Что происходит на рынке недвижимости
Несмотря на все апокалиптические прогнозы, рынок недвижимости выстоял. Цены практически восстановились до довоенного уровня. Более того, некоторые сегменты, по словам Елены Маленковой, управляющего партнера в KDU Realty Group, даже превысили довоенные «прайсы».
«Сюда относятся объекты, которые подпадают под государственные программы — «єОселя» и другие государственные субвенции. Для них есть ограничения по году строительства — не более 10 или 3 лет. Цены на такие квартиры с ремонтом сегодня превышают 2021-й год», — рассказала эксперт.
Хуже всего, по ее словам, чувствует себя элитная недвижимость. Жилье стоимостью $250 тыс. и выше продается плохо. Хотя есть продажи и за $900 тыс., и $1−1,5 млн, но они очень точечные.
В целом, управляющий партнер KDU Realty Group оценивает рынок, как активный, но очень дифференцированный. Дела у Киева и пригорода — очень активные, продажа объекта происходит в интервале от двух до шести недель, «прайсы» варьируются от -15% до +15% от довоенной цены. Это что касается «вторички».
На первичном рынке ситуация хуже. Мало инвесторов, мало тех, кто готов вкладываться в ремонты при таком удорожании стройматериалов и дефиците рабочей силы. Потому основные продажи идут с уже готовыми квартирами.
Что касается коммерческой недвижимости, то, по словам Елены Маленковой, сейчас на некоторые объекты есть очередь, в частности, на торговые помещения в Киеве и области. Плохо продаются офисы.
Читайте также: Одесса и Харьков догоняют Киев: в каких городах Украины больше всего покупают жилье
На что обращать внимание инвесторам в «квадраты»
По мнению Виктории Берещак, обозревателя рынка недвижимости, такого спроса на недвижимость, который наблюдался в 2021-м, не будет, по крайней мере до полного завершения войны и еще два года спустя.
«В 21-м в структуре спроса на первичке инвестиционный спрос достигал 45% в Украине. Это было рекордно. Пакетные инвесторы покупали по 5−12 квартир. 2021-й был рекордный по росту ВВП. И в тот момент вопрос — инвестировать в „первичку“ или нет — даже не стоял. Ответ был очевиден: конечно, инвестировать. Потому что тогда гарантированно заработать за цикл строительства на росте цены квадратного метра можно было в комфорт-классе от 30%, в бизнес — от 35%», — напомнила эксперт.
Сейчас ситуация совсем другая. Средневзвешенные задержки в Киеве и киевском регионе достигают 12−18 месяцев. Кроме того, из более 90% объектов, которые строились до 24 февраля и потенциально представляли интерес, лишь половина, по факту, возобновили строительство, а реально приемлемые темпы могут продемонстрировать едва 35%. Поэтому закономерно, что инвесторы на «первичке» единичные и самые стойкие.
Заходить сейчас в инвестицию Виктория Берещак советует только в ограниченный круг соответствующих двум критериям объектов.
Первый — высоколиквидные объекты с классными концепцией формата, месторасположением, квартирографией, планировочными решениями. При этом инвестору следует учитывать, что он будет дальше делать с этой квартирой: покупать или сдавать в аренду, а главное — кому.
Второй момент: кроме ликвидности объекта, инвестор должен учитывать реальные темпы строительства, потому что обещать и строить — это разные вещи.
«Приемлемыми темпами являются, минимум, 6−8% в месяц от полной готовности объекта, или, если это на начальных этапах, то один этаж монолита в теплый сезон должны строить. Лучше наблюдать за динамикой, по меньшей мере, в три месяца, потому что некоторые девелоперы начинают активно нагонять видимость строительства, собирают немного пакетчиков и инвесторов, которые полагаются на довоенную репутацию застройщика, а дальше площадки замирают», — отметила эксперт.
Впрочем, более целесообразно сторонникам инвестиций в «первичку», по мнению Елены Маленковой, управляющего партнера в KDU Realty Group, было бы вложиться в строительство, на которое можно повлиять лично.
«Например, если вы инвестируете в строительство 20−27-этажного дома, то вы не сможете повлиять на процесс его достройки, если строительство остановится на каком-нибудь 7 или 13 этаже. Но если вы вложитесь, скажем, в клубный дом на 5 этажей, и у застройщика что-то не сложится, вы сможете вместе с другими инвесторами добавить по $3−5 тыс. и завершить объект собственными силами. Если вы влияете на строительство, это ваша гарантия», — подчеркнула Елена Маленкова.
Что касается «вторички», то период, когда можно было купить очень дешево, быстро перепродать и неплохо заработать, закончился, причем по всей стране.
«„Вторичку“ лучше рассматривать, если вы планируете заниматься арендой. Хорошую доходность можно получить, если покупать квартиры, делать ремонты, перепланировку, миксовать долгосрочную и краткосрочную аренду. Этим можно играть, но понимать, что рынок аренды тоже очень зависим от реальных доходов населения, от курсовых колебаний, от инфляции, понимать, что это не самая простая инвестиционная стратегия», — подчеркнула обозреватель рынка недвижимости.
Нет у эксперта веских аргументов против инвестиций в коммерцию, но, при условии серьезного подхода, учитывая определенные моменты. В частности, сокращение средней площади, пользующейся спросом среди потенциальных арендаторов. То есть не стоит покупать фасадное помещение на 120−150 кв м в центре Киева, которое продают, потому что схлопнулся рынок. Надо смотреть лоты на 40−60 квадратов и очень важно, чтобы у них была продуманная инженерия.
Сооснователь «УкрИнвестКлуба» Дмитрий Карпиловский убежден, что 90% успеха инвестора определяет подход к выбору недвижимости, а не то, что делают застройщики или что делает рынок, покупатели, арендаторы.
«На растущем рынке простые решения всегда работают. Но в ближайшее время нам столь легкого рынка не достанется. Истории, когда можно покупать что угодно, и оно даст доход, пока ожидать не стоит. Поэтому, сейчас главный совет — будьте гораздо бдительнее и лезьте гораздо глубже в детали, просчитывайте все на три шага вперед. Сегодня качество ваших решений будет решать, будете ли вы в плюсе или в минусе, — отмечает эксперт.
Продумывая инвестиционную стратегию, Дмитрий Карпиловский советует принять во внимание изменение структуры спроса, которое произошло за время войны. Это, в первую очередь, станет полезным для того, чтобы понять, кому потребуется эта недвижимость. Скажем, сегодня фактор безопасности побуждает людей ехать на запад страны, покупать или арендовать жилье на более низких этажах. Плюс, стали популярны небольшие городки, особенно для переселенцев в возрасте 50+. Для проживания они выбирают в основном не Днепр, Киев, а, условно, Сваляву или Поляну.
Внесли изменения в структуру спроса и закрытые границы. Невозможность уехать за пределы страны вывели на пик популярность Прикарпатья. Соответственно, цены растут как на жилье, так и на аренду. Правда, неизвестно, сколько времени так будет.
В любом случае, куда бы ни были вложены деньги, инвестор должен принимать для себя решения, учитывая риски:
- он хочет получать, пусть меньше, но сейчас, но с уверенностью, что легко и с профитом продаст свой объект в будущем;
- или для него более важно кеш-флоу, то есть каждый месяц получать максимально высокую аренду, с готовностью через какое-то время иметь проблемы с ликвидностью объекта.
«Смотрите, интересуйтесь, гораздо глубже разберитесь в вопросе, и постройте свою новую картину вашего понимания, что такое инвестиции в недвижимость», — резюмировал эксперт.
Если вы пропустили конференцию «Жить на проценты», записи докладов можно приобрести по ссылке: https://www.zhyty-na-vidsotky.com.ua/