Как проверить застройщика с помощью открытых данных

Как с помощью открытых данных проверить застройщика, поделилась команда YouControl.

Что такое «проблемная» новостройка

На законодательном уровне данный термин отсутствует. По факту — это объекты незавершенного строительства, не соответствующие требованиям градостроительного законодательства и государственным строительным нормам.

Существуют два основных вида «проблемных» новостроек: те, на которых прекращено строительство и остановлена продажа жилья и те, что активно продаются на рынке, несмотря на несоответствие законодательству.

Риски очевидны. Нарушение застройщиком законодательства может как затянуть процесс ввода дома в эксплуатацию, так и привести к полной потере покупателем средств и жилья в любой временной перспективе.

Размер не имеет значения

Как показывает практика, на рынке столичной недвижимости это именно так. Еще в 2017−18-ых годах скандальные сейчас, а тогда безумно популярные строительные компании Укрбуд и Аркада, занимали лидирующие позиции по количеству сданного жилья. Но сегодня обе признаны банкротами. Все объекты — «заморожены», а инвесторы «обивают пороги» чиновников в надежде что их ЖК кто-то таки достроит.

Однако ни достраивать, ни тем более возвращать средства никто не будет. Если в вопросе достройки еще можно нажать на политиков, чтобы они за бюджетные средства нашли способ достроить жилье. Хотя и это звучит фантастически. То о возвращении средств точно можно забыть. Ведь застройщик уже потратил деньги клиента и обанкротился. При этом механизма страхования вложенных клиентом средств ни через страховые компании, ни с помощью банковского залога в Украине нет.

По оценке СЕО экспертного бюро «Нерухомі» Дениса Петрова, на столицу приходится более половины «проблемных» новостроек: из 215 ЖК, в которых, по состоянию на июль 2021 года, продают жилье, 123 считаются «проблемными». Около 10% из них, а именно 49, стоят «замороженные» годами.

Основные нарушения застройщиков:

Отсутствие разрешительных документов на строительство или права пользования земельным участком. Например, ЖК строятся в соответствии с разрешением на выполнение строительных работ, которое аннулировано Госархстройинспекцией. Ни ввести в эксплуатацию, ни осуществить законное продолжение строительных работ невозможно. А в случае отсутствия оформленных прав на земельный участок решения вопроса затягивается на годы.
Сообщение о начале строительства вместо получения разрешения. Скажем, ЖК строится на многих земельных участках, принадлежащих разным физическим лицам. Использование приусадебных участков для строительства высотных многоквартирных домов. Если на приусадебных участках строятся не одноквартирные дома до 4 этажей, тогда необходимо подавать не сообщение о начале строительства, а получать разрешение на начало работ.
Нарушение целевого назначения земельного участка и несоответствие документации фактическим намерениям застройки. Самое распространенное нарушение среди застройщиков. Начиная от использования приусадебного участка для индивидуального строительства, заканчивая землями для размещения зданий промышленного назначения. В обоих случаях, вопреки ограничениям, строятся ЖК.
Строительство не по проекту: достройка лишних этажей и т. д. Отклонение от проекта (достройка лишних этажей) или нарушения линии застройки (когда ЖК выступает за соседние дома) являются существенными нарушением строительных норм. Это может привести к отсрочке принятия в эксплуатацию с необходимостью корректировки проекта.
Несоответствие намерений застройки фактическом строительству. Например, реконструкция общежития с постройкой жилых квартир или перестройка экспериментального корпуса на землях НАН Украины под многофункциональный комплекс на землях, не предназначенных для жилищного строительства.

С чего начать проверку застройщика

По словам адвоката, заместителя директора по правовым вопросам YouControl Данилы Глобы, с самого начала следует понять, кто такой «застройщик». Ведь в идеальном понимании — это компания, которая строит объекты недвижимости и сама же их реализует. Например, по договорам подряда или купли-продажи будущего объекта. Однако в действительности таких «классических» вариантов почти не существует.

«Большинство современных способов продажи квартир в новостройках являются разновидностями инвестирования в жилищное строительство, реализуемого через такие механизмы как: продажа имущественных прав на будущий объект, участие в фондах финансирования строительства, заключение инвестиционных договоров для привлечения средств для строительства, участие в жилищно-строительных кооперативах, приобретение целевых облигаций с последующим обменом на жилье и тому подобное. Следовательно имеем „комплексного“ застройщика, в основном состоящего из таких субъектов: заказчик строительства, застройщик (фактический), генподрядчик (подрядчик), также управляющий ФФС, ЖСК, эмитент» — отмечает Данило Глоба.

Зачем же усложнять? Дело в снижении затрат за счет налогов: квартира сначала передается подконтрольному застройщику субъекту (например, инвестфонду или инвесткомпании) по более низкой цене, который в дальнейшем передает квартиру конечному покупателю по окончательной стоимости. Таким образом отсутствует налог на прибыль и занижается база налогообложения НДС.

В таких схемах покупатель обычно удален от застройщика, как минимум, одним «посредником». Это, а также правовая природа заключенной покупателем сделки, только фактически воспринимается им как приобретение недвижимости, де-юре предусматривает совсем другие права и обязанности сторон. Последствия — отсутствие у покупателя как инвестора гарантий получения той недвижимости, на которую он рассчитывает.

При отсутствии реальных альтернатив покупатели просто вынуждены рисковать. Однако, и в такой ситуации можно снизить риски путем проверки застройщика. А точнее — всех субъектов, входящих в его состав. Сделать это возможно с помощью надежных открытых источников: государственных реестров и аналитической системы YouControl.

На что обратить внимание при проверке застройщика

Мало проверять по названию, ведь она может совпадать с другим (известным) наименованием и вводить в заблуждение. Только проверка по коду может однозначно идентифицировать юридическое лицо.

Юридический статус: не является ли компания банкротом, не находится ли в процессе прекращения.
Местоположение: не является ли адресом массовой регистрации, где зарегистрированы еще десятки других организаций, жилой фонд или территория аннексированного Крыма.
Короткий «возраст» предприятия (как правило, не превышает налогового отчетного периода: года или квартала) может указывать на отсутствие опыта работы для осуществления деятельности, во избежание проверок контролирующими органами, заведомо преступную цель.
Вид и срок деятельности по КВЭД: соответствует ли тем работам или услугам, предоставление которых обещает компания, имеет ли юрлицо достаточный опыт для выполнения хозяйственных операций по соответствующему направлению.
Уполномоченные лица. Отсутствие руководителя, так же как и его множественность (когда участник, руководитель, бенефициар или главный бухгалтер — это один человек) — признак фиктивной деятельности.
Задолженность. Открытые исполнительные производства, налоговый долг — свидетельствуют о ненадежности.
Частые изменения местонахождения, наименования, участников и руководителей, КВЭДов могут говорить об отсутствии опыта работы, сокрытии незаконной деятельности.
Анализ судебных решений с участием застройщика и связанных с ним лиц может рассказать важные детали. Не имеет ли участник строительства обвинений в мошенничестве, невыполнении договоров? Выполняет ли решение суда или его нужно к этому принуждать соответствующим службам? Имеет ли предприятие долги перед работниками по зарплатам? Имела ли место в истории деятельности процедура прекращения или банкротства?
Лицензии или разрешения. У реального застройщика или подрядной организации должен быть: зарегистрированный КВЭД 41.20 Строительство жилых и нежилых зданий; лицензия на осуществление хозяйственной деятельности по строительству; разрешение на выполнение строительных работ; декларация о начале выполнения подготовительных и строительных работ.

У инвестиционного фонда, компании по управлению активами, управляющего фонда финансирования строительства должна быть действующая лицензия на ведение профессиональной деятельности на фондовом рынке. Последний должен иметь уставный капитал не менее €1 млн.

Если по результатам проверки приходим к выводу о наличии рисков, стоит пересмотреть решение о приобретении объекта строительства.