Что будет с ценами на «квадраты» в новостройках до конца года

Рыночное «расстройство»

Уже несколько месяцев первичный рынок жилья живет в условиях раздвоения цен: цена, запечатленная в рекламных объявлениях и аналитических отчетах, в начале сентября в среднем на 35% больше, чем до полномасштабного вторжения.

Но есть другая реальность: те из потенциальных покупателей, кто готов оплатить сразу полную стоимость квартиры, получают существенные скидки, иногда превышающие 20%. Этому также способствует вторичный рынок перепродажи имущественных прав инвесторов, стремящихся срочно выйти «в деньги» и идти на существенные дисконты.

Пока рынок недвижимости напоминает больше «базар», ведь всегда между покупателем и продавцом присутствует торг.

Почему так случилось? С одной стороны, появление декларативных и обманчивых цен вызвано объективными факторами. Например, удорожание строительства — это реальный и неоспоримый факт. Разница лишь в масштабах такого удорожания: называется амплитуда от 15−25% до 30% уровня начала 2022 года.

Еще одним объективным фактором, влияющим на стоимость квадратного метра, является неукротимая инфляция, которая по итогам года может превысить 40%.

Однако следует отметить, что, несмотря на эти объективные обстоятельства, законы рыночной экономики еще никто не отменил. Девелоперы почти не заинтересованы в том, чтобы говорить о нулевом спросе, они просто обходят эту, совсем другую сторону реальности.

Цены могут быть «высотой сосен», но при отсутствии покупателей это, мягко говоря, похоже на «рыночное расстройство». А главной задачей распространения «пропаганды» о #завтрабудетдороже — есть внушение желаемого вместо действительного. Хотя никто из девелоперов не мечтает хоть что-то продать по заоблачным ценам. Но общественное сознание следует зацементировать заранее.

Ресурс для понижения цен

По итогам 2021 г. цены на первичном рынке жилья выросли в среднем на 30−35% в долларах. Это в условиях ожидаемого (прогнозируемого) роста стоимости квадратного метра всего в 15%. То есть, грубо говоря, из-за бешеного спроса в 2021 году, прибыль застройщиков кое-где могла вырасти по меньшей мере вдвое от запланированного.

Именно это, по моему мнению, может свидетельствовать, что у самых мощных девелоперов есть достаточный запас прочности, чтобы сдержать цены для покупателей. И самое главное: рост себестоимости — это не вопрос покупателей, это проблема застройщиков и продавцов строительных материалов, потому что, в первую очередь, именно они заинтересованы реализовать свой продукт. И для развития бизнеса следует рассмотреть стратегический вопрос понижения стоимости для покупателей за счет уменьшения ожидаемой прибыли.

Я уже отметил, что скрытое удешевление квартир на первичном рынке (т.е. при условии 100-процентной оплаты ее стоимости) в зависимости от степени готовности, качества проекта, класса ЖК, площади дома может составлять от 10% до 25%. И пока идет война условия для роста цен, в привязке к количеству покупателей, отсутствуют.

Увеличение стоимости в условиях почти отсутствующего спроса не что иное, как средство стимуляции отложенного спроса для тех, кто имеет возможность совершить такую покупку. Это, так сказать, «подготовка» к будущим ценовым реалиям, формирование ценовой конъюнктуры на период после завершения активной фазы войны.

Однако реальная ситуация свидетельствует о том, что цены снижаются. И в условиях войны эта тенденция сохранится как минимум до конца 2022 года.