Отметим, что такие дома в столице есть, хоть их и не так много. Речь идет о высотках, подключенных к одной линии с объектами критической инфраструктуры («Укрзализниця», медучреждения и др.). Квартиры в таких домах «разлетаются», хоть и стоят дороже «обычных» — арендные ставки выше как минимум на 10−15%.
Периодически список объектов, которым не страшны блэкауты, меняется. К примеру, часть переводят на «ручные отключения» (чаще всего — по жалобам жителей соседних домов). В скором времени перечень «неотключаемых» объектов, наоборот, может расшириться. Как сообщила на днях премьер-министр Юлия Свириденко, «правительство прорабатывает возможность отнести жилые дома с электроотоплением к объектам критической инфраструктуры, чтобы обеспечить постоянный обогрев».
Арендаторы сейчас выстраиваются в очереди и за максимально «автономными» квартирами — в домах с генераторами на лифты и насосы, бесперебойниками, или, на худой конец, хотя бы газовыми плитами. Ценники на такое жилье уже повысились на 7−10%.
«Черный» список квартир
«Минфин» уже писал, как квартиросъемщики меняют свои предпочтения по жилью, в зависимости от текущей ситуации. К примеру, в прошлом году в «черный» список попали дома в районах, в которых чаще всего фиксируются «прилеты», — на Лукьяновке — вблизи завода «Артем», в Соломенском районе — возле Жулян, на Троещине — в радиусе ТЭЦ
Владельцам стало сложнее сдавать квартиры в таких многоэтажках, поэтому многие снизили арендную плату на 10−15%.
Отдельно есть неформальный «энергорейтинг» столичных многоэтажек. Он появился еще на волне первых отключений в 2022—2023 годах. На «статус» объекта влияют, к примеру, такие факторы, как наличие генератора на лифты и насосы в подъезде, газовой плиты, периодичность отключений электричества
Нынешняя суперсложная ситуация с энергоснабжением в столице вносит в «белые» и «черные» списки арендаторов свои коррективы.
По словам аналитика Института стратегических исследований Юрий Корольчука, дефицит электроэнергии в столице сейчас достигает 70% от потребностей. Как уже писал «Минфин», в городе введена чрезвычайная ситуация по энергетике, коммунальные службы и ремонтные бригады круглосуточно работают над устранением повреждений. Но пока это не помогает. Графики отключений в Киеве по факту не действуют — идут аварийные ограничения потребителей.
С отоплением ситуация улучшилась — из 6 тысяч домов с холодными батареями на сегодня остается менее 20. Но во многих многоэтажках все равно холодно — температура не превышает 14−16 градусов.
Так, серьезные сложности с отоплением есть, в частности, в Соломенском и Голосеевском районах. Они были подсоединены к ТЭЦ-5, которая сильно пострадала в ходе вражеских атак. Но в части домов в этих районах есть газ (как правило, речь идет о хрущевках), поэтому жильцы могут готовить еду и «прогревать» квартиры даже без электроэнергии.
Хуже обстоит ситуация на Оболони, где во многих домах в квартирах очень холодно, но при этом большинство многоэтажек — без газа.
Но, пожалуй, самые проблемные на данный момент многоэтажки, где все коммуникации обеспечиваются исключительно электроэнергией.
«В столице порядка 200 домов на электроотоплении. Что это значит? Как правило, многоэтажка оборудована мощным домовым электрокотлом, который подогревает теплоноситель и затем подает его в квартиры. Если отключают электроэнергию, у жильцов таких домов сразу же пропадает не только свет, но и отопление, вода, плюс не работает канализация», — говорит глава Союза потребителе коммунальных услуг Олег Попенко.
По словам киевского риелтора Ирины Луханиной, многоэтажки с электрическим отоплением есть во многих районах столицы. В примеру, в Голосеевском —ЖК «Метрополис», в Дарницком — ЖК Great, «Олимпик Парк», «Затишный».
На профильных площадках выставлено достаточно много объявлений о сдаче жилья в домах с электроотоплением. Скажем, на flatfy.ua предлагается квартира на Софиевской Борщаговке в ЖК «У-Квартал» с «индивидуальным электроотоплением, теплым полом, кондиционером, варочной поверхностью». То есть все — на электрике. Во время ее отключений, как сообщает владелец в объявлении, работает только интернет. При этом ценник достаточно высокий — $344 за однушку площадью 30 квадратных метров.
Риелторы, с которыми пообщался «Минфин», говорят, что некоторые арендаторы уже начали съезжать из таких квартир. «В первую очередь съезжают те, у кого заканчиваются договора аренды. Люди попросту не хотят их продлевать, хотя многие хозяева предлагают скидку до 20% к ценам прошлой весны. То есть вместо 15 тысяч гривен хорошую однушку можно получить за 12 тысяч», —рассказала риелтор Инна.
По ее словам, из холодных и темных квартир съезжают также семьи с маленькими детьми и те, кто не привязан к офисам или школе.
В конце прошлой недели премьер-министр Юлия Свириденко заявила, что «правительство прорабатывает возможность отнести жилые дома с электроотоплением к объектам критической инфраструктуры, чтобы обеспечить постоянный обогрев». Значит ли это, что дома с электроотоплением резко изменят свой «статус» в представлении арендаторов?
Что будет с домами на электрическом отоплении
На следующий день после заявления Свириденко министр энергетики Денис Шмыгаль во время часа вопросов к правительству в Раде сообщил, что правительство уже приняло решение приравнять жилые дома с электрической системой отопления к объектам критической инфраструктуры. Он пояснил: такой статус означает, что во время плановых ограничений по электроэнергии такие дома будут оставаться со светом и теплом.
По словам Шмыгаля, Штаб по ликвидации последствий вражеских обстрелов уже оформил необходимые протоколы. В ближайшее время такие дома внесут в специальные списки, после чего операторы систем распределения прекратят отключать их по плановым графикам.
Но это не касается аварийных ситуаций, когда автоматически срабатывает автоматика защиты сети. Тогда такие дома, несмотря на их особый статус, все равно могут остаться без электроэнергии.
Статус критических объектов для многоэтажек — это огромный бонус (даже с учетом сохранения аварийных отключений).
Риелторы говорят, что, если все будет работать, как обещают власти, арендаторы станут выстраиваться в очереди, чтобы заселиться в такие дома, а ценники могут вырасти. На среднестатистической однушке за 15 тысяч подорожание, как ожидают риелторы, составит 2−3 тысячи гривен.
«Пока нет никакого официального списка с адресами домов, которые не будут отключать. Но даже при этой неопределенности можно уверенно прогнозировать, что спрос на аренду в домах с электроотоплением будет расти, а цены вырастут. Ведь сейчас арендаторы выбирают не просто жилье, а и спокойствие, элементарные удобства. Если квартира расположена в доме, который лучше „держится“ при отключениях или есть хоть какая-то автономность, то это становится сильным аргументом, который стоит денег», — говорит Ирина Луханина.
Впрочем, пока непонятно, как эти нововведения будут работать на практике.
Жительница дома с электроотоплением по улице Бажана, 17 Ирина рассказала «Минфину», что их управляющий уже звонил по этому вопросу в районную администрацию. «Но там ему ответили, что, дескать, никаких критических статусов никто не раздает, все это фейки», — говорит Ирина.
По словам Попенко, в Киеве на электроотоплении в основном новые дома и ЖК.
«Скажем, жилые комплексы имеют свой вход в систему электропередачи на 15−20 домов, свой трансформатор», — отмечает Попенко. По словам Попенко, в этом случае нет никаких сложностей в том, чтобы не отключать такие дома, даже если соседние многоэтажки станут отключать в это же время по графикам.
Но это касается не всех «электродомов». «К примеру, ЖК «Патриотка» не сдана в эксплуатацию по энергетической части, так как застройщик не обеспечил трансформатор. Есть и другие подобные объекты, к примеру, на Позняках, где 40−50 домов до сих пор «висят» на временной схеме, то есть свет им подают как «строительной площадке».
Пока не будут решены проблемы с подключением к сети, такие дома вряд ли смогут получить критический статус, и, соответственно, защиту от отключений, — говорит Попенко.
В то же время, по словам Корольчука, если «обычные» дома окажутся на одной линии с многоэтажками на электроотоплении, то они также могут попасть под исключения и их не будут отключать, поскольку не будет технической возможности разделить объекты.
Охота за светом и автономностью
Если говорить о самых востребованных сейчас вариантах съемных квартир, то на первом месте — жилье в домах «которые не отключают» или как минимум отключают реже, чем другие.
Такие дома в Киеве есть, хоть их и не так много. Речь идет о многоэтажках, подключенных на одной линии к объектами критической инфраструктуры, к примеру медучреждениями или «Укрзализницей». Часть таких домов выключают в ручном режиме, но не всегда, а часть — продолжает сиять даже в самые жесткие отключения.
Еще в 2023 году генеральный директор YASNO Сергей Коваленко пояснял, что в Киеве вообще не отключают электроэнергию в 3% домов— из-за того, что это технически нельзя сделать. На тот момент было 1 500 многоэтажек, подключенных к линиям критической инфраструктуры. Но из-за массовых жалоб киевлян «дома без отключений» стали переподключать на другие линии. Тем не менее «вывели» из критического списка далеко не все многоэтажки, несколько сотен «неприкасаемых» все же осталось.
К примеру, фактически не отключают несколько домов на улице Гаврилишина (ранее — Ванды Василевской) в районе КПИ. Это в основном старые хрущевки, но жители многих квартир сделали там хорошие ремонты и даже установили теплые полы. Как рассказала нам жительница одного из таких домов Илона, вместе с соседями они провели свое «расследование» и выяснили, что дом запитан на одной линии с поликлиникой. «Скорее всего, именно поэтому нам не отключали свет даже на час», — говорит Илона. Плюс — во многих таких домах есть также газовые плиты и газовые колонки на горячую воду.
Поэтому ценники на такие квартиры достаточно высокие. Скажем, двушка на Богдана Гаврилишина с газовой плитой, газовой колонкой, горячей и холодной водой «постоянно» сдается за 18 тысяч гривен. При этом большие по площади и с гораздо лучшими ремонтами двушки на Оболони реально снять за 15−16 тысяч.
Также, по словам столичного риелтора Ирины Луханиной, высокий интерес к квартирам, которые могут предложить разный набор автономности на случай перебоев с электроэнергией.
Речь идет, к примеру, о многоэтажках, в подъездах которых установлены генераторы на лифты и насосы на воду. Как правило, такое оборудование есть в сравнительно новых домах и ЖК, в частности, их достаточно много на Оболонских Липках (проспект Ивасюка), на Печерске, в Соломенском районе и др. Часть сдающихся квартир дополнительно оснащены бесперебойниками.
К примеру, если на flatfy.ua по таким критериям, как автономность, по время блэкаута по воде, газу и отоплению «Минфин» нашел 424 варианта сдающегося жилья. В основном в этой категории предлагаются хрущевки с газовыми плитами и колонками на воду. Ценники разные — от 7,5 тысяч за однушку со старым ремонтом в Днепровском районе до 16 тысяч за такую же на бульваре Михновского (Дружбы народов) на улице Ужвий (Подольский район).
Если же добавить в список критериев еще и рабочие лифты, то вариантов уже только 83. Скажем, квартира за $619 (27 тысяч гривен) на Оболони с хорошим ремонтом, или однушка за $800 в новом ЖК на Нижнем Печерске с итальянской мебелью и бытовой техникой.
На Голосеевском проспекте предлагается однокомнатная квартира с качественным ремонтом в доме с генератором на лифты и воду. Стоимость — $800.
Но есть и экономварианты. К примеру, однушка в 28 квадратов в панельной 9-этажке на Виноградаре (жилфонд 80−90 -х годов прошлого века. В квартире старый ремонт, но «во время блэкаута работает лифт, есть вода и отопление»). Цена — 8 тысяч гривен в месяц.
Если же добавить в критерии поиска еще и резервное энергопитание самой квартиры, то есть всего 3 варианта — 2-комнатная в ЖК «Французский квартал» на Печерске за $1 100 в месяц, однушка в ЖК «Новопечерская Вежа» за $573 и 4-х-комнатная в ЖК «Зеленый замок» в Шевченковском районе за $1 300.
Доплата за быт
Ирина Луханина говорит, что на рынке недвижимости уже в ближайшее время квартиры в домах с электрическим отоплением будут сдаваться быстрее, а собственники начнут добавлять к цене «премию за стабильность». В итоге разрыв в стоимости, по сравнению с «обычной квартирой» может составить от 7% до 25%.
При этом, сам факт наличия электроотопления, скорее всего, окажется недостаточно веским для арендаторов, они будут проверять еще и наличие генераторов в подъездах, аккумуляторов в квартирах и т.д, так как никто не застрахован от аварийных отключений. То есть арендаторы будут искать максимально автономное жилье.
«Фактически рынок аренды переходит в новую реальность. Если ранее люди платили за вид из окна, ремонт и локацию, то сейчас все чаще акценты смещаются в сторону предсказуемого быта», — говорит Луханина.