«Минфин» узнавал, что сейчас происходит с ценами на квадратные метры в Испании, Турции и Грузии, и есть ли способы вывести деньги из Украины, чтобы купить недвижимость.

Испания

Украинцы открыли испанский рынок в 2017 году, когда местные риелторы начали массово предлагать залоговую недвижимость, которая на тот момент стоила довольно дешево.

Оказалось, что Испания — это не только дорогие виллы и роскошные апартаменты. Скажем, двухкомнатную квартиру вблизи моря можно было купить за €40 тыс. Благодаря доступным ценам, украинцы нарастили свое присутствие на испанском рынке с 8,5% в 2017 году до 17,5% на сегодняшний день.

В Испании можно приобрести вторичное жилье или новостройку. Конечно, во втором случае инвестор может получить большую прибыль, но и риски, несмотря на законодательную защиту инвестиций, тоже немалые. Нужно хорошо проанализировать застройщиков и их предложения, на каких условиях продают и что гарантируют.

Еще один «минус» покупки жилья на первичном рынке в том, что налоговая нагрузка здесь выше. Поэтому украинцы предпочитают вторичный рынок, где все проще и понятнее.

Рынок недвижимости Испании привлекает простотой входа. Чтобы купить жилье, нужно получить налоговый номер. Кроме того, можно оформить ипотечный кредит по довольно низким ставкам — 2−2,5%. Но стоит помнить, что финмониторинг в испанских банках жесткий. Чтобы купить дом или квартиру, нужно быть готовым отчитаться за каждый евро, предоставив документы, подтверждающие официальные источники доходов.

Итоговая сумма сопровождающих расходов при покупке недвижимости составляет от 8 до 12% от стоимости недвижимости. Практически все расходы ложатся на покупателя, в том числе и оплата услуг риелтора.

Как изменились цены

Согласно последнему индексу цен на недвижимость, в апреле вторичное жилье в Испании подорожало на 1,5%. Сейчас средняя стоимость «квадрата» достигла отметки в €1 850.

Больше всего цены выросли в Наварре — на 2,9%, в Валенсии — на 2,5% и в Андалусии — на 2,1%. В Каталонии рост составил 1,3%, а вот на популярных Балеарских островах, напротив, отмечено снижение стоимости «вторички» на 0,4%.

Цены на испанскую недвижимость и сегодня остаются достаточно приемлемыми. Так, стоимость жилья на Тенерифе и Канарских островах стартует от €35−40 тыс., Майорке и Балеарских островах — от €50−60 тыс., в Барселоне и окрестности — от €70−80 тыс., Коста-дель-Соль и Коста-Бланка — от €40−50 тыс., Коста-Брава — от €60 тыс.

Что касается ценников на аренду жилья, то они сильно отличаются, в зависимости от региона и локации. Если брать жилье в Мадриде, то 1-комнатная квартира в центре города будет стартовать от €550, такая же квартира подальше от центра — уже обойдется в €430.

В меньших городах цены ниже. К примеру, в провинции Аликанте апартаменты площадью 40 кв. м. можно арендовать за €350. В Севилье цена аренды стартует от €500. В Гранаде, например, студию на 70 кв. м. можно снять за €230 в месяц.

Где лучше покупать, чтобы потом сдавать

По-прежнему есть смысл рассмотреть побережье Коста-Бланка. Владея недвижимостью в спальных районах Валенсии и Аликанте, инвестор точно не прогадает. Во-первых, это крупные промышленные города-порты, в которых всегда есть работа, а потому люди съезжаются отовсюду. А во-вторых, фактор сезонности на эти квартиры не влияет, они сдаются на постоянной основе и запрос на долгосрочную аренду есть всегда.

Еще одним беспроигрышным вариантом является Барселона. Круглогодичный поток туристов позволяет бесперебойно сдавать квадратные метры.

Но риелторы обращают внимание, что рынок аренды в Испании работает совсем не так, как в Украине. Купить квартиру, сдать ее в аренду и «забыть» на длительное время, просто получая деньги на банковскую карту, не удастся. За недвижимостью требуется тщательный уход. Дело в том, что в Испании законодательство полностью на стороне арендатора. И если он отказывается платить за проживание, то выселить его будет очень сложно до окончания действия арендного договора.

Самый простой выход — сдавать квартиру не на долгий период, а краткосрочно, в «высокий» сезон. Посуточная аренда позволяет спать спокойно и получать регулярный доход.

Читайте также: Как заставить работать сбережения во время войны

Грузия

Грузия издавна привлекала украинских инвесторов, в том числе из-за быстрой окупаемости инвестиций — в среднем 5,5 лет.

Кроме того, в отличие от многих других стран, процедура покупки недвижимости в Грузии очень проста. Чтобы приобрести квартиру и зарегистрировать право собственности на нее, нужно оплатить ее стоимость продавцу и заплатить в государственном реестре около €40. Налога на покупку недвижимости в Грузии вообще не существует. Весь процесс покупки жилья и регистрации права собственности занимает 1,5−2 часа. Операцию можно совершить даже без справки о происхождении доходов.

Грузинское законодательство разрешает гражданам Украины покупать жилье на территории государства. Если стоимость недвижимости превышает $100 тыс., можно сразу после покупки оформить вид на жительство в Грузии для всех членов семьи.

Как изменились цены

Из-за пандемии грузинский рынок сильно просел: многие гостиничные комплексы, в которые в основном вкладывались украинцы еще на этапе их строительства, простаивали. Цены на аренду снизились примерно на 25%.

Но за последние три месяца ситуация кардинально изменилась.

По данным МВД Грузии, начиная с конца февраля в страну въехало более 30 тыс. россиян, 15 тыс. белорусов и 8,6 тыс. украинцев. Неожиданный наплыв переселенцев вызвал резкий скачок цен на недвижимость. Особенно повлияли на стоимость аренды и покупки жилья россияне, активно убегающие из своей страны из-за жестких санкций.

«Буквально за последние два месяца средний чек на грузинскую недвижимость резко вырос и сейчас составляет $300 тыс.», — отметила управляющий партнер в KDU Realty Group Елена Маленкова.

На вторичном рынке по состоянию на конец февраля средняя стоимость квартиры с ремонтом и мебелью составляла $1 100−1 200 за 1 кв. м. На фоне повышенного спроса с конца февраля большинство продавцов увеличили ценники минимум до $1 500 кв. м.

Что касается новостроек, то текущие цены в основном следующие:

  • эконом-сегмент — $600-$900 за 1 кв. м. (без ремонта);

  • «комфорт» — $900-$1 200 за 1 кв. м. (без ремонта);

  • «премиум» — $1 600-$2 200 за 1 кв. м. (в большинстве предложений — сразу с ремонтом).

Владельцы квартир, почувствовав ажиотаж, повысили также и стоимость аренды — примерно +30−50% к ценам конца февраля.

По словам местных риелторов, снять квартиру в Тбилиси сейчас обойдется минимум $450−500. В Батуми и Кутаиси среднемесячная арендная ставка составляет $350.

Где лучше покупать

Делать прогнозы по рынку недвижимости сейчас не так просто, ситуация постоянно меняется. До конца года цены на готовое жилье могут повыситься как минимум на 15%, а стоимость «квадратов» в новостройках — вырасти на целых 30%.

«Перспективы роста рынка открывают хорошие возможности для инвестиций. По-прежнему есть смысл вкладывать в апартаменты и гостиничные комплексы. Основные места — Батуми и Тбилиси», — считает Елена Маленкова.

Эксперт привела пример объектов инвестиций, которые заслуживают внимания. Так, в г. Гонио (рядом с городом Батуми) апартаменты площадью 30−50 кв. м. в комплексе класса «премиум» можно купить от $1 500 за метр квадратный.

Также стоит обратить внимание на недвижимость в горнолыжных курортах. Здесь она пока недооценена.

Читайте также: В Украине возобновили регистрацию сделок с недвижимостью: стоит ли сейчас покупать

Турция

По данным Турецкого статистического института, в апреле 2022 года граждане Украины оказались в пятерке лидеров по количеству жилья, купленного в этой стране. В общей сложности они приобрели 263 объекта недвижимости.

Турция привлекает и как удачное место для отдыха, и как хорошее направление для инвестиций. Среди ее несомненных преимуществ — комфортный климат, сравнительно низкая стоимость товаров и услуг, высокий сервис. Если покупать недвижимость для сдачи в аренду, она не будет простаивать. По оценкам агентства недвижимости Turk.Estate, в среднем доход от сдачи жилья составляет 5% годовых.

«Купив недвижимость в Турции, можно рассчитывать на постпродажный сервис. Иными словами, риелторские компании будут полностью заниматься сдачей квартиры, а владелец будет получать доход на карту», — отметила управляющий партнер в KDU Realty Group Елена Маленкова.

Дополнительные расходы при покупке недвижимости в Турции будут ниже, чем в большинстве стран Европы. В большинстве своем они не превышают 5−7% от рыночной цены квартиры. В среднем налоговые сборы составляют €150 в год.

Как изменились цены

Турция очень быстро оправилась от проседания цен в период пандемии. Как только начали снимать ограничения, на турецкие курорты ринулись туристы и инвесторы. Цены на покупку и аренду пошли вверх. С началом войны в Украине цены еще больше выросли. Турция не присоединилась к санкциям Запада против России, и это изрядно привлекло россиян, которые создали массовый спрос на покупку и аренду жилья.

«В самом популярном регионе на средиземноморском побережье цены на квадратные метры увеличились в два раза. Так, в Аланье апартаменты площадью 66 кв. м. сегодня можно купить за €160 тыс.», — рассказала Елена Маленкова.

Аналогичная ситуация и в Анталии, здесь за квартиру 1+1 (спальня и гостиная) просят сейчас €135 тыс., а еще три месяца назад она стоила €75 тыс.

Удорожание жилья повлекло рост арендной платы, особенно в крупных городах. Стоимость аренды жилья в Турции за последние несколько месяцев выросла более чем в два раза. Так, в Анталии квартиру 1+1, которую раньше можно было снять примерно за $210, сейчас сдают за $400 и больше.

Аналогично выросли цены и на аренду в Стамбуле. По данным портала недвижимости Emlakjet.com, более дешевого предложения на небольшую студию, чем $440, не найдешь. Значительно чаще встречаются цены $1−1,5 тыс.

Где лучше покупать

Чаще всего украинцы интересуются Аланьей и Стамбулом. Впрочем, риелторы говорят, что в Аланье лучше рассматривать не побережье, а центральный район Обана, где много медицинских университетов. Там покупка недвижимости — беспроигрышный вариант, потому что квартиру очень просто сдать в аренду.

«Следующий интересный и очень недооцененный регион — Кушадасы. Сейчас он еще не очень „раскрученный“, но там уже начали активно строить. Там еще можно покупать на этапе строительства от €50−60 тыс.», — отмечает Елена Маленкова.

Кроме того, турецкие девелоперы предоставляют всевозможные бонусы и рассрочки. В Турции можно получить кредит под 7−8% в евро или 14% в лирах.

Читайте также: Турция увеличила до $400 000 порог инвестиций в недвижимость для получения гражданства

Как купить недвижимость во время войны

Запланировать покупку недвижимости в другой стране гораздо проще, чем реализовать замысел на практике. Эксперты говорят, что сегодня нет легального способа оплатить покупку недвижимости за рубежом. Ведь НБУ установил строгие ограничения на перевод средств. Среди разрешенных трансграничных операций — оплата за обучение, транспортировку больных и лечение в медицинских учреждениях.

«Список разрешенных операций достаточно лаконичен и не содержит пунктов, которые хотя бы теоретически можно было применять для оплаты сделок с недвижимостью. То есть фактически до снятия ограничений на валютном рынке покупка жилья за границей за счет средств на счетах в Украине невозможна», — говорит Анна Золотько, директор департамента казначейских операций Юнекс Банка.

Максимум, который человек ежемесячно может снять за рубежом со своего гривневого счета, открытого в украинском банке, — это 50 тыс. грн в эквиваленте. При таких обстоятельствах, чтобы купить жилье, скажем, за €40 тыс., придется ждать более двух лет.

Но официальные ограничения можно обойти. Правда, по словам источников «Минфина», они достаточно рискованные.

Гипотетически можно провести платеж в качестве оплаты за лечение, а затем использовать средства для расчетов за недвижимость. Вопрос в том, найдется ли в Европе компания с медицинской лицензией, которая согласится на такую операцию.

Другой вариант — вывоз наличных. Но в этом случае придется объяснять, откуда вы взяли эти деньги.

Через границу Украины человек может свободно, без подтверждающих документов, перевезти €10 тыс. Если задействовать в схеме, скажем, четыре члена семьи, получится €40 тыс.

Остаток можно «добрать», снимая деньги в банкоматах в евро. Если открыть счета в 3−4 украинских банках, то за месяц можно будет получить кеша примерно 4 740−6 320 евро (учитывая месячный лимит снятия с одной карты до 50 тыс. грн или примерно 1 580 евро) на человека. При этом чек из банкомата будет выполнять роль подтверждающего документа — по словам экспертов, у финмониторинга не должны возникнуть вопросы.

Если вы вывозите более €10 тыс. на человека, придется получить справку о снятии денег со счетов. Эксперты советуют по возможности использовать именно этот вариант. Иначе использовать деньги легально, тем более для покупки недвижимости в ЕС, не удастся.

Автор:
Ирина Рыбницкая