По словам Андрея Романова, руководителя агентства «КиевДомСервис», люди стали присматривать дома и под покупку, и под аренду по факту уже в феврале.
«Сейчас же движение вообще идет полным ходом: спрос растет, просмотры становятся все более массовыми, сделки активно заключаются. Для сравнения: в прошлые годы рынок загородной недвижимости начинал оживать только в последних числах марта. Такая ранняя активизация рынка связана с коммунальным коллапсом в Киеве: многие жители столицы пытались найти максимально автономное жилье, чтобы пережить холод и перебои с электроэнергией», — объясняет он.
Риелтор Ирина Луханина говорит об изменении самой логики выбора жилья.
«Дом всё реже воспринимается, как летняя дача или статусная покупка. Всё чаще это попытка создать более устойчивую среду обитания. Если раньше загородный дом выбирали „на эмоциях“ — понравилась природа, виды из окна, то сейчас в ходу максимально прагматичный подход: может ли дом, какой бы прекрасной не была его архитектура и сад, обеспечить автономную и спокойную жизнь. Покупатели интересуются доступной мощностью энергопитания, системами очистки воды, утеплением, стоимостью обслуживания и пр.», — рассказала она «Минфину».
По словам Андрея Романова, по сравнению с прошлым годом, коттеджи подорожали на 10−15%. Но не все, а только те, которые соответствуют представлениям покупателей об «идеальном доме». К примеру, люди отдают предпочтение небольшим домам — до 150−220 квадратов, с участком 6−12 соток. Особняк площадью 300−400 квадратов сложно продать даже со скидками.
От дешевой «Житомирки» до элитной Обуховской трассы: что предлагается сейчас и почем
Риелторы, с которыми пообщался «Минфин», говорят, что покупатели сейчас массово выходят «на охоту» за домами. Люди ищут в основном небольшие коттеджи по цене до $250 тыс. Многие покупают таунхаусы и дуплексы в рассрочку или по государственной программе льготного кредитования «єОселя». Причем за город переметнулись часть покупателей, которые еще с осени планировали купить квартиру в Киеве, но после тяжелой зимы в мегаполисе решили выехать за городскую черту.
Романов говорит, что резко вырос спрос на так называемый загородный экономкласс — таунхаусы, дуплексы, небольшие отдельные дома площадью 100−120 квадратов, а нередко и меньше. Под Киевом, в частности, по Вышгородскому направлению, появились «смарт-коттеджи» по 40−60 квадратов. Нередко их продают уже с отделкой и даже мебелью. Также есть «изюминка» — терраса и небольшой собственный дворик. Стоимость стартует от $50−70 тыс., то есть дом, пусть и небольшой, продается по цене хрущевки в спальном районе Киева.
Дома экономкласса по 100−120 квадратов предлагаются по цене $120−220 тыс., но, по словам Луханиной, предложение их на рынке не такое большое, особенно на направлениям, которые традиционно считаются «дорогими», — Обуховское, Одесское и др.
Больше доступных домов на том же Вышгородском направлении. «Его изюминкой является также близость жилого сектора к природе. Поэтому это направление выбирают те, кто хочет поселиться поближе к лесу или водоему», — говорит Луханина.
По ее словам, в Вышгородском районе много выставленных на продажу небольших домов и дач старой постройки. Дом площадью до 120 квадратов можно купить за $70−150 тыс.
Дома комфорт-класса площадью 130−200 квадратов в этом направлении стоят $160−320 тыс., в зависимости от уровня коттеджа, площади земельного участка и пр. Вдоль Киевского водохранилища предлагаются особняки премиум-класса по $800 тыс. — 1,5 млн.
Популярно также Одесское направление. Оно считается одним из самых удобных для тех, кто хочет жить за городом, но сохранять тесную связь со столицей. «Близость к Киеву и развитая инфраструктура делают его особенно привлекательным для семей, которые работают в городе», — говорит Луханина. Экономсегмент тут более дорогой, чем по Вышгородскому направлению. Скажем, стоимость небольших домов площадью до 120 квадратов стартует с $80 тыс. и может достигать $150 тыс. Дома комфорт-класса предлагаются по $170−320 тыс., а за бизнес-класс просят от $500 тыс. до $1 млн. Но по-настоящему премиальных и супердорогих «дворцов» по этому направлению не так много.
Житомирское направление, по словам Луханиной, на сегодняшний день считается самым сбалансированным по соотношению цены и качества.
«Здесь активно развивается коттеджная застройка, есть лесные зоны и достаточно удобная логистика до Киева», — пояснила она. Дома экономкласса тут можно купить за $60−120 тыс., комфорт-класс стоит $140−260 тыс., а большие особняки выставляются по $350−800 тыс., в зависимости от проекта участка.
Обуховское направление считается одним из самых безопасных (за исключением застройки в непосредственной близости от Трипольской ТЭС), но остается самым дорогим. Экономсегмент здесь стартует от $90−100 тыс., комфорт — от $170−300 тыс. На этом направлении также предлагается много элитной недвижимости по несколько миллионов долларов.
Автономность вместо вида из окна: что выбирают покупатели
Но покупателей интересуют не только направления и бюджеты. По словам Романова, люди все чаще задают вопросы об автономности дома или же возможности ее создать (скажем, есть ли возможность достроить камин, установить альтернативный котел на твердотопливном топливе, достаточно ли места для солнечных панелей, есть ли собственная скважина на воду и пр.).
Также важным фактором выбора загородной недвижимости является безопасность. При этом все чаще покупатели оценивают не все направление в целом, а конкретную локацию в ближайшем радиусе возле дома. К примеру, некоторые не хотят покупать дома в непосредственной близости возле ГЭС в Вышгороде, но охотно селятся по соседству, скажем, в Новых Петровцах. «Красными линиями» для многих потенциальных покупателей являются близость подстанций, объектов критической инфраструктуры или военного назначения.
«Изменилось и поведение покупателей. Если раньше решение о покупке дома часто принималось довольно быстро, то сейчас люди подходят к этому вопросу гораздо более осторожно. Один и тот же покупатель может посмотреть 10−15 объектов, прежде чем сделать окончательный выбор. Сравнивают направления, инфраструктуру, инженерные системы и расходы на содержание. Дом всё чаще воспринимается, как долгосрочный «жизненный проект», — говорит Луханина.
Отметим, что сейчас повышенным спросом пользуется загородная недвижимость в коттеджных городках или же импровизированных «кооперативах», где есть охрана, своя коммунальная служба и хотя бы минимальная инфраструктура (магазин, детская площадка и пр.).
Но при этом платежки за проживание в таких «закрытых социумах» стремительно растут. Скажем, даже в сравнительно недорогих коттеджных городках ежемесячная плата за охрану, уборку территории, «общие расходы» (сюда может входить, к примеру, включение генератора на насос для централизованного водоснабжения и пр.) составляет до 8−10 тыс. грн для владельцев таунхасов и дуплексов, и 10−12 тыс. — для собственников отдельных домов. Это примерно на треть выше, чем годом ранее. В элитных городках ценник «за обслуживание» может доходить до $500 в месяц и выше. И это без учета расходов на электроэнергию и отопление, за которые владельцы рассчитываются непосредственно с поставщиками услуг.
Поэтому некоторые покупатели, даже располагая нужной суммой для покупки небольшого дома в коттеджном городке, в итоге все же принимают решение поселиться на обычной сельской улице, опасаясь, что в какой-то момент могут просто не потянуть повышающиеся платежки за жизнь в коттеджном городке.
Ценовой прогноз: еще плюс 10−15% к ценнику до конца года
По словам Романова, несмотря на кажущееся изобилие выставленных на продажу домов под Киевом, на самом деле предложение сейчас не такое большое, как скажем, год назад.
«Многие собственники снимают дома с продажи, так как боятся продешевить. Дело в том, что за последнее время очень сильно выросла стоимость строительства — от материалов до расценок мастеров. Люди опасаются, что, продав старый дом, попросту не смогут за эти деньги что-то построить взамен. Поэтому берут паузу в ожидании, что и готовая загородная недвижимость подтянется в цене», — говорит Андрей Романов.
По его словам, за последний год стоимость домов под Киевом выросла на 10−15%. Но дорожают в основном самые ходовые варианты — коттеджи до 150 квадратов с хорошими участками и инженерными решениями. При этом на большие особняки владельцы готовы делать скидки минимум в 10%.
Романов отмечает, что из-за роста цен многие покупатели «расширили радиус». К примеру, если ранее искали недвижимость в 20−30 километрах от столицы, то сейчас готовы селиться на расстоянии до 40−50 километров.
Ирина Луханина говорит, что в ближайшие 2−3 года спрос на загородную недвижимость будет только расти, особенно на небольшие дома. В то же время армия ценителей особняков по 400−600 квадратов еще больше поредеет. «Их станут покупать либо под индивидуальный архитектурный проект, либо в премиальных локациях», — считает риелтор. По ее мнению, будет расти значимость «инженерной составляющей» (с достаточной подключенной мощностью электроэнергии, автономными решениями и пр.). Также риелторы прогнозируют дальнейший рост цен — до конца этого года стоимость домов может вырасти еще на 10−15%.
Чего ждать в дачный сезон
В этом сезоне, по мнению риелторов, будет настоящий бум и на рынке аренды загородной недвижимости.
Во-первых, эксперты говорят о риске атак врага по объектам водоснабжения этим летом, то есть коммунальный террор может продолжиться. Поэтому немало семей с детьми уже сейчас ищут возможность выехать из мегаполиса на все лето.
Во-вторых, как говорит Луханина, рынок продажи и аренды домов активно пересекаются: потенциальные покупатели коттеджей, особенно те, что сейчас живут в городских квартирах, сперва снимают дом, чтобы понять, подойдет ли им «сельская жизнь».
По словам Луханиной, небольшой дом (до 120 квадратов) новой постройки в непосредственной близости от Киева можно снять за 30−60 тыс. грн. В коттеджных городках от 30 тыс. грн стартует стоимость аренды таунхауса, а за отдельный дом придется платить минимум от 45−50 тыс. грн. Ценники могут достигать 100−130 тыс. грн, если, скажем, в доме есть бассейн, а рядом — рекреационная зона.
При этом сегмент старых дач заметно сузился. Многие собственники попросту сдали дома с печным отоплением еще зимой — на долгий срок. К примеру, на flatfy в объявлении о сдаче старого дома в Ирпене за 9 тыс. грн в месяц сразу указано, что предложение — для бригады рабочих.
Но, по словам риелторов, снизился и спрос на дачные домики сомнительного комфорта.
К примеру, на OLX выставлен в аренду дом в Крушинке (20 километров от Киева) за 10 тыс. грн — дача постройки конца прошлого века с удобствами во дворе и весьма унылым интерьером. За 8 тыс. грн предлагается дача старой постройки с колодцем вместо водопровода и туалетом во дворе в 35 километрах от Киева.
Как говорят риелторы, люди не хотят заезжать в такие дома, даже несмотря на сравнительно невысокие ценники.
«Дачный формат отдыха ценят в основном семьи с детьми. Для многих молодых семей неухоженные дачи „с удобствами во дворе“ являются неприемлемым форматом. Они предпочитают выезжать в другие регионы, где за такие деньги можно найти более приличное предложение, или же покупать короткие туры на базы отдыха», — рассказал «Минфину» риелтор Андрей, который работает в Вышгородском районе.
Риелторы также говорят, что ожидается рост арендных ставок этим летом, но не на все дома, а только на самые востребованные — в сегменте до 30−40 тыс. грн в месяц. Они могут подорожать минимум на 5−7%. Что касается премиальных коттеджей, аренда которых привязана к доллару, то они могут даже немного подешеветь из-за роста валютного курса и сравнительно небольшого спроса на них.