Как купить жилье в Испании: цены, налоги и доходность

Иностранцы дали заработать продавцам жилья

Прошедший год для рынка недвижимости Испании ознаменовался рекордными продажами и ростом цен на жилые объекты. По данным Национального статистического института, в течение 2022 года стоимость квадратного метра выросла на 7,4% до своего пикового значения со времен бума в 2007 году. Средняя цена «квадрата» жилой недвижимости в Испании, по данным сайта Idealista, достигла €1 922.

Топ-10 испанских регионов с самыми высокими ценами на жилую недвижимость

Причины роста цен типичные — увеличение расходов на строительство и дефицит нового жилья. Однако, решающим фактором стал повышенный спрос со стороны иностранцев. К примеру, европейские покупатели после ковидных ограничений решили обзавестись комфортным жильем на случай возвращения карантина, украинцы убегали от войны.

В целом, по данным нотариусов, на долю нерезидентов пришлось 21,1% общего объема купли-продажи жилья в Испании. Это самый высокий показатель за всю историю.

Самыми многочисленными покупателями жилья остались британцы, на их долю пришлось 10,72% от общего количества сделок, за ними идут немцы (9,33%) и французы (7,35%). Далее в списке марокканцы, румыны, итальянцы, бельгийцы, голландцы, шведы и китайцы. Замыкают топ-15 россияне, украинцы, ирландцы, американцы и аргентинцы.

Однако, иностранцами, которые побили все рекорды по увеличению своего присутствия на испанском рынке, стали именно украинцы. В 2022 году они купили на 99,87% жилья больше, чем годом ранее.

По оценкам нотариусов, украинцы покупали в основном демократическое жилье, стоимость квадратного метра которого составляла в среднем около €1 700. Но были и те, кто становился владельцем элитной недвижимости стоимостью €500 тыс. и выше.

Больше всего нашим соотечественникам пришлись по душе прибрежные регионы. По словам риелтора сети агентств недвижимости Re/Max в Испании Виталия Котенко, в начале прошлого года украинцы «просто таки подорвали» рынок Коста-Бланка.

«По статистике, регион Торревьеха вышел на первое место по количеству продаж. Среди лидеров также Аликанте и Бенидорм. За последние полтора года украинцы существенно помогли испанской экономике», — говорит эксперт.

Почему Испания

Погода и море — далеко не единственные преимущества страны. Среди плюсов — развитая инфраструктура, сформированная установившаяся законодательная база, а также возможность найти жилье на разный кошелек.

«В Испании есть регионы, где недвижимость можно купить практически бесплатно. Это, в основном, горные районы, отдаленные от основной инфраструктуры. Местные власти пытаются привлекать сюда людей, даже дают деньги на покупку жилья. В то же время, есть регионы, которые являются своего рода центрами развития. Они, как магнитом, притягивают покупателей, толкают вверх цены и на аренду, и на продажу», — рассказывает Виталий Котенко.

Например, в Бенидорме, который входит в топ-3 регионов по туристической активности после Мадрида и Барселоны, за последний месяц (июнь 2023 г.) аренда подорожала на 6%. Похожая картина наблюдается и на рынке продаж.

«Средняя цена аренды в Бенидорме составляет около 12,5 €/кв м, средняя цена продажи — 2,2 тыс. €/кв м. Цены в новостройках стартуют от 2 до 3 тыс. €/кв м. Если же говорить о прибрежной линии, то это может быть и 5, и 7, и даже 9 тыс. €/кв м», — говорит эксперт.

Бюджет, необходимый для покупки жилья в новостройке, сильно зависит от расположения дома. На 1−2 линии от моря — дороже всего. Апартаменты на две спальни обойдутся не менее €500 тыс.

Если близость к морю — не главное, и рассматривать вторую зону — примерно 3 километра от 1−2 линий — цены будут более лояльными. К примеру, в Ганистрате, ближайшем городе от Бенидорма, две спальни в новостройке будут стоить от €230 тыс.

Квартиры с одной спальней в Испании практически не строят, основной спрос приходится на апартаменты на 2 и 3 спальни. Метраж квартиры с 1 спальней — около 50 кв м, с 2 спальнями — 70 кв м, с 3 — 90−100 кв м.

Как заплатить за испанскую квартиру, не выводя деньги из Украины

Испания абсолютно открыта для нерезидентов, купить недвижимость здесь может любой желающий. Для этого необходим только паспорт и идентификационный номер иностранца (NIE). Последний можно получить в местном отделении полиции в течение 15 мин, по предварительной записи.

Кроме того, нужно открывать счет в банке, не обязательно испанском, это может быть любой европейский банк.

«Возможна и смешанная форма оплаты. От кеша испанцы тоже не отказываются. Основной вопрос — легальность денег», — уточняет риелтор агентств недвижимости Re/Max.

Сегодня для украинцев препятствием для покупки зарубежных «квадратов» может стать не только подтверждение официальных доходов, но и перевод средств за границу, ограниченный суммой в 100 тыс. грн (в эквиваленте) в месяц. Но есть варианты, которые позволят избежать многих неудобств. В частности, на рынке недвижимости Испании работают украинские застройщики. Некоторых из них, по словам Виталия Котенко, вполне устроит оплата в Украине. Правда, все детали согласовываются в индивидуальном порядке.

Что еще важно для покупки недвижимости в Испании — это легальное пребывание. Сейчас у украинцев с этим нет проблем. Приехав в Испанию, гражданин Украины может в течение месяца получить временную защиту с правом работы. А вообще, сделку купли-продажи можно оформить, прибыв в страну и по туристической визе, без оформления ВНЖ или ПМЖ.

Процесс покупки жилья в Испании максимально простой:

1. Подписание оферты. После выбора объекта подписывается официальный документ, декларирующий согласие или предложение покупателя на покупку объекта за определенную сумму, на определенных условиях, в оговоренные сроки. Оферту подписывает покупатель или его агент, вносит депозит в размере 1−1,5% от суммы сделки для подтверждения своих намерений и передает для утверждения продавцу. Сумма депозита может быть не возвращена, если покупатель по каким-либо причинам откажется от покупки.
2. Внесение задатка. Если оферта принята и между сторонами достигнуто соглашение, залоговая сумма — 10% от полной стоимости — вносится на счет агентства или на счет продавца.
3. Заключение сделки. Происходит при обязательном присутствии нотариуса. Готовится вся необходимая документация: Nota Simple — это выписка из Реестра владельцев Испании, которая включает основные сведения об объекте недвижимости и его правовом статусе; энергетический сертификат, справка из комунидада об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Если квартира в ипотеке, соответственно, привлекается банк, чтобы во время сделки эту ипотеку погасить.

Весь процесс оформления сделки, как правило, занимает 2−3 месяца.

Купить недвижимость в Испании можно и в кредит, причем условия кредитования достаточно привлекательные: под 2,9−4,5% годовых со сроком погашения до 20 лет. Но украинцы сегодня считаются рисковыми категориями, поэтому не все банки охотно кредитуют людей с украинским паспортом, а если и выдают займы, то по максимально высоким ставкам и при условии внесения большего, чем обычно, первого взноса.

«Если брать ипотеку, то лучше небольшую сумму до 30% от полной стоимости жилья. И, конечно, показывать официальный доход. Это смягчит условия банков», — говорит Виталий Котенко.

Еще один вариант уменьшить нагрузку на свой кошелек при покупке жилья — воспользоваться рассрочкой от застройщика. Обычно договор на эту услугу в Испании длится от 6 месяцев до 2−5 лет, в зависимости от условий соглашения между продавцом и покупателем.

Читайте также: Жилье Турции подорожало на 161%: сколько стоит сейчас и дает заработать владельцам

Налоги и расходы при заключении сделки

Покупка недвижимого имущества в Испании предусматривает дополнительные оплаты — в среднем 12% от стоимости объекта. Подписывая договор о купле-продаже недвижимости в Испании, иностранцу нужно быть готовым, в частности, заплатить:

• налоги: на передачу имущественных прав, если жилье приобретено на вторичном рынке, — 6−10% от кадастровой стоимости объекта: и налог на добавленную стоимость, если недвижимость куплена «на первичке» — 10% от стоимости объекта;
• нотариальный сбор — €600−1000.

Комиссия риелтора в большинстве регионов Испании составляет 5% от стоимости объекта недвижимости. Эти расходы обычно ложатся на кошелек продавца. Но есть исключения.

«Если продавец наотрез отказывается платить комиссию за услуги риелтора, а покупатель хочет именно эту недвижимость, он может взять на себя расходы», — объясняет эксперт.

Что касается налога со стороны продавца, все зависит — резидент он или нет. Если сделку совершает нерезидент Испании, ему нужно уплатить только налог с дохода в размере 3% от цены объекта, указанной в документах.

Нагрузка на резидента больше. Он платит налог на прибыль, который колеблется от 19 до 24% от разницы между суммой покупки и продажи.

«Украинцам, которые приезжают и получают временную защиту, нужно учитывать, что впоследствии они становятся налоговыми резидентами Испании, а потому, по логике вещей, все их доходы должны декларироваться и облагаться налогом по ставке 24%», — напоминает Виталий Котенко.

Приобретая недвижимость в Испании, нужно также понимать, что каждый год придется платить налог на имущество. Он достаточно низкий по европейским меркам и составляет от 0,4 до 1,1% от кадастровой стоимости объекта, в зависимости от региона, где находится недвижимость.

«Налог за квартиру с двумя спальнями составляет около €300 в месяц, зависит от местности», — говорит эксперт.

Как и на чем заработать

Инвестирование в жилые объекты Испании рассматривается на двух рынках — новостроек и аренды.

Новостройки. На вложении средств в новостройки можно заработать 20−30% годовых, если войти в проект на ранних стадиях строительства. При этом инвестору не нужно сразу отдавать всю сумму.

«До этапа ввода в эксплуатацию инвестор платит всего 30−50% от полной стоимости. Остальное — при подписании соглашения и получении ключей от готовой квартиры. По факту, инвестиционная сумма у вас уменьшается в два раза», — объясняет риелтор сети агентств недвижимости Re/Max.

Еще один важный момент — стоимость недвижимости фиксируется при внесении первого платежа и остается неизменной до конца.

Квартиру инвестор получает почти «под ключ»: с ремонтом, готовыми санузлами, меблированной кухней, оснащенной основной техникой. Есть также гарантии от застройщика: на отделку — год, на коммуникации — 3 года, на конструкции — 10 лет.

«Если вы получили квартиру и увидели недостатки, обращаетесь к застройщику, он должен их немедленно устранить. Если нет, подключаете адвоката, он быстро найдет способ, как повлиять», — советует Виталий Котенко.

Получив все документы на руки, инвестор может перепродавать свои «квадраты». Но надо быть готовым заплатить все налоги, поскольку возможности переуступки прав испанские застройщики не дают. Таким образом они защищают себя и рынок от демпинга.

Аренда. На аренде в Испании можно заработать «чистыми», после уплаты налогов и всех расходов, от 5 до 10% годовых. Все зависит от типа недвижимости, локации и того, как сдавать в аренду — самому или через управляющую компанию, как физлицо или предприниматель.

Разброс цен на аренду — огромный. В горных районах можно снять жилье за 200−300 €/месяц. На побережье — ставки стартуют от €600. В Бенидорме аренда квартиры с одной спальней на вторичке обойдется от €700, с двумя — в районе €1 000. В новостройках, расположенных в хорошем месте, две спальни будут стоить 2 000−2 500 €/месяц.

По мнению эксперта, беспроигрышный вариант недвижимости в Испании, который даст и капитализацию, и заработок, и его легко продать, — это однокомнатные студии.

«В Бенидорме студии стоят порядка €70 тыс., Аликанте — €60 тыс., Торревьехе — €40−50. Такой объект всегда легко продать. Если говорить о более интересном жилье, с точки зрения доходности, то нужно смотреть на жилье, по меньшей мере, с двумя спальнями в туристическом месте. Для Бенидорма порог входа в такие объекты составляет около 170 тыс. евро», — посчитал Виталий Котенко.

Читайте также: Рынок недвижимости: где сейчас жилье покупают больше всего и сколько за него платят

Ценовой прогноз

Испанский рынок недвижимости остается на позитиве: цены растут как на продажу, так и на аренду.

Впрочем, специалисты утверждают, что такая тенденция будет сохраняться недолго, уже в этом году рынок начнет охлаждаться. Такого мнения придерживаются эксперты Центрального банка Испании и Института статистики. Причина — сохранение высоких процентных ставок и инфляция. Быстрый рост потребительских цен ограничивает покупательную способность потенциальных покупателей, а высокие учетные ставки удорожают ипотеку.

Тем не менее, спрос на жилье, а значит и цены, будет поддерживать приток мигрантов. По оценкам Национального статистического института, в 2023 и 2024 годах иностранное население будет увеличиваться примерно на 490 тыс. человек в год. А вот темпы новостройки и дальше будут отставать от спроса.

Эксперты сходятся во мнении, что на рынке действительно стоит ожидать стабилизации, но о существенном падении цен речь пока не идет.