Рынок недвижимости Украины: где будут скупать новостройки после войны

Как изменились цены в регионах

С началом войны рынок недвижимости полностью остановился. А после двух месяцев вынужденной паузы застройщики сообщили украинцам две главные новости. Сначала о возобновлении строительства и работе отделов продаж, а уже вскоре — о повышении цен.

Бесспорными рекордсменами удорожания новостроек, согласно данным ЛУН, стали Ужгород и Львов. Медианная цена на квадратный метр здесь, по итогам года, выросла на 83% и 80% соответственно. Средняя цена «квадрата» в Ужгороде составляет 43,6 тыс. грн, а во Львове — 44,5 тыс. грн.

В тройку городов с самой большой ценовой динамикой попала также Винница, где жилье прибавило в стоимости 70% и за квадратный метр застройщики в среднем просят 36 тыс. грн.

Наименьший прирост стоимости жилья показали Черкассы (+22%), Полтава и Луцк (по +37%). Медленнее всего также шли вверх цены на новое жилье в Киеве. Медианная стоимость квадратного метра в столичных новостройках выросла на 38%.

Но, несмотря на это, стоимость жилья в Киеве остается самой высокой.

«Средняя цена „квадрата“ в новостройках — 48 тыс. грн, или около $1200. Однокомнатную квартиру можно купить за $28 тыс.», — говорит юрист, СЕО и сооснователь проекта Monitor.Estate Владимир Копоть.

Почему застройщики выставляют такие прайсы

Главными факторами, которые заставили застройщиков повышать цены на жилье, стали курс валют и инфляция. Так, национальная валюта за период войны девальвировала более чем на 30% (с 29 грн за доллар до 40 грн), а потребительская инфляция по итогам года составила 26,6%.

«Застройщики не могли не реагировать на такие скачки, соответственно, повышали стоимость квадратного метра. Поэтому подорожание на 40% — именно тот показатель, который обоснован курсовой разницей», — говорит основатель, СЕО Sensar Development Марк Марченко.

Подорожание более чем на 40%, по его словам, объясняется исключительно спросом. А сегодня он сосредоточился на недвижимости именно в западных и центральных областях. Причины ясны: удаленность от активных боевых действий, психологическое чувство безопасности и близость границы с ЕС.

«Ключевым фактором является фактор внутренней миграции, а также, в частности, то, что вопрос приобретения жилья принимается семьей, и если, условно, женщина уехала, то мужчина самостоятельно не сделает инвестицию. Конечно, из западных регионов уехало меньше людей, чем из центральных», — прокомментировали «Минфину» в пресс-службе ЛУН.

Кто сегодня покупает недвижимость

Война кардинально поменяла структуру спроса. В западных регионах, где рынок наиболее активный, новопостроенное жилье раньше в основном покупало местное население. Теперь же спрос формируют покупатели изо всей страны.

«Строя объекты во Львове, по нашим наблюдениям можем сказать, что 80% клиентов не являются местными. Здесь действительно есть ажиотаж, который, в свою очередь, диктует дополнительный рост цены», — рассказывает Марк Марченко.

Основные клиенты — из Киева, Харькова, они более платежеспособные и сознательно подходят к приобретению жилья. Во-первых, они четко понимают, что покупают не из последних средств. Во-вторых, если они берут рассрочку, то знают, каким образом будут ее платить.

Инвесторов, которые раньше вкладывались в строительство на ранних стадиях и перепродавали его позже, сейчас практически нет.

«На рынке почти нет инвестиционного спроса. Люди, в основном, если и покупают жилье, то для собственного пользования», — констатирует Анатолий Топал, вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью.

Покупатели предпочитают квартиры в домах, удаленных от объектов критической инфраструктуры, оборудованных бомбоубежищами, с паркингами. Что касается метража, то это зависит от цели покупки: если для переезда с семьей, то это просторные 2- и 3-комнатные помещения. Если для детей, или как запасной вариант, то больше покупают «смарты» на 25−30 кв м.

Основной спрос сосредоточен на готовом или почти готовом жилье. Застройщики это понимают, но не всем есть, что предложить, поэтому выступают со встречным предложением — низкий первый взнос и длительная рассрочка", — подчеркнули в ЛУН.

Где хотят жить потенциальные покупатели

Традиционно быстрее всего и больше всего стоимость квадратного метра росла в областных центрах. Но 2022 год все перекроил — в лидеры вырвался пригород. По данным ЛУН, из 15 регионов, в которых ведется исследование рынка недвижимости, такой тренд наблюдается в 10.

Наибольшее удорожание было зафиксировано в Закарпатской области — +116%, тогда как в Ужгороде — +83%. В Черкасской области медианная цена квадратного метра показала прирост +93%, тогда как в Черкассах — +22%.

Постоянные отключения света привели к тому, что покупатели разбирают дома в пригороде как в аренду, так и для покупки, особенно в среднем ценовом сегменте. В цене те, где есть печь и все то, что поможет пережить особо трудные ситуации", — говорит Анатолий Топал.

Спрос на частные дома, коттеджи, таунхаусы распределен неравномерно по области, преимущественно он сконцентрирован в прилегающих к областным центрам населенных пунктах и в крупных городах. Недвижимость здесь сама по себе дорогая, отчасти из-за определенных особенностей строительства.

«По факту и по закону, в пригороде строится жилье меньшей этажности — 4−5 этажей. Его себестоимость дороже, ведь на одной сотке можно построить меньше квадратных метров, поэтому цена действительно немного выше», — говорит основатель СЕО Sensar Development.

Источник: по данным ЛУН

Каковы дальнейшие перспективы

Ситуация на первичном рынке недвижимости зависит от событий на фронте и темпов восстановления экономики. Единственное, в чем не сомневаются наблюдатели, — это сохранение самого высокого спроса на новые квадратные метры в западных регионах страны. Но в чем и будут ли нынешние тенденции сохраняться и после окончания войны? Останется ли Запад страны центром спроса и лидером по росту цен? — По мнению экспертов, да.

«Ситуация не будет особенно меняться, по крайней мере, в первые годы после нашей победы. Многие останутся на территориях, куда они переместились из-за войны. На предыдущие места жительства вернутся максимум 30%», — предполагает Марк Марченко.

В целом, на решение человека о приобретении недвижимости влияют сейчас два ключевых фактора: финансовая уверенность и эмоциональное чувство безопасности. В 2023 году ожидается, что доходы населения увеличатся. Это позволит думать о долгосрочных инвестициях на 2−3 года.

«К настоящему моменту, фактически до успехов на фронте, формируется отложенный спрос. Мы видим возобновление интереса в центральных регионах на 50% и более процентов, а на западе — до 90%, по сравнению с довоенным. Люди интересуются новым жильем, но с осторожностью подходят к идее инвестировать сейчас», — подчеркивают в пресс-службе ЛУН.

Положительные сигналы для всего рынка идут со стороны государства. Программа «еОселя» получила десятки тысяч заявок на приобретение жилья по льготным ипотечным программам. То есть заинтересованность в жилье есть, необходимо лишь незначительно улучшить финансовые и психологические условия для потенциальных инвесторов.