Куда исчезли деньги
В 2023 году рынок инвестиций в первичную недвижимость составляет $2,08 млрд. Лидерами стали Львов с показателем $0,8 млрд, Киев и Ивано-Франковск — по $0,2 млрд. Для сравнения: в довоенном 2021 году рынок составлял около $9,7 млрд, а однозначным лидером был Киев с показателем $2,5 млрд.
Харьков, Днепр и Киев — рекордсмены по падению инвестиций в первичную недвижимость. В Харькове строительство остановлено, а рынки Киева и Днепра упали на 92% и 90% соответственно.
Под инвестициями в первичную недвижимость мы понимаем вложение денег в покупку квартир в домах, не введенных в эксплуатацию. При этом само строительство начато или анонсировано.
В 2021 году $9,7 млрд из $50−70 млрд на депозитах и наличных сбережениях «под матрасами» были той суммой, на которую украинцы ежегодно увеличивали свои сбережения. То есть вкладывали в жилую недвижимость.
В 2023 году эту сумму следует снизить на уровень уменьшения ВВП. Выходит около 21%, или $7,9 млрд. Далее уменьшаем ее на 20% выехавших из страны. Остаются $6,3 млрд. Однако, это все равно не $2 млрд, которые, по нашему прогнозу, будут инвестированы в первичное жилье в 2023 году. Где же остальные?
Мы исследовали показатели покупки украинцами недвижимости за границей и не увидели значительного увеличения общей суммы инвестиций в 2022 году. По сравнению с 2021 годом, сумма выросла ориентировочно на $0,5 млрд.
За время великой войны украинцы купили на 20 млрд грн больше ОВГЗ. Это еще около $0,5 млрд, которые они могли инвестировать в жилье. В 2021 году годовое сальдо покупки наличного доллара составило $5 млрд, в 2022-м — $11 млрд, в 2023-м (прогноз) — $10 млрд. То есть украинцы ежегодно покупают на $5 млрд больше. Что это значит?
Инвесторы предпочли доллары вместо будущих метров. Это совершенно понятно: наличные доллары гораздо более ликвидные, чем договор на метры в строительстве на сонной строительной площадке. Население держит деньги в долларах из-за неуверенности и неопределенности в завтрашнем дне, из-за войны.
Объемы «долларов под матрасом» увеличиваются, и когда появится чувство уверенности в будущем, или понимание, что хуже уж точно не будет, возникнет необходимость этот доллар инвестировать. Тогда рынок недвижимости снова начнет расти.
Сколько можно заработать на аренде
По данным сервиса Bird, среднемесячная цена аренды трехкомнатной квартиры в Киеве в августе 2023 года составляет 28 тыс. грн ($737). В 2021 году она составила 40 тыс. грн ($1 429). При вложении $100 тыс. в квартиру в 2021 году ее стоимость возвращается инвестору через шесть лет, сейчас — через 11 лет.
Как увеличить инвестиции
Нужно либо увеличение населения Киева (миграция), либо массовый переезд жителей из советских домов в новостройки. Оба варианта возможны при наличии инструментов кредитования по доступным ставкам — хотя бы до 10%.
Средняя ипотечная ставка в ЕС составляет 2,24%, в Великобритании — 4,95%, в Украине — более 20%. Да, есть программа «єОселя», но она доступна не всем.
Рынку поможет развитие инвестиционных фондов, которые работают по модели финансирования строительства до его ввода в эксплуатацию. То есть сначала построили за деньги инвестиционного фонда, а затем продаем собственникам. Это уменьшает количество недостроек и повышает доверие к девелоперам и рынку.
Читайте также: Рынок земли в условиях войны: без ажиотажа, но с оптимистическими настроениями
На рынке отсутствуют институциональные или частные инвесторы из-за границы, которые вкладывают в недвижимость, или благодаря ей диверсифицируют свои инвестиционные портфели. Отсутствие системных зарубежных инвесторов — долговременная проблема нашего рынка жилой недвижимости. Это означает, что рынок не получает экспортных средств для своего развития и живет исключительно благодаря внутреннему потребителю.