Хозяева пока не спешат снижать ценники. Но, как говорят риелторы, в течение месяца-двух на столичном рынке произойдет массовая переоценка квартир — некоторые подешевеют, а некоторые — наоборот, подорожают.
«Минфин» разбирался, как коммунальный кризис влияет на столичный рынок недвижимости и цены на жилье.
Вторичка остановилась, первичку продает автономия
Как рассказал «Минфину» руководитель агентства недвижимости «КиевДомСервис» Андрей Романов, до трети всех сделок, которые были в работе, покупатели отменили.
«По остальным — ситуация пока неопределенная. Многие клиенты попросили перенести сроки заключения сделок. Не исключаю, что часть из них в итоге тоже отменится», — уточнил он.
Что касается текущей активности рынка, то она, по словам эксперта, «практически на нуле» — нет ни звонков, ни просмотров.
«С одной стороны, люди сейчас заняты более насущным вопросом — им нужно как-то выжить в условиях отключений тепла и света. С другой — многие задумались, а нужна ли им вообще квартира в Киеве, если она в любой момент может стать фактически непригодной для жизни», — пояснил Романов.
Застройщики уверяют, что коллапс наблюдается в первую очередь на вторичке, а на первичке ситуация, хоть и ухудшилась, но пока не катастрофическая.
«Вторичка, особенно старый жилой фонд, чувствует на себе все системные недочеты — низкую энергоэффективность, отсутствие резервного питания, зависимость от изношенных инженерных сетей.
В условиях коммунального кризиса все эти проблемы стали более очевидными для покупателей. Но у нас ситуация другая, так как строим энергоэффективные дома с собственными котельными и автономными решениями. Те же котельные изначально оборудованы генераторами, что позволяет поддерживать базовый комфорт даже в сложных ситуациях", — говорит руководитель отдела маркетинга компании Alliance Novobud Ирина Михалева.
Она также добавила, что покупатели становятся более рациональными, и сравнивают не только цены за квадратный метр, но и возможности обеспечить базовые коммунальные услуги. «Поэтому к новым проектам с продуманными инженерными решениями интерес потенциальных покупателей сохраняется, а в отдельных случаях даже растет», — говорит Михалева.
Андрей Романов подтвердил эту тенденцию, отметив, что многие из тех, кто поставил уже договоренные сделки на «стоп», сейчас ищут возможности увеличить бюджет, чтобы купить максимально защищенное от блэкаутов жилье.
Коммунальный кризис в столице буквально за считанные дни «перепрошил» логику спроса на жилье.
«Люди сейчас выбирают квартиру не только по району или ремонту, но и главному критерию — можно ли в таком жилье нормально жить и работать, когда нет света. Такому условию лучше всего соответствуют со современные ЖК, где есть генераторы или другое резервное питание для насосов, лифтов, освещение в подъездах, а также частные дома, где можно добиться автономности, объединив инвертор и генератор. Старый жилой фонд сильно проигрывает в текущей ситуации», — рассказывает столичный риелтор Ирина Луханина.
По новому жилому фонду в Киеве тоже есть вопросы. В частности, многие ЖК рассчитаны только на электроэнергию — и по кухне, и по отоплению. Поэтому когда в столице часами нет электроэнергии, такие многоэтажки становятся фактически «ловушкой» для жильцов. Недавно Кабмин пообещал не отключать дома с электроотоплением, что станет для них большим бонусом. Но проверить реальность этих обещаний на практике пока нет возможности, поскольку «защита» касается только плановых, а не аварийных или экстренных отключений.
Кроме того, жилье в новых ЖК стоит намного дороже, чем на вторичке. И найти средства, чтобы увеличить бюджет, и купить автономную квартиру, могут далеко не все.
Цены замерли, но это временно
По словам Романова, упал не только спрос на жилье на вторичке, но и предложение. К примеру, владельцы массово снимают с продажи квартиры в особо пострадавших домах (на Соломенке, Троещине, Левом берегу
«Предложение сократилось на 40%. Собственники понимают, что квартира в доме без отопления не может продаваться по старому ценнику. А снижать цену они пока не готовы. Поэтому снимают объекты с продажи в надежде, что коммунальщики все починят, и их недвижимость снова восстановится в стоимости», — пояснил Андрей Романов.
Он говорит, что потенциальные покупатели уже формируют «черные списки» домов и районов. «К примеру, на Троещине, Софиевской и Петропавловской Борщаговке коммунальная инфраструктура очень сильно пострадала. Чтобы все восстановить, нужны длительные капитальные ремонты. Если все станут просто в спешке восстанавливать, это чревато коммунальными авариями в будущем, непонятно, зачем тратиться на квартиру в таком проблемном доме», — добавил эксперт.
Обвал и по спросу, и по предложению «не дает упасть ценам» — по крайней мере, пока.
«Так как выставленных на продажу квартир сейчас также стало меньше, владельцы не спешат сбрасывать цены или торговаться. Они считают, что в скором времени ситуация стабилизируется, и все будет как и раньше, с тенденцией к росту цен на жилье в столице.
Кроме того, рынок недвижимости очень инертный. Цены на куплю-продажу не падают за считанные дни или даже недели. Для того, чтобы мы увидели первые ценовые последствия нынешнего коммунального кризиса в Киеве, понадобятся как минимум месяц-два", — считает Романов.
Уже к весне, как ожидают риелторы, тенденции на столичном рынке жилья кардинально поменяются: критерии выбора квартир обновятся, что ускорит ценовое «расслоение» — некоторые объекты упадут в цене, тогда как другие — наоборот, подорожают.
Какие квартиры подешевеют, а какие — подорожают
Что будет с ценами на жилье в столице после испытания многоэтажек «коммунальным коллапсом»?
По словам Луханиной, на рынке еще до нынешних проблем с электричеством начала формироваться так называемая «наценка за автономность», когда квартиры в домах с резервным питанием, генераторами, индивидуальными тепловыми пунктами продавались быстрее, меньшим торгом (или вообще без него), а зачастую и немного дороже, чем «обычные» объекты. Разница в стоимости составляла минимум 3%.
«Люди смотрят на практические вещи: будет ли вода и тепло, рабочий лифт, связь, если отключат электроэнергию. Еще один важный критерий — индивидуальные тепловые пункты, ценность которых сейчас особо возросла. ИТП — это система в доме, которая управляет подачей тепла и горячей воды, позволяет поддерживать стабильную температуру и часто дает экономию. Но есть нюанс — ИПТ работает от электричества, поэтому в условиях жестких отключений нужно еще и резервное питание (к примеру, генератор)», — пояснила Луханина.
При этом разница в стоимости квартиры в автономной и «обычной» многоэтажке такого же года постройки и в том же районе может вырасти уже до 7−10%. К примеру, на квартире за $60 тыс. это $4,2−6 тыс.
К примеру, автономное отопление уже сейчас есть в таких столичных ЖК: «Кришталеви джерела», «Итальянский квартал», «Лесная сказка 2», «Сырецкий парк», Forest Park, Svitlo Park, Brother, Montreal House, Podol Plaza&Residence и др. И этот список будет только расти, так как многие ОСМД сейчас взялись за «автономизацию» своих многоэтажек.
«Рынок еще сильнее разделится на два сегмента — жилье, которое „тянет автономность“ и остается комфортным даже на фоне отключений, и жилье, где отключения света превращаются в постоянный стресс. Мы сейчас наблюдаем массу дополнительных технических инвестиций в многоэтажки — люди устанавливают дополнительные генераторы, инверторные системы, резервы для насосов, тепловых узлов, солнечные панели. В ценнике на жилье будет не только метраж, но и часть этих инвестиций, позволяющих переживать кризисные времена с максимальным комфортом», — говорит Луханина.
В старом жилом фонде, по словам Луханиной, возрастает ценность квартир с газовыми плитами. С учетом этой тенденции, хрущевки, которые ранее только дешевели, могут вырасти в цене на 5−7%. Особенно это касается домов, расположенных в хороших локациях — в частности, в центре города.
Также по старому жилому фонду возрастает важность таких критериев как утепление, состояние внутридомовых сетей, наличие генераторов, отсутствие частых коммунальных аварий
Квартиры в домах, не отвечающих этим критериям, уже с весны могут начать дешеветь — до 10−15%, в зависимости от конкретного объекта.
Даже если изначально ценники в объявлениях останутся прежними, под конкретного покупателя собственники, скорее всего, станут давать скидки. Иначе, они попросту рискуют, что жилье «зависнет».
«На переговорах торг уже идет чаще и «смелее», особенно если объект рисковый — с проблемным отоплением, в старом доме
По ее словам, могут подешеветь также квартиры в домах, которые оказались в эпицентре коммунального кризиса, и в которых долго не было отопления.
«Спасти ситуацию могут только качественные ремонты и восстановление коммуникаций, а также отсутствие в доме грибка, течей, повреждений, и все это подтверждено актами от управляющей компании. Если же дом „посыпался“, продавцам придется снижать ценники», — подытожила Луханина.