Традиционно, необходимость внести данные о своей недвижимости в Государственный реестр прав в министерстве объяснили заботой об интересах украинцев. Это, якобы, является дополнительной защитой для собственников, особенно с учетом военного времени, — если бумажные документы или архивы БТИ, к примеру, будут утеряны или уничтожены.
На первый взгляд, ничего сложного в регистрации нет — нужно просто обратиться к госрегистратору в центр предоставления административных услуг, к нотариусу по месту нахождения имущества или подать электронную заявку в «Дії».
Но для некоторых граждан, например, пенсионеров, процедура может оказаться достаточно обременительной.
В теории, можно вообще не заниматься регистрацией. В Минюсте отметили, что она не является обязательной. Но при этом добавили, что это «необходимость в условиях военного положения».
Стоит ли все же регистрировать свои права на недвижимость по новой?
Есть важный нюанс — скажем, для тех, кто будет претендовать на компенсации за разрушенное или поврежденное жилье по программе «єВідновлення» регистрация прав в госреестре — одно из необходимых условий. А так как идет война, и от «прилета», по сути, не застрахован ни один объект в стране, получается, что регистрация все же необходима.
При этом, как объяснил «Минфину» глава адвокатского объединения «Кравец и партнеры» Ростислав Кравец, «как только информация о недвижимости появится в госреестре, объект сразу же попадет в поле зрения налоговых органов, и о вас точно „вспомнят“, насчитывая налоги на недвижимость».
Читайте также: Что такое флипинг недвижимости и как на нем заработать
Большая перерегистрация
Минюст развернул информационную кампанию, призывая граждан, которые стали владельцами недвижимости до 2013 года, регистрировать свои права собственности в Государственном реестре прав.
Этот госреестр заработал с 1 января 2013 года, то есть более поздние сделки в нем уже отражены. А вот те, кто покупал жилье или коммерческие объекты до 2013 года, регистрировались в бумажных книгах БТИ.
Согласно Закону «О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их обременений», регистрация в госреестре осуществляется только на основании заявления и поданных заявителем документов, подтверждающих его права на недвижимость.
То есть самостоятельно перенести информацию из бумажных архивов БТИ в Государственный реестр Минюст не может. Поэтому призывает граждан активизироваться — обращаться к госрегистраторам в ЦНАПы, к нотариусам по месту нахождения недвижимости или подавать электронные заявки в «Дії» (услуга доступна в 22 областях — всех, кроме Донецкой и Луганской). В качестве дополнительного стимула, Минюст обещает не взимать за регистрацию административный сбор.
Отметим, что, обращаясь в Госреестр или к нотариусу, необходимо предоставить все документы, удостоверяющие право собственности на объект, в том числе выписку из БТИ. То есть по факту придется пройти такую же процедуру, как при подготовке к продаже недвижимости, зарегистрированной до появления Госреестра.
Зачем вообще нужно регистрировать свои права собственности в госреестре?
В Министерстве юстиции приводят такие аргументы:
- Информация в Государственном реестре является надежным способом защиты прав собственности.
- После регистрации для подтверждения прав собственности достаточно просто заказать информационную справку из госреестра на конкретный объект недвижимости. То есть, к примеру, при продаже недвижимости не нужно идти в БТИ за выпиской из архива.
- Госреестр дает дополнительные гарантии защиты информации в условиях военного времени или в случае утери, или уничтожения бумажных архивов БТИ. «К сожалению, с начала полномасштабного вторжения многие такие архивы БТИ уже уничтожили или разворовали оккупанты», — утверждают в Минюсте.
- Регистрация прав в госреестре позволяет собственнику беспрепятственно распоряжаться своей недвижимостью, эффективно защищать права в судебном порядке, обезопасить себя от незаконных действий с недвижимостью (скажем, от захвата объекта третьими лицами) и отслеживать все регистрационные действия с недвижимостью.
Риелторы также считают не лишним послушать совет Минюста.
«Почему это важно? До 2013 года право собственности на недвижимость оформлялось через БТИ (технические паспорта, регистрационные дела, бумажные реестры). С 1 января 2013 года в Украине действует Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество (ГРП), который заменил все предыдущие формы учета прав. И по факту только регистрация в этом реестре признается полным юридическим подтверждением права собственности», — поясняет столичный риелтор и юрист Ирина Луханина.
Читайте также: Рейтинг застройщиков пригорода Киева: кто и какое жилье строит во время войны
Что дает «зонтик» госреестра
Формально регистрация в Госреестре прав — дело сугубо добровольное. Как указывает Минюст, у граждан нет обязательств «перерегистрации» имущественных прав. При этом в министерстве добавляют, что «это необходимость в условиях военного времени».
По факту власти мягко подталкивают украинцев не медлить с перерегистрацией.
К примеру, для тех, кто претендует на компенсации за поврежденную или уничтоженную недвижимость по госпрограмме «єВідновлення», регистрация объекта в Государственном реестре прав — обязательное условие. Поскольку в стране идет война, и от «прилета» никто не застрахован, получается, что поход в ЦНАП или к нотариусу не такой уж «необязательный».
Луханина говорит, что, если не перерегистрировать недвижимость, могут появиться и другие риски:
- сложности с подтверждением права собственности онлайн (например, для сделок, банков или того же получения компенсаций).
- В случае утери документов БТИ или их уничтожения, доказать право собственности будет очень трудно.
- Защита в суде, если до него дойдет дело, может быть усложнена, поскольку запись в госреестре является главным доказательством права собственности.
- Могут возникнуть проблемы при продаже, дарении или оформлении наследства на недвижимость.
В то же время Ростислав Кравец считает все перечисленные проблемы слишком преувеличенными.
«Есть постановление Большой палаты Верховного суда, из которого следует, что владение недвижимым имуществом, которое засвидетельствовано государственной регистрацией права собственности, может являться как правомерным, так и неправомерным. Такое решение было принято еще в 2021 году по делу № 359/3373/16-ц о признании недействительными решений органов местного самоуправления госактов права собственности на земельные участки.
Исходя из выводов Большой палаты Верховного суда, факт права собственности подтверждают исключительно правоустанавливающих документы (договор купли-продажи, документы на объект
Таким образом, граждане, которые не хотят перерегистрировать свое право собственности, могут не делать этого, не опасаясь последствий", — считает Кравец.
Налоговый нюанс
Кравец также говорит о потенциальных минусах перерегистрации.
«Минюст умалчивает, что как только вы зарегистрируете право собственности в госреестре, ваша недвижимость автоматически станет «видимой» для налоговых органов, в частности, для начислений налога на недвижимость. До сегодняшнего дня объекты, которых в госреестре нет, нередко «теряются» и «письма счастья» многим собственникам вообще не приходят. Регистрация лишит собственников такого «бонуса». Причем насчитать налоги им могут сразу за последние три года, — пояснил «Минфину» Кравец.
Он также добавил, что этот нюанс может быть важным для украинцев, которые владеют несколькими объектами недвижимости и имеют «лишние» квадратные метры (к примеру, квартиру больше 60 квадратных метров, дом больше 120 квадратов).
Кравец не исключает, что перерегистрацией недвижимости могут воспользоваться и злоумышленники. «К примеру, попытаются легализировать объекты, принадлежащие подсанкционным российским гражданам или компаниям, переписав их на других владельцев через „своих“ нотариусов», — предположил юрист.