Особенно высокий спрос ожидается на дома и таунхаусы в пригороде Киева, которые всегда считались ликвидным активом, — считает Евгений Добровольский, руководитель филиала оценочной компании «Аргумент».
«Скорее всего, 70−80% сделок в этом сегменте пойдут именно по госпрограмме льготного кредитования», — прогнозирует столичный риелтор Михаил Артюхов.
Впрочем, несмотря на то, что предложение загородной недвижимости под Киевом просто огромное, найти дом или таунхаус, соответствующий критериям «єОселя», не так просто.
Какой дом может прокредитовать «єОселя»
В декабре прошлого года Кабмин внес изменения в свое постановление о программе льготного кредитования «єОселя». Главное нововведение — возможность купить в рамках этой программы не только квартиры, но и дома.
Но такие объекты должны соответствовать ряду критериев.
1. Дом или таунхаус можно оформлять в кредит лишь после его ввода в эксплуатацию.
Такое требование действует и при покупке квартир в многоэтажках по «єОселя». Но в случае с загородной недвижимостью, как рассказал «Минфину» Михаил Артюхов, этот критерий делает многие объекты «непроходными» по программе. По крайней мере, пока.
«В сегменте домов, а особенно таунхаусов, практикуется следующая модель продажи: застройщики доводят объект до 90% готовности, но не спешат вводить его в эксплуатацию, чтобы не платить налоги (а это 8,5% — 1% госпошлины, 1% пенсионного сбора, 1,5% военного сбора и 5% налог с продажи недвижимости, а если речь идет о реализации нескольких объектов, налог может вырасти до 18%).
На этом этапе застройщики, обычно, пытаются найти покупателя, чтобы переоформить объект сразу на него. В случае с «єОселя» такой вариант не подходит. Но так как объектов много, а продаж мало, многие застройщики готовы к компромиссу: берутся ввести объект в эксплуатацию, если покупатель заплатит первый взнос (в среднем 15% от стоимости).
Читайте также: Как воспользоваться бесплатным сервисом оценки недвижимости
Понятно, что те, кто планирует покупать дом по госпрограмме, должны решить этот нюанс еще до подачи заявки на кредитование. Поэтому поиск объекта стоит начинать заблаговременно", — пояснил Артюхов.
Также важно, чтобы целевое назначение земли было под жилищное строительство, а с этим также могут быть нюансы, так как многие мелкие застройщики нередко возводят дома на земле под личное сельское хозяйство. Не подходят под «єОселя» дачные и садовые домики, а также дома, построенные на участках, не являющихся землей для жилой и общественной застройки, — подтвердили в Минэкономики.
2. Таунхаус или дом должны быть не старше трех лет.
3. Нормативная площадь дома, под который можно взять льготный кредит, — не более 62,5 «квадратов» на одного человека плюс дополнительно 21 «квадрат» на каждого члена семьи. То есть семья из трех человек может получить кредит на дом или таунхаус площадью до 104,5 квадратных метров, — подсчитали в Минэкономики.
Даже для таунхаусов это сравнительно небольшая площадь, хотя есть выбор объектов и поменьше. А вот в случае домов — выбор сильно сужается. «Но это не значит, что покупатели не могут приобрести объект большей площади. Просто за „лишние“ квадратные метры придется доплатить со своего кармана, в кредит их оформить не получится», — отметил Евгений Добровольский.
Что касается ремонтов, то о них в условиях «єОселя» для домов и таунхаусов ничего не сказано. При этом, как говорит соучредитель компании «Киев Капитал Плаза» Павел Крапивин, «кредитные» покупатели, как правило, ищут уже готовое жилье, в которое можно сразу же заехать.
«Нюанс в том, что, если человек покупает объект без ремонта, то делать его нужно будет за свой счет. Если же ремонт уже есть, он входит в стоимость, которую покрывает кредит», — пояснил Крапивин.
Читайте также: Как повысить шанс на получение кредита от «єОселя»: 5 советов от банкиров
Что под «єОселя» предлагают застройщики
На первый взгляд, в пригороде Киева есть из чего выбирать: практически по всем направлениям на выезд из города есть коттеджные городки и точечная застройка домами и таунхаусами.
Что касается таунхаусов (а именно на них риелторы прогнозируют самый большой спрос со стороны кредитных покупателей), то особенно много их на Софиевской и Петропавловской Борщаговке, по Житомирской трассе (в частности, в селе Шпитьки), по Бориспольскому направлению (села Счастливое и Большая Александровка), Одесской трассе (Гатное, Крюковщина). Много таунхаусов и дуплексов также в Ирпене и Гостомеле, а вот Обуховское направление «специализируется» больше на отдельных домах.
Но критериям «єОселя» отвечают далеко не все объекты. К примеру, в коттеджном городке «Балатон» (Новые Петровцы) есть ряд уже возведенных таунхаусов в микрорайоне Holland Park. Площадь подходящая — 90−100 квадратов. Но в эксплуатацию дома не введены.
Читайте также: Недвижимость Бали: как безопасно инвестировать в недвижимость, когда на руках всего $10 000
В коттеджном городке «Озеро» (Софиевская Борщаговка) «Минфин» заверили, что у них есть несколько таунхаусов с уже готовыми документами. Площадь двухэтажного таунхауса за $92,5 тыс. — 130 квадратов. То есть даже для семьи из четырех человек по критериям «єОсели» он не подходит — несколько квадратных метров «лишние». Правда, оформить доплату за них можно в рассрочку от застройщика.
Многие застройщики пока не работают с «єОселя». Из нескольких сотен коттеджных городков в пригороде столицы, дома и таунхаусы под госпрограмму продают, по данным ЛУН, только порядка 50.
К примеру, в коттеджном городке Soul City (Софиевская Борщаговка) уже анонсировали, что работают по программе «єОселя». Документы на таунхаусы, как заверяют в городке, есть. Под «єОселя» предлагают двухэтажные таунхаусы площадью 105 квадратных метров (есть еще объекты по 114 квадратных метров). Цена — от 28 830 гривен за квадрат. То есть таунхаус на 105 квадратных метров будет стоить порядка $77,7 тыс.
Несколько вариантов небольших по площади таунхаусов есть в коттеджном городке «Свій Дім» (Крюковщина). К примеру, предлагаются объекты в 55,79 кв. м. (за 1,92 млн грн), 66,19 кв. м. (1,99 млн грн), 77,14 кв. м. (2,43 млн грн), 92 кв. м. (2,94 млн) и др.
Как отдельное преимущество, рекламирует работу по «єОселя» коттеджный городок в Ирпене «О.Краса». Правда, на самом деле, под критерии программы полностью подходит только один вид таунхаусов — площадью 100 «квадратов» за 3,82 млн гривен. Дуплексы в этом городке по 140−150 кв. м., а отдельные дома — от 140 до 210 «квадратов». Это из тех объектов, которые уже полностью готовы. В процессе строительства также несколько видов сити-хаусов площадью 72 кв. м., 77 кв. м. (стоимость — порядка 2,7 млн грн), таунхаусы в 100 кв. м. (цена — 3,82 млн грн).
В кредит под «єОселя» дома и таунхаусы продают и в коттеджном городке KM Vision. Правда, полностью готовы на данный момент только отдельные дома. Их преимущество — сравнительно небольшие площади. К примеру, есть коттеджи в 110 кв. м. (за 4,66 млн грн) и в 117 кв. м. (за 4,96 млн грн). Таунхаусы площадью 75−95 «квадратов» пока в процессе строительства.
Отдельные коттеджи под «єОселя» предлагаются в коттеджном городке KM Family Park Residence в Буче. Но они подходят для тех, кто готов доплачивать, так как площадь готовых домов существенно превышает лимиты госпрограммы — 225 кв. м. (стоимость коттеджа — 7,05 млн грн).
Есть объекты поменьше (коттеджи в 144,4 «квадрата», квадрексы (дом на 4 владельцев в форме куба) в 97 «квадратов» и др. Но они пока не закончены. К тому же, ценник там уже выше. Скажем, коттедж на 144,4 «квадрата» стоит 9,83 млн грн, при том, что готовый дом в 225 «квадратов» — 7,05 млн грн.
С «єОселя» работает также коттеджный городок «Тепло» в селе Крушинка Фастовского района Киевской области. Под критерии программы там подходят таунхаусы площадью 80 кв. м. (2,6 млн грн). Но построенных объектов всего 8, еще несколько строятся.
В селе Новые Петровцы (Вышгородский район) под «єОселя» предлагаются таунхаусы Lagom House от 84,9 до 120,5 кв. м. (цена — от 2,54 до 3,35 млн грн). Впрочем, покупателю стоит учитывать, что размещены они не в отдельном коттеджном городке, а на обычной сельской улице, и современной инфраструктуры там нет.
В Гатном под «єОселя» выставлено несколько серий таунхаусов в городке Gatne Country Club. Проекты площадью около 97 «квадратов», цена в районе 4 млн грн.
Подходящие под критерии госпрограммы таунхаусы площадью 85 «квадратов» есть также в коттеджном городке Modern House в Ходосовке по Обуховскому направлению. Ценник — 3,28 млн грн.
В коттеджном городке «Ivankovo» (село Иванкив, Бориспольский район) под «єОселя» подходят таунхаусы площадью 61 и 82 кв. м. (цена — 1,21−1,63 млн грн). Немного «лишней» площади (если рассматривать покупку на семью из трех человек) в дуплексах (107 кв. м., 2,15 млн грн) и отдельных домах (от 108,7 кв. м. за 2,35 млн грн).
Сравнительно небольшие дуплексы и дома есть также в коттеджном городке «Одноэтажный Киев» в Хотове Обуховского района. Дуплексы площадью 110 кв. м. здесь можно купить за 3,28 млн грн, а отдельные дома в 120 «квадратов» — за 4,2 млн грн. Таунхаусы в этом городке уже распроданы.
Самые дешевые варианты под «єОселя» «Минфин» нашел в селе Старые Петровцы Вышгородского района. Это не отдельный коттеджный городок, а, скорее, отдельная улочка таунхаусов под брендом StarTHouse. На продажу выставлено несколько типов таунхаусов площадью от 30 до 71,3 кв. м. Ценник стартует от 771 тыс. грн. За эти деньги предлагается объект в 30 «квадратов» на два этажа с одной спальней. Самый дорогой таунхаус (за 1,43 млн грн) имеет площадь 71,3 кв. м., два этажа, три спальни и кухню-гостиную.
Анонсируемый второй этаж здесь — мансардного типа, кроме того, объекты размещены на обычной сельской улице, поэтому преимуществ жизни в закрытом коттеджном городке покупатели не получат.
Варианты на вторичке
Намного меньше предложений домов и таунхаусов под программу «єОселя» на вторичке.
«Многие частные собственники не хотят иметь дело с кредитными покупателями, поскольку оплата там идет на банковский счет и в гривне. Для конвертации в валюту понадобится определенное время, а значит, есть риск потерять на курсе», — пояснил риелтор Михаил Артюхов.
Преимущества объектов на вторичке в том, что там уже есть ремонт, то есть можно сразу переехать и не нужно дополнительно тратиться на отделочные работы.
Но выбор дополнительно сужают требования по возрасту объектов — не больше трех лет. То есть подходят лишь дома и таунхаусы, введенные в эксплуатацию до 2021 года.
К примеру, на OLX под «єОселя» предлагается отдельный дом в Люботине. Площадь подходит под критерии госпрограммы — 63 кв. м., есть ремонт и даже мебель. Цена — $25 тыс. Но вот возраст дома, мягко говоря, великоват — он построен еще в 80-х годах прошлого века, хоть после этого и фасад, и внутренняя часть капитально отремонтированы. Так что, скорее всего, кредит под него не дадут.
Впрочем, есть и предложения в рамках критериев «єОселя». Скажем, дом в Стоянке с ремонтом и мебелью за $145 тыс. Или таунхаус в Боярке площадью 70 «квадратов» с евроремонтом, мебелью, газовым котлом за $67 тыс.
За $74,8 тыс. выставлен также таунхаус на Петропавловской Борщаговке. Площадь — 110 «квадратов», три спальни, есть терраса и интернет. Но в доме не сделан ремонт.
С ремонтом по авторскому проекту можно купить таунхаус площадью 100 «квадратов» в селе Гатное. За $120 тыс. собственник обещает индивидуальное электроотопление, собственную скважину на воду, автоматические ворота.
Еще одно предложение на вторичке под «єОселя» — отдельный дом в Буче площадью 115 кв. м. за $215 тыс. В коттедже авторский ремонт, мебель, бытовая техника, система подогрева пола и др.
Дом расположен не в коттеджном городке, а на «закрытой маленькой улице на 10 домов», на участке уже оформлен ландшафтный дизайн.
Нюансы загородной жизни
Как говорит Павел Крапивин, пока продажа таунхаусов и домов под «єОселя» только набирает обороты. И могут быть не совсем приятные для покупателей нюансы.
«Скажем, сразу нужно готовиться к тому, что оценка здесь стоит дороже, чем в случае с покупкой квартиры, — порядка 4,5 тыс. против 1,5 тыс. грн. За оценку человек платит со своего кармана, еще до того, как банк примет решение о выдаче кредита. То есть можно провести оценку, но, в итоге, так и не получить займа», — отметил эксперт.
Также, по его словам, с начала сезона начался рост цен на загородную недвижимость. Как ожидается, стоимость таунхаусов и домов до осени может вырасти на 15%.
Артюхов говорит, что на самых востребованных направлениях ценники могут вырасти на треть.
«Повышенным спросом сейчас пользуются направления, которые меньше всего пострадали от военных действий в 2022 году, и считаются относительно безопасными сейчас. Это, в частности, Одесское и Обуховское. В то же время, популярное до войны Вышгородское направление куда меньше привлекает покупателей, так как оно «ближе всего к Беларуси», плюс там есть Киевская ГЭС, которую периодически атакует враг.
Многие покупатели не хотят селиться по Житомирской трассе, где до сих пор стоит в запустении много разрушенных домов. Аналогичное отношение к Ирпеню и Гостомелю. Но зато и цены там ниже. Скажем, можно найти варианты по 400 долларов за квадрат, тогда как до войны было, минимум, 450 долларов", — отметил Артюхов.
Павел Крапивин говорит, что тем, кто хочет заполучить не только жилье под льготный кредит, но и перспективный актив, стоит учитывать тренды загородного строительства.
«Будущее — за большими коттеджными городками с развитой инфраструктурой, отдельными зонами для отдыха и общения, энергосберегающими технологиями. В идеале, коттеджный городок должен покрывать 98% потребностей жильцов, чтобы не нужно было за каждой мелочью выезжать в Киев и стоять в пробках. Дополнительную ценность домам за городом придает природа и вид из окна. Если эти критерии учтены, стоимость таких домов в последующем будет только расти», — резюмировал эксперт.