Киевский риелтор и юрист Ирина Луханина говорит, что у недвижимости на Prozorro есть и плюсы, и минусы.
«Сравнительно невысокий ценник — это, конечно же, большое преимущество. Но есть и недостатки. Такую недвижимость, как правило, нельзя предварительно осмотреть. Кроме того, могут быть юридические нюансы, скажем, в квартире нередко остаются прописанными жильцы, то есть не исключено, что их придется выселять через суд. Также на объектах часто висят и долги, к примеру, по коммуналке. Все эти нюансы стоит учитывать при покупке», — пояснила «Минфину» Луханина.
Редакция решила выяснить, какую недвижимость можно купить на Prozorro и как избежать рисков.
Читайте также: Можно ли заработать. инвестируя в гостиничные номера в Украине
Что продается на Prozorro
Prozorro.Продажи — это электронная система, через которую реализуются самые разные объекты государственного и коммунального имущества, активы ликвидируемых банков, арестованное имущество (в этом случае задействуется площадка СЕТАМ).
«Любой желающий может подать заявку, оплатить гарантийный взнос, который обычно составляет 5−10% от заявленной стартовой цены объекта, и может участвовать в торгах онлайн», — говорит Луханина.
Если аукцион не состоится с первого раза, ценники на объекты снижаются. Поэтому, чем больше кругов торгов, тем интереснее стоимость лотов. На каждом этапе цена может падать до 20%. Следовательно, тем, кто охотится за дешевой недвижимостью, стоит искать «повторные» торги, минуя объекты, выставляемые впервые (статус указывается в описании лотов).
По словам Луханиной, у каждой группы объектов, реализующихся через Prozorro.Продажи, есть своя специфика. К примеру, квартиры — это в основном активы банкротов, залоги банков и конфискованные или арестованные объекты.
Земельные участки выставляются на продажу в основном местными общинами и Геокадастром. Коммерческие помещения попадают на Prozorro.Продажи через Фонд гарантирования вкладов физлиц (активы банкротов) или же выставляются местными властями, либо являются объектами государственной собственности.
Читайте также: Торг уместен: почему подорожали квартиры в Киеве и за сколько их реально можно купить
Сельский дом — за $6,4 тыс., квартиры в Киеве — от $1 тыс. за квадрат
Что предлагается на Prozorro.Продажи из жилой недвижимости?
К примеру, сейчас на аукцион выставлен жилой дом в селе Малинцы Хотинского района Черновицкой области (этот регион является туристическим) общей площадью 94,2 кв.м. В доме — три комнаты, на участке есть летняя кухня, сарай. Объект продается вместе с земельным участком на 8 соток. Стартовая цена — 471,2 тыс. грн, то есть порядка $11,4 тыс. На OLX похожий дом предлагается почти за 600 тыс. грн, а на Dom.ria — за $14 тыс.
Еще один лот Prozorro.Продажи — дом в Згуровке Киевской области. Стартовая цена 266 тыс. грн, или $6,4 тыс. Дом площадью 63,6 кв.м, есть хозяйственные постройки. При этом земельный участок принадлежит третьему лицу (то есть не продается). На OLX похожий дом площадью 80 кв.м предлагается за 881,5 тыс. грн, или почти $21,3 тыс.
«Минфин» нашел на Prozorro.Продажи квартиру в Киеве за 6,8 млн грн ($164 тыс.). Это 4-комнатные апартаменты площадью 151,4 кв.м в новостройке на Голосеевском проспекте. То есть стартовая цена — чуть больше тысячи долларов за квадрат. Для сравнения: жилье в новостройках по Голосеевскому проспекту, к примеру, в ЖК River Dale предлагается по цене от $1 347 за квадрат.
Еще один объект — квартира в Киеве за 4,93 млн грн с панорамным видом на Русановский канал в ЖК «Лазурный блюз». Площадь объекта — 125,5 кв.м. То есть этот лот предлагается по $1 118,2 за квадрат. В этом ЖК квартиры стоят по $1,5−2 тыс. за квадрат, но в продаже сейчас есть в основном объекты с ремонтом, тогда как на Prozorro выставлена квартира без ремонта. Ценник на нее все равно ниже рыночного, но разница сравнительно небольшая — пару сотен долларов на квадрате.
Риелтор Ирина Луханина говорит, что обе эти квартиры сложно назвать слишком дешевыми. Особенно, с учетом того, что в процессе торгов цена может подрасти. Кроме того, сами объекты, по рыночным меркам, «сложные». «Если вы захотите перепродать такую квартиру — будет сложно, площади большие, а ремонта нет, и сделать его, с учетом цен на стройматериалы и работы, а также дефицита мастеров, не так просто», — поясняет она.
Глава оценочной компании «Дельта Консалтинг» Роман Рябов проанализировал три квартиры, выставленные в Киеве и Харькове, — 4-комнатную на Голосеевском проспекте за 6,8 млн грн, двушку 67,5 кв.м на Саксаганского за 4,27 млн грн и трешку 81,3 кв.м на проспекте Победы в Харькове за 1,6 млн грн.
«Две из них продаются также на рынке. Одна даже на 5 тысяч долларов дешевле, чем на Prozorro, вторая — по примерно такой же цене. По третьему объекту стартовая цена, по сути, отвечает рыночной для объекта такого уровня. То есть на аукционе эти квартиры предлагаются примерно по таким же ценам, что и в целом на рынке. Учитывая, что в процессе торгов ценник может подрасти, получается, что особой привлекательностью эти лоты не отличаются. Разве что объекты с первого аукциона не продадут, и в дальнейшем цена на них будет снижена», — говорит Роман Рябов. То есть, как видно, не вся недвижимость на Prozorro отличается низкими ценниками.
На Prozorro выставлен также отдельный дом в коттеджном городке Riviera club в Вишенках под Киевом за 8,5 млн грн (порядка $205 тыс.).
В доме два этажа, общая площадь — 239,4 кв.м, земельный участок 10 соток. Объект после строителей, то есть нужно делать ремонт. Ценники на такие дома в Вишенках доходят до 12−13 млн грн, но, как правило, предлагаются объекты с ремонтом.
Даже если удается найти привлекательный вариант, эксперты советуют учитывать другие нюансы.
«Как правило, стартовый ценник на квартиры — на 20−40% ниже рыночного, к тому же процедура их продажи чистая, без кулуарных договоренностей и „договорняков“. И это большой плюс. Но есть и минусы. Многие квартиры продаются с прописанными там жильцами, а иногда и фактически заняты ими на момент продажи. Выселение — только через суд и исполнительную службу, что на практике может длиться годами. Кроме того, по объектам могут быть обременения, скажем, долги по коммуналке или судебные иски. Есть вопросы и по техническому состоянию — осмотреть лот заранее не всегда возможно», — отмечает Луханина.
Отметим, что «с жильцами» из перечисленных выше объектов на Prozorro продаются также сельские дома в Малинцах и Згуровке, а в описании лотов указано, что выселением должен заниматься новый собственник.
Тем, кто все же решит купить квартиру через Prozorro, Луханина рекомендует предварительно проверить объект в Госреестре имущественных прав, а также в реестре судебных решений на сайте Минюста. Плюс — закладывать в итоговый бюджет стоимость юридического сопровождения и возможные судебные процессы.
Что говорят юристы
«Минфин» спросил у юристов, какие могут быть нюансы покупки недвижимости через Prozorro.
По словам адвоката, руководителя практики сопровождения публичных закупок, старшего партнера юридической компании RELIANCE Романа Кецкало, недвижимость, которая реализуется через Prozorro.Продажи, может стать привлекательной возможностью как для инвесторов, так и для частных лиц. Но процесс покупки имеет ряд специфических нюансов.
«Прежде всего нужно помнить, что сама платформа только обеспечивает прозрачный механизм аукционов, но не освобождает покупателей от обязанности самим проверять все правовые и фактические аспекты по объектам», — говорит Роман Кецкало.
Ключевой аспект — юридическая чистота имущества, стоит проверить в Государственном реестре вещевых прав, не наложен ли арест на объект, не находится ли он в залоге, и нет ли других обременений.
«Также стоит выяснить, на каких основаниях недвижимость выставлена на продажу. Это может быть реализация активов предприятий-банкротов, продажа коммунального или госимущества, отчуждение ипотечных объектов. Каждый из этих случаев имеет свои риски. К примеру, возможное оспаривание торгов или задержки с оформлением документов», — советует Роман Кецкало.
Не менее важный нюанс — фактическое состояние недвижимости. «Фотографии на портале часто не передают реальной картины, поэтому желательно организовать личный осмотр или пригласить эксперта. Это поможет оценить реальные затраты на последующий ремонт, восстановление коммуникаций или узаконивание перепланировок. Важно внимательно читать условия аукциона: сроки оплаты, порядок внесения гарантийного платежа, ответственность в случает отказа подписывать договор», — пояснил «Минфину» Роман Кецкало.
Глава адвокатского объединения «Кравец и партнеры» Ростислав Кравец также говорит о высоких рисках оспаривания сделок купли-продажи недвижимости на Prozorro.
«На эту площадку попадает немало объектов, арестованных или конфискованных в рамках судебных процессов, санкций
В этом случае утратят силу и решения об аресте/конфискации имущества. А это значит, что новому владельцу придется вернуть недвижимость. Он получит право требовать компенсации у государства, но, понятно, что процесс возврата средств может растянуться на годы", — подытожил Кравец.
«Все, что связано с принудительной продажей арбитражными управляющими или другими распорядителями имущества, для нового собственника несет существенные риски, ведь прежние владельцы могут оспорить его право на недвижимость», — добавил Рябов.