В конце октября президент подписал новый Закон «Об оценке имущества» (5020-IX от 14.10.2026). Он должен заменить законодательство, согласно которому украинский рынок оценки работал более двух десятилетий. Авторы закона называют его фундаментальной реформой и «перезапуском рынка оценки по европейским стандартам».
Среди ожидаемых результатов называют повышение доверия иностранных инвесторов и банков, защиту собственности, борьбу с подделками отчетов и повышение качества оценки. Я работаю на этом рынке с 2002 года, поэтому смотрю на реформу несколько более прагматично. Безусловно, законодательство 2001 года нуждалось в обновлении. Переход к международным и европейским стандартам, цифровизация, урегулирование профессиональной ответственности оценщиков — правильные направления.
Но между модернизацией правил работы оценщиков и перезапуском рынка есть определенная дистанция. Поэтому предлагаю посмотреть не на лозунги вокруг реформы, а на то, что она может означать для оценщика и, главное, его клиента.
Действительно ли иностранные инвесторы не понимают украинские отчеты?
Один из аргументов в пользу реформы состоит в том, что украинская оценка якобы оторвана от международной практики, из-за чего иностранные банки и инвесторы не понимают украинские отчеты.
Как практикующий оценщик я не могу полностью согласиться с такой формулировкой. В Украине многие годы работают банки с иностранным капиталом. Они регулярно получают отчеты украинских оценщиков, имеют свои службы риск-менеджмента, комплаенса и проверки залогового имущества.
Более того, украинские оценщики уже сегодня могут работать по международным стандартам там, где в этом нуждается задача. К примеру, наша компания в течение последних лет выполняет оценку убытков и упущенной выгоды, нанесенной предприятиям в результате российской агрессии, с использованием международных стандартов оценки. Часть таких отчетов уже была использована в судебных процессах.
Поэтому официальное внедрение международных стандартов я считаю положительным изменением. Но вряд ли само изменение стандартов автоматически приведет в Украину иностранный капитал. Для инвестора значение имеют не только правила оценки активов. Не меньшее значение имеют военные риски, защита права собственности, работа судебной системы, валютные ограничения, прогнозируемость налоговой политики и общий инвестиционный климат. Оценка является важной частью этого механизма. Но только частью.
Единственный реестр оценок — защита клиента или еще одна процедура?
Одним из важных новшеств станет Государственный реестр отчетов об оценке и рецензиях. Идея ясна. Если отчет зарегистрирован, сложнее подменить документ, сменить его задним числом или отказаться от результатов собственной работы. Для клиента это может быть дополнительной защитой. Но есть и другая сторона вопроса.
Для ряда случаев регистрация отчета становится обязательной. Следовательно, между выполнением оценки и получением клиентом конечного результата возникает еще одна регуляторная процедура.
Поэтому для потребителя важны очень практические вопросы: насколько проста будет такая регистрация, сколько времени она будет занимать, будет ли платной и кто будет нести соответствующие расходы.
Любые дополнительные затраты оценщика в конечном счете становятся частью себестоимости услуги. Поэтому эффективность нового реестра следует оценивать не по факту его создания, а по тому, действительно ли он повысит надежность оценки, не превратившись при этом в дополнительный бюрократический барьер для оценщика и его клиента.
Новые требования к профессии также имеют свою цену
Закон изменяет систему профессионального регулирования оценщиков: подготовку, подтверждение квалификации, профессиональное самоуправление и ответственность. Ужесточение профессиональных требований само по себе не является негативом. Клиент должен быть уверен, что оценку его имущества производит квалифицированный специалист. Но здесь вопрос в балансе.
Если новая система приведет к значительному увеличению административных издержек оценщиков или создаст чрезмерные барьеры для работы на рынке, часть этих издержек неизбежно будет перенесена на заказчика.
Кроме того, чрезмерные барьеры входа и работы на любом профессиональном рынке могут сокращать конкуренцию. А меньшая конкуренция редко работает в интересах потребителя. Ведет к монополизации и росту цен на услуги. Поэтому настоящим показателем успеха реформы будет не количество созданных реестров и новых процедур, а то, получит клиент качественную услугу без неоправданного увеличения ее стоимости и сроков выполнения.
Не все изменения нового закона вызывают у меня вопросы. Например, возможность рассматривать недвижимость — земельный участок и расположенные на нем здания как целостный объект оценки выглядит логичным.
Для владельца это может означать более простую процедуру и отсутствие необходимости заказывать две отдельные оценки там, где экономически и юридически речь идет фактически о едином объекте недвижимости. Это именно тот случай, когда смена правил может дать клиенту понятный практический результат.
Что с оценкой военного ущерба?
Отдельным преимуществом нового закона его авторы называют урегулирование оценки вреда, причиненного войной. Но здесь необходимо важное уточнение. Украинские оценщики уже несколько лет выполняют подобные работы.
Существует методическая база определения вреда и ущерба, оцениваются уничтоженное и поврежденное имущество, реальные убытки предприятий и упущенная выгода. Такие отчеты используются, в частности, в качестве доказательств в украинских судах по делам о взыскании убытков из Российской Федерации. Поэтому говорить, что новый закон фактически создает оценку военного ущерба, было бы преувеличением.
Важнее другое: сделает ли новое регулирование такие оценки более понятными и приемлемыми для будущих компенсационных механизмов и одновременно не создаст ли для пострадавшего бизнеса дополнительных бюрократических условий для подтверждения своих потерь.
Для предпринимателя, потерявшего производство в результате российских обстрелов, этот вопрос гораздо важнее самого факта появления новой нормы в законе.
Перезагрузка системы или еще один закон под финансирование?
Есть еще одно обстоятельство, о котором следует говорить прямо. Принятие нового закона связано с международными финансовыми обязательствами Украины. Введение международных и европейских стандартов оценки является частью договоренностей Украины с международными партнерами.
Я не вижу в этом ничего удивительного. В условиях войны Украина критически зависит от международного финансирования, а гармонизация законодательства по европейским правилам является частью нашего движения в ЕС.
Но выполнение международного обязательства и создание эффективного рынка — все-таки не одно и то же. Профессиональное сообщество и клиенты оценщиков смогут оценить реформу только тогда, когда увидят ее практические результаты.
Станут ли отчеты более качественными? Станет ли проще заказать оценку? Сократится ли количество профессиональных споров? Не увеличатся ли сроки и стоимость услуг из-за новых процедур? — Именно ответы на эти вопросы, а не количество новых реестров или громкость заявлений о «перезапуске рынка», покажут настоящую цену реформы.