«Минфин» узнал у главы Комитета, Елены Шуляк, подробности: какие налоги придется платить из доходов от сдачи жилья в аренду, когда начнется реновация устаревшего жилищного фонда, что будет со служебным жильем, кто сможет снимать социальное жилье, как будут меняться программы «єОселя» и «єВідновлення».
О новом Жилищном кодексе и легализации аренды квартир
Елена Алексеевна, через ваш комитет проходит проект нового Жилищного кодекса. В одном из интервью Вы говорили о рекордном количестве поправок к нему…
Сразу проясню: речь идет не о новом Жилищном кодексе, а об отмене действующего, поскольку он создавался еще в советское время, когда были совершенно другие правила в жилищной сфере. Жилье тогда предоставлялось не в собственность, а в бессрочное использование. Его нельзя было продать, подарить, завещать — только пользоваться, поскольку владельцем такого жилья и жилищного фонда в целом было государство.
В 90-е годы началась приватизация, поэтому жилье из государственной собственности перешло в частную. Как следствие — ни у государства, ни у общин практически нет жилищного фонда, из которого жилье можно предоставлять тем, кто нуждается в решении жилищного вопроса.
Поэтому люди десятилетиями стоят в квартирных очередях, а те несколько сотен квартир, которые ежегодно предоставляются в порядке очереди, сразу приватизируются. То есть эта система не работает — нужны другие решения, которые в нынешних условиях будут эффективными. Поэтому мы готовим ко второму чтению законопроект № 12377, которым вводится ряд инструментов, которые, в отличие от советских правил, будут работать.
Вы анонсировали большие изменения для владельцев жилья, которые зарабатывают на его аренде. Есть ли уже какие-либо подробности, в частности, каковой может быть новая ставка налога для них ?
Конкретной ставки еще нет. Обсуждаются разные варианты: уменьшение налоговой нагрузки, поскольку при нынешних 23% рынок не станет «белым» никогда. Что касается цифр, о 5% мы точно не договоримся, а вот хотя бы 5% плюс военный сбор — звучит уже более реально.
Очень важно не ввести суровое государственное регулирование — международный опыт достаточно показательно свидетельствует о том, что чрезмерное вмешательство государства лишь вредит.
Реально ли вообще вывести рынок аренды из тени, учитывая количество субъектов и сложности с администрированием?
Сама по себе ставка в 5%, или 1%, или даже какая-то фиксированная сумма, не гарантирует «белый» рынок. Этого можно добиться только через создание условий, когда работать «в белую» будет более выгодно. Как арендодателю, так и арендатору. Добавлю, что на законодательном уровне для проведения жилищной реформы планируются изменения к десяткам законов, которые ныне регулируют рынок аренды, поскольку без детенизации будет сложно запустить один из ее компонентов — социальную аренду.
Отмечу также, что эксперты рынка недвижимости считают целесообразным обязать уплачивать налог по ставке 5% и отчитываться на цифровых платформах, косвенно участвующих в аренде, таких как Booking или Airbnb. Украина уже сейчас входит в топ-10 стран по уровню цифровизации. Поэтому на рынке предполагают, что уже через 5−10 лет квартиры будут арендовать в основном через цифровые сервисы, как это в свое время произошло на рынке такси, а это, соответственно, также будет частично способствовать легализации.
О служебном и социальном жилье
Законопроект предлагает основательно пересматривать правила пользования служебным жильем. К примеру, его уже нельзя будет легко приватизировать. В чем суть реформы, и не получится ли так, что без служебных квартир останутся дворники и слесари, тогда как, например, прокуроры и дальше смогут оформлять их в собственность ?
Напротив, изменения, которые мы инициируем на уровне законодательства, нацелены на то, чтобы сделать невозможным подобную практику. Механизм «разгосударствления» превратил служебное жилье в способ безвозмездной приватизации и нечестное завладение служебным жильем.
Из последних случаев — раздача в собственность служебного жилья в академии МВД, судьям, их помощникам, у которых уже есть собственная недвижимость, и не одна. При этом граждане, которые по работе имеют право пользоваться служебным жильем — в частности, учителя, врачи, полицейские, и действительно нуждаются в улучшении жилищных условий, такой возможности лишены.
Но после окончательного принятия законопроекта № 12377 эти схемы сделают невозможными. Служебное жилье в Украине начнет играть свою настоящую роль — временного жилья, которое предоставляется в аренду тем, кто по специфике работы должен проживать рядом.
Механизм предоставления служебного жилья в большинстве стран следующий: после увольнения работника служебное жилье переходит к новому сотруднику. По тому же принципу будет работать и система служебного жилья в Украине.
Кто будет иметь право на служебные квартиры?
Список категорий лиц, имеющих право на такое жилье, для Государственного жилищного фонда будет определять Кабмин, а для местных — сами общины. Исключение — военные и ветераны. Они будут продолжать получать жилье от государства в собственность, то есть из Государственного жилищного фонда. Право военных и ветеранов на получение бесплатного жилья после окончательного принятия законопроекта № 12377, наоборот, будет усилено.
Кстати, изменения правил распределения и пользования служебным жильем требует от Украины Евросоюз по программе Ukraine Facility. Есть и четкий дедлайн — 4 квартал текущего года, то есть провести проект через сессионный зал во втором чтении нужно уже этой осенью.
Как продвигается план создания в Украине социального жилья ?
Правительство уже работает над созданием законопроекта по нему, поэтому, надеюсь, скоро мы сможем его зарегистрировать. В нем будут прописаны все аспекты социального жилья, его получения, фондов, из которых оно будет предоставляться
Но и это не все: для полноценной жилищной реформы, следствием которой и будет появление в Украине нового вида аренды — социальной, нужны еще как дополнительные законопроекты, так и ряд нормативных актов и изменения к действующим. Например, еще будет создаваться законопроект об управлении фондом жилья. К тому же важна имплементация этих инициатив, а затем проведение пилотных проектов. Но у меня оптимизм: во-первых, на этих изменениях настаивают наши международные партнеры, во-вторых, сейчас жилищный вопрос стоит остро как никогда.
Как будут меняться программы «єОселя» и «єВідновлення»
Как работает «єОселя» и почему заговорили о ее реформировании?
Не думаю, что в случае с «єОселя» уместно употреблять термин «реформирование». Программа новая, ее постоянно расширяют, и количество граждан, которые могут с ее помощью получить жилье, растет. Например, за первый год работы — по состоянию на конец 2023 года (программа запущена в конце 2022 года) — было выдано 5 855 кредитов.
По состоянию на сейчас — 20 тысяч кредитов. Однако это не потому, что у украинцев появилось больше финансовых возможностей, а потому, что условия программы меняют. Впрочем, для большинства категорий населения они все еще неподъемные (в отличие от представителей силовых ведомств, военных, на которых приходится более 50% выданных кредитов). При этом на ветеранов приходится всего 2%, а на ВПЛ — 4% кредитов.
Однако по отношению к ВПЛ положительная динамика уже есть — к концу 2024 года воспользоваться «єОселею» смогли лишь 340 переселенцев. На сегодняшний день — более 800. Это стало следствием в том числе снижения возраста жилья, которое переселенцы могут купить через программу «єОселя». Переселенцам разрешили покупать жилье не только в новостройках в возрасте до 3 лет, но и на вторичном рынке — в возрасте до 10 лет. Для переселенцев это более реальная история, поскольку многие из них выбрали новым домом не Киев с его высокими ценами на недвижимость, а другие города и городки, где новостроек не так уж много.
Надеюсь, что в скором времени ВПЛ будут иметь еще одну возможность присоединиться к «єОселі».
О чем идет речь?
10 сентября Кабмин утвердил Постановление, согласно которому государство будет покрывать для переселенцев 70% первого взноса на жилье. Но есть одно условие — жилье должно быть не дороже 2 млн гривен. В этом случае первый взнос за жилье будет составлять для семьи около 120 тысяч гривен.
Кроме этого, государство берет на себя уплату 70%-ой ставки в первый год участия в программе. Но есть условие — не более 150 тысяч гривен общего размера годового платежа. Также государство берет на себя обязательство по уплате 40 тысяч гривен разовой комиссии банка на предоставление кредита, сборов и страховых платежей по кредиту.
Помощь будет предоставляться гражданам, зарегистрированным на прифронтовых территориях, у которых еще нет собственного жилья. Исключение — жилье на временно оккупированных территориях или в зонах активных боевых действий. Государственная помощь не будет предоставляться, если гражданин продавал жилье в течение трех лет до даты подачи заявления.
Далее банк, с которым Укрфинжилье (оператор программы «єОселя») будет заключать генеральное соглашение, будет еженедельно формировать и передавать в Пенсионный фонд сведения о людях, которые подали заявки на участие в программе. Пенсионный фонд будет их проверять. Если они подпадают под условия программы, ПФ передает эти данные банку.
То есть программа, как видим, двигается, однако, конечно, не так быстро, как хотелось бы. Считаю, что ипотечных программ в государстве должно быть несколько. Кстати, этот пункт также предусмотрен в законопроекте № 12377.
Есть ли реально у государства средства на финансирование «єОселі» и «єВідновлення», потому что есть достаточно много жалоб, что на самом деле получить ту же компенсацию за «єВідновлення» не так просто.
Что касается финансирования «єОселі»: программу постоянно докапитализируют. В прошлом году правительство докапитализировало «Укрфинжилье» на 20 млрд грн путем выпуска ОВГЗ, а в госбюджет на этот год на нее заложили возможность докапитализации на 30 млрд грн в форме ОВГЗ. Насколько мне известно, уже звучали планы привлечения международного финансирования ($200−250 млн), как один из каналов усиления ресурсов программы наряду с государственной докапитализацией, также ведутся переговоры по подключению иностранных банков.
Что касается «єВідновлення». Наиболее распространенные сложности при получении компенсации — отсутствие регистрации жилья в Государственном реестре вещных прав (11% случаев отказов), самостоятельное проведение ремонта (6%), неоформление права собственности (5%). Поэтому я постоянно подчеркиваю, что гражданам нужно убедиться, что их жилье внесено в ГРВП. Дело в том, что жилье, построенное к 2013 году, в ГРВП вносится автоматически. Жилье, построенное раньше, — нет. Поэтому гражданин должен сделать это самостоятельно. В противном случае, он не сможет получить компенсацию.
Сколько денег на программу «єВідновлення» может быть потрачено в следующем году?
В бюджете на 2026 год на программу заложено 7 млрд гривен. Однако, по опыту прошлого года, думаю, что эта цифра не окончательная — тогда за счет перераспределения средств, сэкономленных Минсоцполитики, «єВідновлення» получило еще 15 млрд гривен.
К тому же к финансированию программы постоянно приобщаются международные партнеры. В частности, Всемирный банк и Банк развития Совета Европы выделили на программу суммарно 20 млрд грн, и уже идут переговоры по продолжению финансирования.
Как решается проблема с компенсациями за жилье на оккупированных территориях? По Вашему мнению, насколько переселенцы вообще обеспечены жильем, ведь есть данные, что многие даже возвращаются обратно в оккупацию из-за сложностей адаптации на новом месте?
Такие случаи, к большому сожалению, бывают. Поэтому расширить «єВідновлення» для граждан, чье жилье находится на временно оккупированных территориях, очень важно. Мы уже неоднократно обращались к правительству с этим запросом, для этого не нужен какой-либо отдельный закон, поскольку такая опция предусмотрена в базовом законе, который регулирует «єВідновлення». Одна из причин, которая озвучивается, как объяснение, почему «єВідновлення» для ВОТ до сих пор невозможно, — отсутствует доступ комиссиям для обследования жилья.
Однако в конце 2024 года был проведен пилотный проект по дистанционному обследованию жилья во временно оккупированном Мелитополе — с помощью спутниковых снимков и аэрофотосъемки. Пилот был успешным — по его результатам было выдано несколько сертификатов, которые владельцы такого жилья обменяли на новые дома. Однако результаты пилота пока так и не распространились на ВОТ. Надеюсь, что в ближайшее время это все же может произойти.
Конечно, этот этап потребует дополнительного финансирования, однако мы рассчитываем, что Украине передадут средства из арестованных активов россиян в ЕС.
О сносе хрущевок, МАФах и перспективах жилищного строительства
«Снос хрущевок» периодически анонсируется уже не один год. Когда реально начнут эти работы, и целесообразно ли вообще это будет делать, учитывая ожидаемый после войны дефицит жилья?
Полностью согласна. Именно поэтому речь должна идти не о массовом сносе «хрущевок», а об их реновации. До войны в Украине было ориентировочно 10 тысяч таких объектов. Решит ли жилищный вопрос украинцев их снос? — Конечно, нет. При этом реновация же устаревшего жилищного фонда — более реальная история.
В сентябре 2022 года Рада приняла в первом чтении законопроект № 6458 о комплексной реконструкции: модернизация домов в пределах кварталов, обновление инженерной и социальной инфраструктуры, а снос с новым строительством — только тогда, когда другие способы невозможны (по результатам техобследования, энергоаудита и ТЭО). Распространенный миф о «силовом выселении» не соответствует действительности: международная практика предполагает согласие большинства жителей. Ориентир — от 75% и более.
Кроме этого, европейский опыт показывает, что снос часто экономически проигрывает из-за затрат на демонтаж и утилизацию отходов. В то же время преобладают термомодернизация, перепланировка, надстройка этажей, обновление фасадов.
Что касается сроков: после первого чтения документ получил много правок и существенно дорабатывается. Большая война меняет вводные, поэтому финальная редакция должна учесть новые вызовы, в противном случае, закон не будет эффективным.
Как вы оцениваете работу строительной отрасли? Способна ли она обеспечить необходимые темпы работ после войны?
Строительная отрасль уже доказала, что способна держать удар: после обвала 2022 года более чем на 90% от довоенных объемов, в 2023-м она показала рост более чем на 22% и вышла на 162,7 млрд грн выполненных работ. Но даже эти цифры означают, что сектор до сих пор в два раза меньше уровня 2021 года. В первом полугодии 2025 года, по данным Конфедерации строителей Украины, темпы снова просели с 86 до 82 млрд грн. То есть мы видим не ровное восстановление, а волнообразное движение.
Отрасль очень неоднородная: инженерные постройки и нежилая недвижимость растут, а жилищное строительство остается в минусе. Ключевые вызовы — цена и доступность материалов, нестабильная логистика, а главное — дефицит кадров. По предварительным оценкам, не хватает более 250 тысяч квалифицированных работников.
В то же время потенциал огромный. По прогнозам BCG и We Build Ukraine, в восстановлении страны строительство может дать до 10% ВВП (против 3% до войны). Спрос сформирован масштабом разрушений, а международные доноры готовы вкладывать в восстановление, но исключительно при условии прозрачности и современных стандартов.
Способна ли отрасль обеспечить необходимые темпы после войны? Да, но только если мы решим три ключевых задачи: быстро запустим систему подготовки и возвращения кадров, реформируем окончательно регуляторные процедуры и сделаем разрешения прозрачными и цифровыми, построим систему контроля, которая гарантирует донорам честность и эффективность.
В последнее время в Киеве активно сносят МАФы. В свое время Вы инициировали проект работы парковок и МАФов, но его так и не приняли. Почему? Как, по Вашему мнению, должны развиваться эти сегменты в дальнейшем?
Законопроект № 10308 мы зарегистрировали еще в декабре 2023 года, но двигать его нам пока не удается. Мы предлагаем привести в порядок размещение МАФов, в частности, ввести отвод мест под МАФы и парковку исключительно через электронные аукционы.
Предприниматель, предложивший самые лучшие условия, получил право работать. Никаких чиновничьих «откатов» за «хорошее место». Схема размещения МАФов и парковок будет разрабатываться для всего города и будет обнародоваться, следовательно, размещать их где-либо будет запрещено. За счет цифровизации мы смогли бы навести порядок в этой сфере, как и в большинстве других, но законопроект уже больше года не может попасть на повестку дня, хотя бы на первое чтение.
По-моему, пока в парламенте нет политической воли для поддержки этого законопроекта.