Почему стоит инвестировать в недвижимость в Карпатах

Регион Карпат сегодня проходит стадию активного развития как инновационной рекреационной площадки. Разнообразие комплексов и локаций для гостей с каждым годом увеличивается. Туда едет все больше посетителей, готовых тратить свои средства. И девелоперы принимают это во внимание.

«В перспективе более выгодное соотношение цена-качество досуга привлечет зарубежных гостей к посещению Карпат. Этот тренд мы могли уже отслеживать в 2021 году», — рассказывает коммерческий директор SENSAR Development Руслана Грабко.

Это дает стимул для застройщиков строить и привлекать инвесторов в свои проекты в Карпатах. К тому же инвестирование в апартаменты по сравнению с квартирами имеет несколько важных преимуществ:

  • Возможность строительства номерного фонда малых площадей. Небольшие размеры апартаментов в некоторых проектах сокращают его общую стоимость и позволяют инвестировать покупателям с меньшими бюджетами. Так, например, в проекте SENSAR Smart Hill в Яремче площади апартаментов стартуют от 13 квадратных метров. При этом детализированная проработка внутренней планировки и дизайн проекта объекта позволяет получать максимальные выгоды инвестору с каждого квадратного метра.
  • Возможность получать пассивный доход с уменьшенной налоговой нагрузкой по сравнению с жилищным фондом. Эта особенность касается ФЛП 3-й группы по единому налогу. То есть, когда в собственности есть несколько объектов недвижимости, то выгоднее для владельца будет иметь именно апартаменты.
  • Большая доходность, чем от инвестирования в квартиры. Инвестиции, если сравнивать 45 квадратов квартиры в Киеве и 25 квадратов номер в комплексе Green Rest Development вблизи села Славское во Львовской области, инвестиции одинаковы. Но, хотя инвестор получает меньшую площадь, доходность будет больше.
  • Отсутствие необходимости делать ремонт или восстанавливать апартаменты самостоятельно. При покупке квартиры нужно самостоятельно сделать ремонт (нанять строителей, дизайнеров, все это контролировать). К тому же через 5−7 лет квартира будет уже не в таком состоянии и потребуются дополнительные средства на восстановление. В случае инвестиций в апартаменты эти обязанности берет на себя управляющая компания.
  • Более быстрые сроки окупаемости. Для апартаментов это происходит в полтора раза быстрее, чем в случае с квартирой. «Это зависит от дополнительной стоимости вложения ремонта, от средней цены на рынке квартиры, если смотреть на квартиру 40−45 квадратов даже с хорошим ремонтом, это $600 — $650. В комплексе это $700 — $750 в месяц. Но ты никого не ищешь для аренды, ничего не ремонтируешь. Этим занимается управляющая компания. И таким образом 9−10 лет окупаемость апарт-комплекса. Квартиры — 15−16 лет», — объясняет Сергей Ратушный, руководитель маркетингового отдела Green Rest Development.

Если же говорить о недостатках, то можно выделить два основных:

  1. Высокая цена коммунальных услуг. Ведь для апартаментов их предоставляют по коммерческому тарифу. Однако это, как правило, не отражается на уровне дохода клиентов.
  2. Невозможность проживать в номере долго. Большинство застройщиков разрешают инвестору бесплатно проживать в своем номере несколько дней в году.

Какие варианты недвижимости в Карпатах предлагают застройщики

С каждым годом предложений от девелоперов для инвестирования в недвижимость в туристических локациях становится все больше. На примере двух застройщиков мы расскажем, в какие проекты можно вложить свои сбережения уже сегодня.

Предложения от SENSAR

В портфеле SENSAR development на сегодняшний день можно выбрать в Карпатах номера в двух проектах такого типа:

  • Smart Hill в Яремче с готовностью 75%;
  • The FIVE, отель в центре Ужгорода с топовой локацией и широким спектром внутренней инфраструктуры и сервисов.

Еще один вариант для инвестирования — комплекс отдыха Gora, уютно расположившийся возле Славского на горе Тухля. «За последние несколько лет желание получить современное собственное здание в горах стало достижимой реальностью, а не сложной задачей для реализации. А именно выбрать земельный участок, построить дом, комфортно его обустроить, иметь надежную управляющую компанию и еще пассивный доход зарабатывать — все это легко получить в продуманных до деталей загородных комплексах. Со своей стороны все эти и не только опции можно найти в комплексе отдыха Gora», — отмечают в SENSAR.

Часто инвесторы спрашивают — можно ли приезжать в свой номер на отдых? У каждого застройщика есть свои условия по этому поводу. Например, проект Smart Hill в Яремче дает возможность инвестору бесплатно отдыхать 19 дней в году, а если нужно, то еще 19 дней со скидкой 50%. Такой формат обусловлен общей финансовой моделью апарт-комплекса, по которой должен выполняться план по доходу отельного оператора перед инвесторами.

Главным условием для того, чтобы начать инвестирование в эти объекты, является желание клиента. Далее инвестор вместе с застройщиком выбирают локацию, тип недвижимости и конкретные объекты, исходя из предпочтений инвестора и его задач. Широкий портфель SENSAR development позволяет инвестору диверсифицировать риски и получить максимальные выгоды для себя.

Приобрести апартаменты можно также на условиях рассрочки. Этот формат состоит из первого взноса и ежемесячных платежей. «Ключевым является то, что наша рассрочка беспроцентная. Также мы понимаем необходимость индивидуального подхода в работе с клиентами и в зависимости от ситуации идем навстречу в формировании персональных условий покупателя», — объясняют в SENSAR.

Еще один интересный инструмент для приобретения апартаментов — партнерская инвестиция. При таком сценарии один апартамент покупается на двух и более инвесторов одновременно. Это позволяет снизить размер очередных платежей и сделать условия рассрочки более привлекательными.

Предложения от Green Rest Development

До 2021 года застройщик активно работал в южных регионах, Херсоне и Одессе, а сейчас сосредоточил внимание на западной части Украины. Для инвесторов девелопер сегодня предлагает интересный проект гостиничного плана в Нижней Рожанке, возле Славского во Львовской области, открытие которого запланировано на начало 2026 года.

«Мы строим премиальный комплекс, выбрали нишу премиум-сегмента, таких комплексов в Украине 10%, все остальные — это средний уровень или комфорт. Если рассматривать полноценный отельный комплекс с инфраструктурой, то мы одни из первых, кто строит именно в этом регионе», — рассказал руководитель маркетингового отдела Green Rest Development Сергей Ратушный.

Модель сотрудничества с инвестором следующая — он покупает апартаменты, а затем сдает управляющей компании и получает за это пассивный доход. Некоторые инвесторы заходят в проекты в начале строительства, чтобы потом перепродать, когда оно завершится, и заработать на этом. При покупке апартаментов в Green Rest Development право собственности оформляется по договорам МОН — Будущие объекты недвижимости.

Также у инвестора есть возможность проживать бесплатно в своем номере в комплексе 14 дней в году. За это время ему будут начисляться дивиденды и будет действовать 20% скидка на услуги комплекса (ресторан и развлечения, которые там будут).

Относительно оплаты застройщик предлагает два основных условия:

  • полная оплата (с возможностью получить индивидуальную скидку);
  • рассрочка на 1 год (беспроцентная с фиксированной ценой, первый
  • взнос 30%, остаток разбивается на год).

Комплекс Green Rest Development вблизи Славского пока находится на этапе строительства. Но уже сейчас этот регион достаточно перспективный. Вблизи комплекса запланировано строительство масштабного горнолыжного курорта, функционируют подъемники, а в Славском и окрестных селах поток туристов достаточно высокий. Там не такой большой трафик, как в Буковеле, а летом природа более насыщенная и зеленая. Потому эту местность выбирают для тихого семейного отдыха.

В то же время, комплекс Green Rest Development спроектировали с развитой инфраструктурой — на территории будет большой СПА-комплекс с 25- метровым и детским бассейном с подогревом, 5 видов бань, чаны и зона релакса, два ресторана, выход к реке, теннисный корт, тренажерный зал, конференц-залы и банкетный зал, летом на территории комплекса будет работать pool-зона с открытым бассейном, бунгало и лежаками, а зимой — ледовый каток, лыжная комната. Гостям комплекса не нужно даже выходить с территории, чтобы получить качественный сервис и развлечения. Комплекс расположен между двумя горами, есть тропа, по которой можно подняться на вершину.

Сегодня в других отелях поблизости пока нет столь масштабной инфраструктуры. Поэтому в Green Rest Development убеждены, что инвесторам выгоднее всего заходить в проекты в этом регионе именно сейчас.

Как приобрести и каковы цены

Начать процесс приобретения следует с выбора номера. Сделать это можно даже на сайтах застройщиков. Например, в Green Rest Development на сайте достаточно удобная планировка этажей, где указываются уже проданные номера по площадям и комнатам.

После выбора номера алгоритм действий ориентировочно следующий:

  1. договориться об условиях оплаты;
  2. застройщик заключает договор и обсуждает с юристами;
  3. инвестор получает договор для ознакомления;
  4. провести встречу для заключения договора.

Что касается стоимости апартаментов — она зависит от этажа. Относительно квадратуры, в Green Rest Development есть номера от 24,5 до 75 квадратов (однокомнатные, двухкомнатные, трехкомнатные). Цены стартуют от $75 000 и выше.

А вот в упомянутом выше проекте Smart Hill в Яремче от SENSAR development стоимость за апартамент с ремонтом и наполнением, согласно стандартам гостиничного оператора, стартует от $44 227. Инвестор получает не просто апартамент, а готовый для передачи в управление номер в проекте со своим рестораном на последнем этаже и СПА, с конференц-залом и спортзалом, с дизайнерским лобби, комфортной зоной ожидания и еще с рядом важных деталей.

В целом ценообразование доходной недвижимости Карпат многообразно и зависит от многих факторов. Самые главные из них — локация, концепция (наполнение) проекта, наличие отделки. Ценовой диапазон апартаментов в Карпатах в 2024 году составляет $2500 — $5000 за квадратный метр.

«Мы ожидаем постепенный рост рынка и наши прогнозы идут от минималистичных 2% в год до 15% годовых, что интересно по сравнению с другими инструментами инвестирования», — отмечают в SENSAR.

Какой доход можно получить

В случае инвестирования в недвижимость в Карпатах есть два пути получения дохода — пассивный доход от сдачи апартаментов в аренду и от продажи при росте стоимости объекта.

Принцип начисления пассивного дохода может происходить двумя подходами:

  1. Когда берется доля от общего дохода всего отеля, где доля инвестора составляет пропорцию своих метров от общей площади апартаментов.
  2. Когда инвестор получает доход от сдачи в аренду собственному объекту недвижимости.

Первый подход считается более безопасным для инвестора, хотя и менее выгодным на этапе запуска отеля в работу. Условия распределения прибыли более подробно описали в Green Rest Development.

Ежемесячно рассчитывается чистая прибыль комплекса, например, это 1 млн грн. Она распределяется 75% на 25%. 75% получают инвесторы, 25% берет управляющая компания. То есть условно 250 тыс. грн берет управляющая компания на дальнейшее развитие комплекса и ремонтные работы (т.е. инвестору не нужно будет отдельно вкладывать в ремонт номера свои деньги). И 75% — это условно 750 тыс. грн распределяются равномерно между всеми апартаментами поровну, согласно площади инвестора. То есть рассчитывается чистая прибыль на квадратный метр и умножается это на количество квадратных метров, которыми владеет инвестор.

Также на рынке можно встретить дополнительные возможности для заработка инвестора, когда, например, управляющая компания добавляет в список своих продуктов и услуг какие-то новые опции. А инвестор принимает участие в распределении этого дополнительного дохода, что увеличивает размер и его личную прибыль.

Касательно прибыли, наибольшую доходность можно получить, если купить апартаменты на ранних стадиях строительства. Если посмотреть на предложения, то можно увидеть варианты от нескольких процентов годовых до более 20% годовой доходности.

«Когда мы готовили наш новый проект отеля The FIVE в Ужгороде, мы брали за основу реальные цифры работающих комплексов в этой локации, и составив нашу модель роста, окупаемости, доходности проекта для инвесторов, были приятно удивлены. Наши консервативные расчеты показали, что получить 17% годовых вполне реально. Но это касается клиентов, которые будут входить в инвестицию на начальных этапах строительства», — рассказали в SENSAR.

В комплексе, который сейчас строит Green Rest Development, инвесторам рекомендуют ориентироваться на 12% годовых. Годовой доход рассчитывается от стоимости инвестиций. К примеру, $100 000 вложил — $12 000 получил с номера. К примеру, от маленького номера 24,5 квадратов, инвестор может получать $700 — $750 долларов в месяц чистой прибыли от сдачи в аренду. Чем больше номер, тем больше прибыли может получить инвестор. При этом даже если именно номер инвестора не будет сдан в аренду ни разу в месяц, он все равно получит денежные средства.

Средний срок окупаемости номера — 8−9 лет. Если вложиться на этапе строительства, чтобы потом перепродать номер, можно получить 30−40% прибыли. То есть если купить номер за $100 000 сейчас, то на открытии гостиницы в 2026 году он будет стоить $130 000.

Также инвестору следует понимать, что первый пассивный доход он начнет получать уже после запуска отеля или апарт-комплекса в эксплуатацию. Однако в первые месяцы заработок будет несколько ниже, а уже ориентировочно через полгода инвестор сможет выйти на ожидаемый доход (например, 12% годовых в проекте Green Rest Development). Ведь первые месяцы придется провести работу с клиентами и развернуть качественную рекламную кампанию. И только после того как туристы начнут заселяться в комплекс, инвесторы смогут получать стабильные оборотные инвестиции.

Как выбрать проект для инвестирования

Путь к инвестициям в недвижимость однозначно стоит начать с выбора застройщика. Обращать внимание следует на тех, кто активно строит и вводит в эксплуатацию свои проекты после 24.02.2022 г. Для инвесторов, рассматривающих Карпаты, важно понимать, что цены на недвижимость здесь относительно низкие, если сравнивать с другими странами Европы.

Если вы сомневаетесь в инвестировании в проекты в Карпатах, вот несколько советов, которые могут помочь вам принять решение:

  1. Исследуйте рынок: сравните цены, узнайте текущие тенденции и перспективы развития региона. Это поможет вам понять, отвечают ли ваши инвестиционные цели возможностям, которые предлагает этот регион.
  2. Учтите потенциал роста: Карпаты имеют большой потенциал для развития туризма и рекреационного бизнеса. Рассмотрите возможность приобретения недвижимости, которая может возрасти в цене по мере роста популярности региона.
  3. Поговорите с местными экспертами: Консультация с местными риэлторами, девелоперами и юристами поможет вам лучше понимать правовые аспекты и специфику рынка недвижимости в Карпатах.
  4. Обратите внимание на инфраструктуру: наличие дорог, доступ к коммуникациям, туристическим объектам и транспортным маршрутам может существенно повлиять на прибыльность вашей инвестиции.
  5. Сосредоточьтесь на долгосрочной перспективе: если вы готовы к тому, что прибыль не будет мгновенной, но стабильной и растущей со временем, Карпаты могут стать для вас удачным выбором.
  6. Учтите культурные и природные факторы: Карпаты — это не только прекрасные пейзажи, но и богатое культурное наследие. Инвестиции в недвижимость, которая хранит местные традиции и интегрируется в природную среду, могут быть особенно привлекательны как для вас, так и для потенциальных арендаторов или покупателей.
  7. Подумайте о социальной ответственности: Инвестируя в Карпаты, вы можете внести свой вклад в развитие региона и поддержку местных громад. Это может быть дополнительным стимулом, если вы стремитесь не только к финансовой выгоде, но и положительному влиянию на общество.

И главное помните, что любые инвестиции несут свои риски, но вместе с тем и выгоду. Важно взвешенно подойти к оценке недостатков и преимуществ, чтобы принять наиболее основательное решение.