По словам экс-главы Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Юрия Питы, квартиры до 25 тыс. грн сдаются буквально за несколько дней.
Ценники под конец осени взлетели, и превышают показатели прошлого года на 15−30%. Во многих сегментах арендные ставки уже фактически вернулись к довоенному уровню.
Нижняя ценовая планка дешевых квартир выросла с 6 до 8 тыс. грн. Но и за 8 тыс. грн предложений все меньше. Риелторы уже говорят о дефиците квартир эконом-класса.
«Если раньше за 8 тыс. грн в месяц можно было найти достаточно приличную квартиру, то сейчас за такие деньги предлагаются разве что варианты без ремонта, со старой мебелью, то есть не очень комфортные для проживания», — уточнил Пита.
Съемное жилье в столице и дальше будет дорожать. Риелторы прогнозируют, что ценники на самые востребованные варианты в 2025 году могут прибавить еще до 25%.
Почему растет спрос на столичное жилье и что ищут арендаторы
С начала войны спрос на съемные квартиры в Киеве сильно упал. А так как арендного жилья в столице всегда было традиционно много, начали сыпаться и цены. Но в этом году ситуация кардинально изменилась.
Как говорит столичный риелтор Ирина Луханина, на съемные квартиры заметно вырос спрос. Причин несколько. Во-первых, в столицу возвращаются многие иногородние украинцы, которые до войны жили и работали в Киеве, но затем выехали за границу или на «малую родину». Также в столицу снова стали съезжаться те, кто сейчас ищет работу, поскольку зарплаты тут растут быстрее, а число предложений от работодателей резко выросло.
Во-вторых, по словам Луханиной, большой спрос на жилье «сгенерировали» внутренние переселенцы. «В этом году особенно много запросов от семей, выехавших из восточных областей», — подтверждает и Юрий Пита.
Показательно, что в Киев перебираются много состоятельных переселенцев. И за счет этого, едва ли не впервые с начала войны ожил сегмент дорогого съемного жилья. Спрос там, по словам Луханиной, растет также по причине возвращения экспатов и увеличения армии иностранных специалистов.
В-третьих, столичные вузы начали этот учебный год уже в очном режиме, что активизировало сегмент «студенческого» жилья.
В целом риелторы оценивают увеличение спроса на съемные квартиры в столице на 30−40%, по сравнению с прошлым годом. Причем поток потенциальных квартиросъемщиков продолжает расти (в том числе и из-за ухудшения ситуации с безопасностью в ряде регионов — в частности, Одессе, Харькове и Сумах).
При этом арендаторы изменили требования к съемным квартирам.
«Из-за вражеских обстрелов и массовых перебоев с электроэнергией люди не хотят селиться на верхних этажах, ищут дома с газовыми плитами и источниками альтернативного энергоснабжения», — говорит Луханина.
Если, к примеру, квартира расположена на высоких этажах, то клиенты интересуются, работает ли лифт и подается ли вода, если нет света. То есть базовое требование — чтобы в подъезде был установлен генератор на лифты и насосы. В идеале, в самой квартире должны быть свои источники энергоснабжения, к примеру, бесперебойники.
Многие квартиросъемщики, особенно семьи с маленькими детьми, стали выбирать жилье в хрущевках, которое ранее считалось непрестижным. Но в таких домах максимум 5 этажей, плюс — газовые плиты, а в некоторых — еще и газовые колонки на подогрев воды.
В итоге, по словам Питы, квартиры, которые подходят под запросы «невысоко» и «с альтернативными источниками электроэнергии» стали дороже на 10% и более.
«Такие варианты могут предлагаться на 1−2 тыс. грн в месяц дороже, чем аналогичные, но не отвечающие требованиям арендаторов. Плюс — они намного быстрее сдаются — буквально за пару дней», — отметил он.
Жилье, попавшее в «немилость» — на высоких этажах в домах без генераторов, расположенное вблизи объектов критической инфраструктуры, наоборот, подешевело на 5−7%. Но его также успешно сдают. Как правило, такие варианты выбирает молодежь и семьи без детей.
Требования элитных арендаторов — еще жестче. «Это должен быть „умный дом“, с интеллектуальными технологиями управления, обязательно „зеленый“ — построенный с использованием экологических материалов и энергоэффективный. Плюс — наличие собственной инфраструктуры — СПА, частный детсад и пр.», — перечисляет Луханина.
Новая планка для дешевых квартир и рекордное подорожание элитных «однушек»
Рост спроса спровоцировало повышение ценников на аренду. В целом, если сравнивать с прошлым годом, ставки выросли на 15−30%, в зависимости от сегмента.
Читайте также: В Киеве и пригороде дорожает аренда: выгодно ли уже покупать квартиру под сдачу
Причем основная волна подорожания прокатилась по рынку осенью этого года. И только к первой декаде декабря цены немного стабилизировались.
По данным Ирины Луханиной, однокомнатные квартиры в столице подорожали в среднем на 16% — с 12,5 до 16 тыс. грн в месяц.
Двушки только за последние месяц-полтора выросли в цене на 1,5 тыс. грн — до 17−19 тыс.
Трехкомнатные подорожали почти на 17% — цены там стартуют с 20 тыс. грн.
Из-за того, что многие переселенцы приезжают в Киеве большими семьями (вместе с родственниками), востребованными стали 4−5-комнатные апартаменты. В столице их не так много, поэтому ценники высокие. Скажем, в центре большая квартира даже без особого ремонта может стоить 35−40 тыс. грн, а более комфортные варианты выставляются по 60 тыс. и выше.
Есть еще сегмент дешевого жилья. Но и там все дорожает. Если еще недавно нижняя ценовая планка в эконом-классе держалась на уровне 6 тыс., то теперь она составляет 8 тыс. И, как говорит Пита, найти более-менее приличную квартиру за такие деньги уже непросто. Предлагаются преимущественно варианты со старым ремонтом и мебелью.
По данным Bird, к примеру, на улице Закревского (Троещина) за 8 тыс. можно снять однокомнатную квартиру площадью 45 квадратов на 19 этаже 22-этажного дома. Квартира достаточно опрятная, но без излишеств. В соседнем таком же доме, но на 6 этаже однушка в 40 квадратов с новым ремонтом и бытовой техникой стоит уже 12 тыс.
Как говорят риелторы, чтобы снять более-менее комфортное жилье, приходится платить не меньше 10 тыс. А если в предложении появляются более дешевые и при этом качественные варианты, они тут же «уходят», говорят риелторы. То есть впору говорить о дефиците доступного жилья в столице.
Но так как разрыв в стоимости «дешевой» квартиры и жилья по средней цене уже не такой большой (2−4 тысячи в месяц), многие арендаторы предпочитают доплатить, но получить более приспособленное для жизни пространство, — утверждают риелторы.
Те же, кто платить не может, все чаще выбирают вместо «убитых» киевских квартир жилье в ближайшем пригороде, где ценники ниже. За те же 8 тыс. грн в месяц там можно найти вполне приличный вариант, нередко даже с новым ремонтом и бесперебойником.
«Конечно, такая альтернатива подходит не всем, поскольку для мужчин призывного возраста дорога из пригорода в Киев на работу и обратно пролегает через блокпосты (где могут вручить повестку), и многим такой маршрут откровенно не нравится», — пояснил Юрий Пита.
Интересно, что рост цен коснулся даже сегмента элитного жилья, которое с начала войны преимущественно дешевело.
По словам Луханиной, средняя стоимость аренды элитных квартир за год выросла на 17%, а по однокомнатным — подорожание достигает рекордных 50%. К примеру, по данным Bird, однокомнатная квартира в 54 кв. м. с хорошим ремонтом на бульваре Леси Украинки сдается за 45 тыс. грн, а похожая на улице Старонаводницкой — за 50 тыс.
«Владельцы зарабатывают на росте спроса. Именно такие квартиры ищут бизнесмены и топ-менеджеры, желающие жить рядом с офисом, иностранные специалисты, представители международных организаций и даже многие чиновники», — говорит Луханина.
Отметим, что иностранцы предъявляют повышенные требования к уровню безопасности — ищут ЖК с укрытиями, охраной. В то же время платежеспособные госслужащие предпочитают селиться в закрытых комплексах, расположенных «не на виду», но в то же время на удобных развязках.
Традиционно, в Киеве самым дорогим остается Печерск. «К примеру, в ноябре средняя стоимость однокомнатной квартиры в этом районе составляла 35 тыс. грн в месяц, что на 7 тыс. больше, чем в прошлом году», — говорит Луханина.
Среднестатистическая однушка в Шевченковском районе подорожала на 6,5 тыс. грн — до 22 тыс. в месяц.
Самым дешевым для аренды остается Деснянский район — тут однокомнатную квартиру реально снять в среднем за 12,5 тыс. в месяц.
Спальные районы (Оболонь, Позняки, Осокорки) держатся посредине — однокомнатная там стоит порядка 15−18 тыс., что на 2−3 тыс. дороже, чем в прошлом году.
Что будет с ценами дальше
Главный вопрос, который сейчас интересует многих арендаторов, — что будет с ценами на киевские квартиры дальше. Ведь уже сейчас при средней зарплате в столице в 25 тыс. грн отдавать за более-менее приличное жилье приходится половину ежемесячного дохода, и это без учета коммуналки, которая также растет в цене.
По данным Госстата, за год содержание жилья повысилось в цене на 16% — главным образом, из-за роста тарифов на электроэнергию для населения. Но дорожают и другие коммунальные услуги, в частности, содержание домов и придомовых территорий, вывоз мусора и пр.
Независимый финансовый эксперт, совладелец КИФ «Капитал-Плаза» Павел Крапивин говорит, что высокие ценники на содержание жилья будут сдерживать аппетиты владельцев съемных квартир. Ведь в общем бюджете на жилье арендаторы учитывают не только плату хозяину, но и расходы на коммуналку, а они достаточно высокие.
Отметим, что во многих домах жильцы сбрасываются на генераторы, солнечные панели, но владельцы квартир, которые сами там не живут, пытаются переложить эти расходы на арендаторов, не учитывая их в сумму оплаты.
Как рассказала «Минфину» приехавшая из Харьковской области Олеся, она снимает однушку в новом доме на Соломенке за 17 тыс. Но сейчас ОСМД собирает по 2 тыс. с квартиры на альтернативное энергоснабжение, а хозяйка платить отказывается, то есть внести эту сумму придется ей самой.
«С одной стороны, хорошо, что лифты всегда будут работать, но с другой — почему я должна платить, ведь жилье не мое. Перебираться на новую квартиру не хочется, тем более, где гарантии, что там такого не будет», — жалуется Олеся. По ее словам, даже с учетом хорошей зарплаты (порядка 50 тыс.), съемное жилье сильно бьет по кошельку.
По мнению Юрий Питы, до весны большого скачка арендных ставок не будет. «Активный сезон аренды закончился осенью, и активизируется не раньше апреля-мая. До этого времени цены, скорее всего, меняться не будут», — считает он. В последующем ситуация во многом будет зависеть от общей картины в экономике и на фронте — насколько вырастут зарплаты, большим ли будет дополнительный приток переселенцев
«Прогнозировать развитие этих факторов пока сложно», — заметил Юрий Пита.
В то же время Ирина Луханина считает, что съемное жилье и дальше будет расти в цене.
Быстрее всего будут расти ценники на многокомнатные квартиры, которых уже не хватает. Также еще 10−15% к ценнику могут прибавить элитные квартиры в центре столицы (в Печерском и Шевченковском районах), что связано с ограниченным вводом в эксплуатацию новых ЖК.
«Многие владельцы дорогих квартир уже сейчас нацелены на повышение цен, поэтому стараются сдавать жилье на короткий срок, чтобы потом иметь возможность пересмотреть ставки», — говорит Луханина.
Жилье в более отдаленных от центра, но считающихся престижными, районах (Голосеево, Оболонь), по ее мнению, может подорожать на 5−7%.
Риелторы также говорят об очередном повышении планки по дешевым квартирам. Если сейчас это 8 тыс. грн в месяц, то уже с весны будет 10 тыс. Эта тенденция поспособствует «изгнанию» из столицы наименее платежеспособных арендаторов, которые будут более активно расселяться в пригородных зонах.
Но там особого роста цен пока не ждут — пустующих квартир хватает, а «минусы» загородной жизни (блокпосты по дороге в Киев, более продолжительные, чем в столице, воздушные тревоги и пр.) не позволят владельцам жилья завышать ценники.