Вот мы и дожили до времен, когда рынок недвижимости в Киеве зашевелился, а цены почти достигли уровня 2021 года. Впрочем, не на все объекты цены повысились — этот процесс очень выборочный. Поэтому интересно проанализировать причину растущего интереса — это тренд или случайность? Как долго продержатся высокие цены и когда настанет время выгодно продавать?
Во что верят инвесторы
Еще до недавнего времени мы читали о том, что только глупцы могут вкладывать деньги в рынок недвижимости во время войны. Но вот оно происходит на наших глазах: инвесторы скупают квартиры в центре Киева, чтобы сдавать их в аренду, совсем как до широкомасштабного вторжения. Что происходит?
Во-первых, это говорит о том, что они верят в скорое окончание войны и послевоенный бум недвижимости. Ведь во всем мире Украина стала не просто мемом, она вызывает заинтересованность. У людей есть желание посмотреть на этот несокрушимый народ и «прикоснуться к истории», для этого они хотят приехать в Украину, а им же надо где-то жить!
Итак, это категория в основном иностранных инвесторов, иногда из Азии или других континентов, которые покупают квартиры для посуточной аренды и аренды для туристов, приезжающих на короткий срок. Их интересуют в основном квартиры в центре города с красивыми видами.
Вторая причина растущего интереса к недвижимости — это хаос, порожденный правлением нового президента США. Это и фондовый рынок, и обесценивание доллара, — все чаще мы слышим о недоверии к доллару. Инвесторы хотят защитить свои капиталы от инфляции. Их интересуют новостройки в центральных и прилегающих к центру районах вблизи метро.
Третья — это бешеный поток внутренне перемещенных лиц (ВПЛ), которые не будут покупать недвижимость на Крещатике, но будут арендовать ее в спальных и даже центральных районах. Именно под них покупают недвижимость. Не секрет, что после 2014 года в Киев переселилось много людей из Донбасса, которые могли себе позволить купить или арендовать не самое дешевое жилье.
Как изменился спрос
Рост цен происходит совершенно неодинаково на разные типы домов. Агенты по недвижимости в своих объявлениях различают следующие типы домов:
- царские;
- «сталинки»;
- «хрущевки»;
- «брежневки»;
- современные.
Так вот, спрос на современные, именно каркасные дома значительно увеличился, по сравнению с панельными или домами с самонесущими стенами. В итоге панельные и дома с самонесущими стенами все больше обесцениваются и теряют в стоимости.
При этом почти все дома до «брежневок» строились с самонесущими стенами, то есть перекрытия опирались на стены. Высотность таких домов — до 5−6 этажей.
«Брежневки» и часть «хрущевок» строились в основном панельными. Проблема в том, что такие дома по факту являются карточными. При атаках ракетами падают целые секции, именно поэтому такие конструкции запрещено строить, например, в Израиле.
Самыми надежными являются каркасные здания, которые создаются за счет вертикальных колонн и горизонтальных балок, способных выдерживать значительные нагрузки. При попадании ракеты в таких домах, как правило, повреждается не так уж много, иногда только одна квартира, и потом их быстро восстанавливают. Сегодня они пользуются самым большим спросом. В последнее время агрессор даже не пытается атаковать такие дома, потому что максимального результата от террора не достигнешь, атакуя каркасное здание.
Следует заметить, что среди современных домов не все каркасные. Более того, дома эконом-класса обычно панельные и являются самыми опасными. Также опасны здания с самонесущими стенами, потому что они, как правило, имеют большой физический износ стен и, в случае попадания, также могут обрушиться целыми секциями.
Именно эти соображения на сегодняшний день и сформировали повышенный спрос на современные каркасные дома. Как закономерный результат — повышенные цены на квартиры в таких домах. Скажем больше, цены в таких зданиях и в дальнейшем будут расти, в отличие от панельных домов или с самонесущими стенами.
Как колеблются цены
Конечно, всех интересуют реальные цены продажи/покупки жилья. Так вот, зимой в Соломенском районе столицы была продана квартира в «хрущевке» за 800 долл./кв. м (все цены округлены), аналогичная — на Сырце. Впрочем, иногда можно продать дороже, если у покупателя есть особый интерес именно к этому дому или району.
Что такое особый интерес? Ну, например, теща живет в соседнем подъезде или свет в этом доме не отключают, есть индивидуальное отопление
Также недавно на Новобеличах в панельном доме («чешский проект», ранее пользовавшийся повышенным спросом) квартиру продали за 900 долл./кв. м. Как говорят оценщики, надбавка за «чешский проект» — 12,5%.
В то же время в новостройке на Теремках квартира (со стильным ремонтом и мебелью) на 21-м этаже 25-этажного дома была продана за 1 600 долл./кв. м. То есть, несмотря на то, что новостройка расположена далеко от центра и высокий этаж (а ведь каркасная новостройка и квартира не только с ремонтом, но и с мебелью), цена почти в два раза выше, чем у «хрущевки».
Немаловажным фактором также является площадь квартиры.
Так, в Днепровском районе в новостройке квартира с ремонтом площадью 119 кв. м продана за 800 долл./кв. м. Оценщики называют это фактором масштаба: в небольших квартирах до 40−50 «квадратов» стоимость квадратного метра всегда выше.
Что касается стоимости новостроек, следует отметить, что после ввода в эксплуатацию их цена возрастает примерно на 10−20%.
Кроме того, снижает стоимость жилья (примерно на 300 долл. за квадратный метр) отсутствие ремонта. А наличие автономного отопления, наоборот, повышает стоимость квартиры примерно на 10%. Это наблюдается в Киеве, где с отоплением проблем все же почти нет.
Дополнительные факторы цены
Несмотря на то, что в последнее время энергетики радуют киевлян бесперебойным электроснабжением, фактор электронадежности все еще учитывается при выборе дома, в котором покупают квартиру. Если в доме не бывает отключений электроэнергии, то квартира в нем пользуется повышенным спросом. А если в этом доме есть еще и укрытие, то это также может дополнительно повышать стоимость продажи.
Конечно, факторы местоположения — в центре города или в центре спального района — также никуда не исчезли. Большинство хотят жить недалеко от места работы, близко к супермаркетам, салонам и другим благам цивилизации, с хорошим доступом детей к школе, а пожилых родителей — к поликлинике
А вот для верхних этажей наступили плохие времена: никто не хочет там жить, поскольку считается, что риск попадания там выше, а пожары тушить сложнее. Поэтому, как и в начале вторжения, преимуществом пользуются нижние этажи — до шестого.
При этом каркасные дома все же не ниже 20−25 этажей, и здесь уже покупатель выбирает между Сциллой и Харибдой — высоким этажом в каркасном доме или низким в панельном, то есть вид или большая безопасность. Например, квартира в каркасном доме с видом на Днепр (видовая квартира) площадью 30 кв. м на 21-м этаже без ремонта была продана в апреле 2025 года за 53 тыс. долл. (1 700 долл./кв. м). Космическая цена, не правда ли?
Итак, для квартиры площадью 40−50 кв. м в новостройках, введенных в эксплуатацию, без ремонта, базовая цена квадратного метра составляет 1 200−1 400 долл., в зависимости от локации, а квартир в панельных домах и «хрущевках» — 800 долл.
Однако многие понимают преимущества жизни в современных домах и выбирают их, пусть даже меньшей площади, поэтому новостройки и в дальнейшем будут дорожать, пока не начнется процесс сноса «хрущевок» и строительства на их месте современных зданий. Этот процесс неизбежен.
Читайте также: Украинцы скупают квартиры в Польше: почему волнуются польские риелторы
Понятно, что особым спросом, как всегда, пользуются квартиры в самом центре — на Крещатике и Печерске, которые, как уже отмечалось, покупаются под посуточную аренду и аренду иностранцами. Новостроек здесь очень мало, но, повторюсь, центр — это самый лучший выбор для сдачи в аренду, особенно посуточную, поэтому здесь цены возвращаются к уровню 2021 года, почти независимо от конструктивной схемы здания, и составляют иногда такие космические суммы, как 4−5 тыс. долл/кв. м. Впрочем, в Европе давно привыкли к таким ценам. Мы можем только радоваться, что величина аренды снова не успевает за ценами продажи, поэтому ставка капитализации составляет примерно 5−6%, что означает окупаемость 20−25 лет. Поэтому аренда все еще более выгодная, чем покупка.
Сегодня в Киеве строят все больше современных каркасных домов, и цены на них растут, как грибы после дождя, потому что из всех столиц Европы здесь самые низкие цены на жилую недвижимость. А опытные инвесторы понимают, что после войны спрос на недвижимость в Киеве будет бешеный, и цены увеличатся, поэтому покупают из расчета именно на повышение цен в будущем и вложения денег сегодня.