7 из 10 застройщиков возобновили работу: кто строит и почем продает

Как рынок пережил первый год войны

В 2021 году объемы строительства нового жилья в Украине стабильно росли. По итогам года в эксплуатацию были введены рекордные за годы независимости объемы — более 11 млн кв м. Только в Киеве и области появилось более 55 тысяч новых квартир.

2022 год должен был стать не менее «урожайным». В феврале, согласно данным ЛУН, в Украине строили 1 300 ЖК, из них 221 — в Киеве и 263 — в Киевской области.

Война полностью остановила работу на стройплощадках, и только с мая они начали оживать. После длительной паузы в стране возобновили работы более чем на 400 жилых комплексах, 65 из них — в столице.

Другим понадобилось больше времени, чтобы прийти в себя и понять, как справиться с новыми вызовами — разрушение логистических цепочек, отсутствие инвестиционного спроса, нехватка кадров и оборотных средств, и т. д.

«Из-за оккупации определенных территорий мы потеряли многие предприятия, которые производили составляющие для строительства. Многие компоненты теперь нужно везти из-за границы. Даже для бюджетного жилья, где доля импортных материалов достигала иногда только 20%, сегодня может потребоваться завозить не менее 70−80% компонентов», — рассказал президент Киевгорстроя Игорь Кушнир.

Отрицательно сказался на рынке и рост цен на строительные материалы, спровоцированный инфляцией и девальвацией гривны. По данным НБУ, потребительская инфляция по итогам года составила 26,6%, а национальная валюта за период войны девальвировала более чем на 30% (с 29 грн за доллар до 40 грн). Застройщики не могли не реагировать на такие скачки, соответственно повышали стоимость квадратного метра в будущих квартирах.

Но больше всего ударило по девелоперам почти полное отсутствие спроса. Показатель за год просел на 90% от довоенного уровня. Около 20% населения уехали за границу. Оставшиеся в условиях неопределенности притормозили с покупкой жилья. Плюс, по словам экспертов, война почти полностью вымела портфельных инвесторов.

«На рынке почти нет инвестиционного спроса. Люди, в основном, если и покупают жилье, то для собственного использования», — констатирует Анатолий Топал, вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью.

При этом хоть какой-то спрос есть только на квартиры в построенных домах или тех, которые находятся на финальной стадии строительства. Поэтому застройщики сконцентрировались именно на завершении уже начатых проектов, новые — заморожены полностью.

Госстат отчитывается, что за 3 квартала 2022 года застройщикам удалось достроить более 61 тыс. новых кв м. Жилищный фонд столицы, по данным ЛУН, за год пополнился 13 200 квартирами, еще 7 200 — сдано в эксплуатацию в области.

Читайте также: Рынок недвижимости Украины-2023: цены, сделки, покупатели

Что происходит сейчас

Лидерами по возобновлению строительства в 2022 году стали западные регионы: здесь краны вернулись почти на 90% стройплощадок. В Киеве заявлено о возобновлении работ на 70% стройплощадок, но участники рынка утверждают, что данные существенно завышены. По разным оценкам, реально работают около половины.

«Часть только имитирует работу. Война стала тестом на честность застройщиков. 2/3 девелоперов оказались на грани банкротства. Вопрос простой: где деньги инвесторов, вложенные в данные проекты?», — говорит основатель, СЕО Sensar Development Марк Марченко.

В самой плохой ситуации оказались те застройщики, которые работали «с колес», — то есть деньги от продажи одного ЖК направляли на строительство следующего. Такая схема работает, когда квадратные метры разлетаются еще на ранних этапах строительства. В отсутствие спроса застройщик испытывает острый дефицит оборотных средств и не может продолжать нормальную деятельность.

Сейчас, по данным Dom.Ria, в стране строительство приостановлено в 157 новостройках, самое большое количество — в Киевской области.

Пока, к счастью, громких историй о банкротстве застройщиков нет. Только единицы, как например, ENSO и ИСК Обрий открыто заявляют, что не будут строить во время военного положения. Но эксперты не исключают, что в скором будущем некоторые компании будут вынуждены сдать свои позиции и уйти с рынка. Поэтому покупателям стоит проявлять особую бдительность, выбирая квартиру в новостройке.

Как обстоят дела у участников рейтинга застройщиков

До войны «Минфин» традиционно два раза в год готовил рейтинги застройщиков. В конце февраля прошлого года тоже должен был выйти обзор — кто и сколько жилья построил за второе полугодие 2021 года. Но из-за полномасштабного вторжения рейтинг был некстати. Хотя, например столичным застройщикам было чем похвастаться.

Во втором полугодии 2021 года они ввели в эксплуатацию рекордное количество «квадратов» — 1 574 832,45 кв м или более 24 тыс. квартир. Сертификаты получили дома в 50 ЖК от 31 застройщика.

Мы решили посмотреть, кто из участников рейтинга продолжает строить, а кто — поставил свои проекты на паузу. Сразу отметим, что на практике это сделать оказалось не так-то просто, поскольку большинство государственных реестров остаются закрытыми на период военного положения. Информацию пришлось собирать по крупицам из разных источников — сервиса ЛУН, официальных страниц застройщиков, форумов и т. п.

После полной остановки рынка весной более половины участников нашего последнего рейтинга вернули на стройплощадки Киева краны и возобновили работы. Темпы строительства замедлились, появились проекты, строительство которых приостановилось. Тем не менее, 8 девелоперам удалось пополнить жилищный фонд столицы новыми квадратными метрами.

Есть также несколько застройщиков, которые либо остановили, либо не начали новые проекты в Киеве, — при этом, переориентировались на рынок других регионов. Так, например, Креатор-Буд сосредоточился на Тернополе и Львове, а Kadorr Group -на Одессе. Галжитлобуд декларирует, что сейчас свое внимание сконцентрировал на рынке Львова, а на площадках Киева ведет подготовительные работы. Но информации с разных источников свидетельствует о другом и дела в компании желают лучшего.

В целом, результаты столичных застройщиков по итогам 2022 выглядят так:

Источник: исследование «Минфина»

Что происходит с ценами

Несмотря на низкий спрос, который составляет примерно 5% от довоенного, цены на новые квартиры росли. По крайней мере, в гривне. По данным ЛУН, за 2022 год медианная цена в грн за кв м в новостройке выросла на 38% в Киеве — с 34 700 грн до 48 200 грн, и на 33% в области — с 20 900 грн до 28 000 грн.

Самая большая динамика роста цен наблюдается в относительно мирных регионах — западных и центральных областях Украины. В этих регионах наиболее активно идет строительство. К примеру, за год медианная цена квадрата новостроек во Львове увеличилась на 80% и достигла 46 700 грн, в Ивано-Франковске — на 65% и остановилась на 23 500 грн. В Ужгороде медиана цен выросла на 83%, стоимость «квадрата» здесь составила 42 600 грн.

Впрочем, при отсутствии покупателей и валютных колебаниях такое подорожание — сугубо формальное. По самым грубым прикидкам, в долларе, в котором многие покупатели да и продавцы привыкли пересчитывать цены на недвижимость, картина будет несколько иная. По росту цен впереди будут Ужгород и Львов (примерно +26% и +24% соответственно), приблизительно 14% за год прибавил квадратный метр в Ивано-Франковсе. В Киеве же и области цены в долларе, напротив, снизились. Квадратный метр в столице к концу 2022 года обошелся бы примерно на 4% дешевле, чем в начале года, а область «подешевела» на 8%. К тому же, продавцы готовы на скидки.

«В последние 6 месяцев реальный покупатель, при условии полной оплаты стоимости квартиры, мог рассчитывать на существенную скидку — от 10% до 20%», — рассказал Владимир Семенцов, сооснователь и управляющий партнер компании INSPI Development.

Такая тенденция, по прогнозам эксперта, с большой долей вероятности сохранится, по меньшей мере, до весны.

Читайте также: +66% за «квадрат» в новой однушке Киева: как строители закрыли год

Прогнозы

На ситуацию на первичном рынке будут непосредственно влиять успехи ВСУ на фронте. Если события будут развиваться по оптимистическому сценарию и мы одержим победу до конца лета, можно ожидать стремительного восстановления отрасли.

Потребность в жилье очень острая: по состоянию на ноябрь разрушены 16 800 многоквартирных и 126 700 частных домов. Общий ущерб жилищного фонда оценивается в $52,5 млрд. В столице повреждено 348 домов, преимущественно многоэтажек, на общую сумму убытков в $0,9 млрд.

Вместе с тем, ситуация может усложниться. Предполагается, что стоимость стройматериалов еще увеличится, то есть возможности для снижения цен у застройщиков станет еще меньше. В условиях отсутствия платежеспособного спроса не исключено, что многим застройщикам придется свернуть бизнес, и нас будут ожидать новые замороженные стройки.