Что происходит с ценами
Для рынка болгарской недвижимости 2022 год был особенно успешным. В первом полугодии цены на студии, апартаменты и частные дома выросли почти на 15%, что стало самым высоким показателем с 2008 года.
«Еще в начале 2022 года недвижимость в Болгарии была одной из самых бюджетных, по сравнению с другими европейскими странами. Квартиру-студию можно было купить по цене от €18 тыс. Теперь дешево — уже не о Болгарии. Цены на недвижимость существенно выросли, в некоторых локациях почти в два раза, это касается и продажи, и аренды», — говорит Ирина Кнорр, владелец агентства зарубежной недвижимости VRC Ukraine.
Активизации рынка способствовали несколько факторов. Первый связан с высокой инфляцией, ростом стоимости строительных материалов, услуг, энергоносителей, зарплат.
Второй — повышение спроса со стороны местного населения. Болгары рассматривают недвижимость, как надежную инвестицию. Многие из них едут работать за границу, а заработанные денежные средства вкладывают в квартиры в своей же стране.
Болгарские «квадраты» по душе также иностранцам. Они стали третьим фактором, который сыграл в пользу рынка. Британцы, немцы, поляки и израильтяне охотно покупали жилье, чтобы в период отпусков отдохнуть на море, а остальное время — сдавать в аренду. Но больше всего болгарская недвижимость обязана украинцам. По данным ООН, в Болгарию в поисках убежища от войны приехали 164 тыс. украинских беженцев. Такое количество не прошло незаметно ни для рынка купли-продажи, ни для аренды.
Цены на недвижимость Болгарии в начале 2022 и 2023 годов
| Город | Студия (от €) | 2-комнатные апартаменты (от €) | 3-комнатные апартаменты (от €) | |||
| 2022 | 2023 | 2022 | 2023 | 2022 | 2023 | |
| Бургас | 39 000 | 45 000 | 52 000 | 58 000 | 76 000 | 82 000 |
| Несебыр | 26 000 | 34 000 | 41 000 | 48 000 | 82 000 | 89 000 |
| Солнечный берег | 13 000 | 19 000 | 28 000 | 35 000 | 32 500 | 39 000 |
| Свети-Влас | 23 000 | 30 000 | 42 000 | 49 000 | 44 000 | 51 000 |
| Варна | 43 000 | 50 000 | 83 000 | 90 000 | 114 000 | 120 000 |
К началу этого года, как и в большинстве европейских стран, цены на недвижимость в Болгарии притормозили: рост ключевой ставки местного центробанка спровоцировало удорожание ипотеки, поэтому внутренний спрос на жилье снизился, а иностранные инвесторы заняли выжидательную позицию.
В относительно умеренном режиме рынок прошел первую половину 2023 года. А сейчас, под осень, снова оживился. В частности, появилось множество предложений на продажу жилья.
«Практика показывает, что в сентябре и октябре у нас бум продаж курортных квартир, которые после сезона снова появляются в продаже. В целом, по моему мнению, цены до конца года не будут расти, однако, точно не будут снижаться», — говорит владелец агентства зарубежной недвижимости VRC Ukraine.
По словам эксперта, сейчас оптимальное время для покупки жилья для тех, кто ищет бюджетные варианты, поскольку квартиры с прайсами до €80 тыс. расходятся очень быстро.
В целом, квадратный метр, скажем, на Солнечном Берегу стоит в среднем €1 000, в Heceбыре — €900, Πоморие — €750, Банско — €900. Самой дорогой остается столица София, стоимость «квадрата» здесь в среднем составляет €1 500.
Читайте также: Высокая надежность, низкая доходность: для чего покупать недвижимость в Германии
Где и почему покупают украинцы
По оценкам агентства зарубежной недвижимости VRC, спрос среди украинцев на болгарскую недвижимость за последние полтора года увеличился в три раза.
«Раньше украинцы не особо считали Болгарию зарубежьем и не инвестировали в эту локацию. Теперь же это территория убежища для бегущих от нестабильности в Украине», — объясняет Ирина Кнорр.
Для украинского покупателя в Болгарии есть несколько преимуществ. Прежде всего, это страна, максимально близкая по менталитету и языку, кроме того, находится вблизи границы с Украиной, что очень удобно, с точки зрения логистики.
Кроме того, финансовый мониторинг в Болгарии не такой суровый, по сравнению с другими странами ЕС. Большинство банков не проявляют чрезмерной требовательности. Плюс есть варианты с индивидуальными договоренностями и частичной оплатой кешем.
Поэтому все большее количество украинцев выбирают Болгарию не только как место, где можно пробыть тяжелые времена в полной безопасности и недалеко от дома, но и как возможность «припарковать» свои средства и неплохо заработать.
Активнее всего украинцы покупают жилье в Софии, Варне, а также в курортных локациях — Золотые пески, Солнечный берег, Свети-Влас и Несебыр. Цены здесь, по болгарским меркам, достаточно высокие.
«Найти вариант однокомнатной квартиры около 30 кв м за менее €30 тыс. почти невозможно. „Квадраты“ на морском побережье — Золотые пески, Свети-Влас, Солнечный берег — стартуют от €30 тыс. В Варне цены однокомнатных квартир от €80 тыс., в Софии — еще выше, в зависимости от района, — могут достигать и €120 тыс., и даже €200 тыс.», — рассказывает эксперт.
Как купить и за что придется платить
Купить недвижимость в Болгарии несложно. Если это «первичка», покупать можно дистанционно, около 60−70% сделок совершается именно таким образом. Если это «вторичка», обязательно присутствие покупателя на просмотрах.
Оформление производится у нотариуса при личном присутствии или по доверенности на агента покупателя.
«При личном присутствии все проходит достаточно быстро. Как правило, клиент приезжает на неделю в Болгарию, его встречает агент и показывает варианты заранее дистанционно выбранного жилья. Если клиент останавливается на каком-то, вносится аванс, и мы сразу выходим на сделку», — рассказывает Ирина Кнорр.
Весь процесс занимает максимум неделю. Самое главное, чтобы документы были уже готовы у продавца, а покупатель должен позаботиться о том, чтобы средства были подготовлены к сделке.
Основные расходы, которые несет покупатель, — на адвоката и нотариуса. Сумма зависит от ставки, которую просит специалист. К примеру, за сделку нотариус берет 4% от кадастровой стоимости. Размер кадастровой стоимости зависит от года постройки дома. В старых домах она может составлять даже 30% от рыночной стоимости, но чем новее дом, тем этот разрыв уменьшается.
В целом, затраты на оформление — не более 5% от стоимости объекта.
Купив квартиру, владелец должен заключить договор с управляющей компанией на обслуживание комплекса. Сюда входит уборка территории, чистка бассейна, услуги садовника
К ежегодным платежам относится также налог на недвижимость. Он зависит от локации недвижимости и устанавливается муниципалитетом. Ставки налога невысокие — от 0,1 до 0,45% от оценочной стоимости квартиры. То есть за квартиру-студию в год нужно будет заплатить от €20, за огромные апартаменты — до €70.
При продаже оплачивается налог на прирост капитала. Он составляет 10% от разницы между стоимостью покупки и продажи имущества.
Читайте также: Украинцы скупают недвижимость в Турции и Испании: 5 способов обойти ограничения и вывести средства
Сколько можно заработать на болгарских квадратах
Рынок недвижимости в Болгарии достаточно стабильный, особых ценовых скачков на нем не происходит. Поэтому вариант покупки квартиры в целях перепродажи риелторы не советуют рассматривать. Другое дело — инвестиции в недвижимость для сдачи в аренду. Здесь Болгария, по сравнению с другими странами европейской зоны, действительно выгодная.
«Для консервативной Европы, где показатели 4% годовых считаются замечательными, Болгария гораздо привлекательнее. Средняя доходность по аренде в Софии, скажем, — около 6% годовых, в Варне — около 8%», — отмечает владелец агентства зарубежной недвижимости VRC Ukraine.
Но, по словам эксперта, практика показывает, что выгоднее покупать для заработка на сдаче в аренду именно в курортных городах. За квартиру, которую в Варне сдают за €300 в месяц, в Свети-Влас и на Солнечном берегу можно получить в высокий сезон от €500 до €800.
Есть квартиры, которые сдаются до €1 500 — все зависит от инфраструктуры комплекса и расстояния до моря. Но стоит иметь в виду, что курортные города сильно зависят от сезона. И если летом здесь пиковые цены на аренду, то с сентября-октября они резко идут на спад.
Почему «вторичка» более выгодная
В Болгарии, по убеждению риелторов, более выгодно инвестировать во «вторичку», причем от застройщика. Для украинского рынка — это в новинку, а вот для болгарских девелоперов зарабатывать не только на продаже, но и на аренде, — вполне обычное дело.
Как объясняет Ирина Кнорр, после ввода дома в эксплуатацию, особенно если это происходит в преддверии сезона, большую часть квартир застройщики не выставляют на продажу, а передают на баланс своей управляющей компании. Она, в свою очередь, сдает жилье в аренду. По завершении сезона или когда застройщику нужны средства на строительство нового ЖК, эти квартиры, или часть из них, продают. И здесь для покупателя появляются хорошие условия. Полностью готовое и фактически новое жилье покупатель, в том числе нерезидент, может купить в рассрочку на 3−5, а то и 10 лет под невысокий процент.
«Приведу условия одного из застройщиков. Если вносить 30% первоначального взноса на готовое жилье, и 70% суммы за квартиру платить постепенно, то при рассрочке на 3 года переплата составляет 5% на остаток суммы, на 5 лет — 6,5% на остаток суммы, а при рассрочке на 10 лет переплата составит 9,7%. Это очень удобно для наших покупателей, у которых нет полной суммы покупки, или они ожидают продажи своего имущества в Украине, однако у них есть стабильный источник дохода», — говорит владелец агентства зарубежной недвижимости VRC Ukraine.
Такие же примерно условия предлагают в банках, но взять здесь ипотеку значительно сложнее из-за бюрократических проволочек.
Кстати, рассрочку у застройщиков можно взять и на стадии строительства жилья. При этом она будет беспроцентной к моменту сдачи объекта в эксплуатацию. После — уже предполагается процент.
Читайте также: Рынок недвижимости Украины: что будет с ценами, предложением и спросом
Реальные кейсы инвестиций
Вариант 1: покупка для сдачи в аренду готового жилья с ремонтом, мебелью и техникой от застройщика в городах на побережье Черного моря
Покупаем готовую квартиру-студию площадью 36 кв м и стоимостью €45 500. Оплачиваем 30% первоначального взноса (€13 650). Остаток выплачиваем в рассрочку на 3 года (подорожание 5%), на 5 лет (подорожание 6,5%) или на 10 лет (подорожание 9,7%).
Можем сразу сами жить в квартире, или же сдавать в аренду и получать доход, который будет частично перекрывать платежи застройщику.
Если говорить о ставках аренды жилья на побережье, то в комплексах с мощной инфраструктурой аренда колеблется в следующих рамках: летом 700−800 €/месяц, с сентября 300 €/месяц, аренда в несезон 150−200 €/месяц.
Вариант 2: Покупка квартиры от застройщика для перепродажи, на примере объекта в городе София
Покупаем однокомнатную квартиру площадью 60 кв м за €84 000 в рассрочку. Вносим 30% первоначального взноса (€25 200), остаток выплачиваем до получения ключей в 2025 году (2 года беспроцентной рассрочки).
Продаем квартиру через год, погасив всего 50% суммы по рассрочке с заработком от 10% годовых (консервативный рост по мере строительства комплекса и рост рынка недвижимости).
Моменты, о которых покупателю не скажут
Покупка жилья в Болгарии далеко не всегда происходит гладко, как это может показаться на первый взгляд. По словам риелтора Ирины Кнорр, есть целый ряд типичных «сюрпризов» для нового владельца квартиры, которые могут оставить негативные впечатления и даже привести к финансовым потерям.
К примеру, после оформления сделки купли-продажи необходимо подать декларацию в местную налоговую по месту нахождения объекта.
«При оформлении это может сделать нотариус, однако, практика показывает, что далеко не все нотариусы такие ответственные. Были прецеденты, когда люди подавали декларацию в конце года с опозданием и вынуждены были платить пеню», — говорит эксперт.
Кстати, оригинал нотариального акта после сделки у нотариуса выходит только через 5 рабочих дней. Также у Болгарии нет понятия прописки, в понятном для украинцев определении.
В течение 30 дней после заключения сделки новый владелец должен оформить счетчики на себя, то есть получить договоры на предоставление коммунальных услуг. Если этого не сделать, то можно снова же получить штраф.
Сразу стоит известить управляющую компанию о смене собственника, в противном случае — есть шанс гасить долги своего предшественника.
«Что касается управления: перед покупкой детализируйте таксу поддержки (обслуживания), в некоторых комплексах она слишком высокая. Еще момент — Акты. В домах с Актом 15 тариф на электричество в два раза выше стандартного, это коммерческий тариф. Его можно переоформить, но лучше это делать до момента покупки жилья», — говорит Ирина Кнорр.
Среди других национальных особенностей рынка недвижимости Болгарии, которые в диковинку нерезидентам, в частности, то, что указанная площадь жилья может отличаться от фактической на 10−15%. Дело в том, что в площадь квартиры в Болгарии, в отличие от Украины, включены также квадратные метры балконов, лоджий, коридора перед входной дверью. Это не нарушение, поскольку соответствует законодательству страны, но эту особенность иностранцам следует учитывать.
Разочарование ожидает нерезидентов, которые планировали за «квадраты» получить гражданство или вид на жительство в Болгарии.
«Покупка недвижимости автоматически не даст гражданства или ВНЖ», — подчеркивает риелтор.
Отдельного внимания заслуживают нюансы планировки квартир. Да, в домах на четыре этажа нет лифтов. Нет газового отопления, только кондиционеры на обогрев, но эти детали лучше уточнять. Также отсутствуют в болгарских квартирах ванны, вместо них есть душевые кабины.
Что еще нужно знать, так это то, что зимой в Болгарии у моря в каждом комплексе живут только по 3−4 семьи, если это не комплекс, который работает круглый год. Поэтому инфраструктура в большинстве ЖК работает сезонно, и комплекс услуг и сервисов для жителей могут значительно сокращать, если не «замораживать» вообще.