Плохая локация
В первую очередь юрист предостерег от покупки жилья в неудачной локации. В свое время Копоть решил сэкономить и купил квартиру в спальном районе в окрестностях Киева с целью сдавать ее в аренду. Жилье было в новостройке, а его цена была ниже рыночной. Но спрос оказался очень низким из-за отсутствия развитой инфраструктуры.
«Квартира казалась очень долго и ниже цены, чем я ожидал. А расходы на коммуналку съедали почти всю прибыль», — поделился юрист.
Как этого можно было избежать:
- проанализировать спрос в том районе, где продается жилье;
- смотреть не только на цену, но и на перспективу роста стоимости объекта недвижимости.
Инвестиции без проверки застройщика
Второй факап в опыте автора — инвестиция в строительство на стадии котлована без проверки застройщика.
«Я увидел хороший проект, низкую стартовую цену, хорошие перспективы и купил квартиру на ранней стадии строительства. В действительности же застройщик так и не достроил дом. В результате я не только не смог сдать квартиру в аренду, но и потерял почти весь свой капитал», — рассказал Копоть.
Как этого можно было избежать:
- проверить застройщика, его прошлые проекты, отзывы инвесторов;
- не инвестировать в проекты без разрешительных документов;
- рассмотреть альтернативы — вторичный рынок или объекты от проверенных компаний.
Недооцененные затраты на ремонт
Эксперт в свое время считал, что ремонт можно сделать в течение нескольких месяцев, потратив несколько тысяч долларов.
«Затянулось это все на шесть месяцев, расходы превысили бюджет в два раза, из-за чего квартира, собственно, полгода не приносила доход», — поделился эксперт.
Как этого можно было избежать:
- заложить запас в бюджет ремонта хотя бы 30%;
- составить финансовый план;
- выбирать стандартные решения для жилья в аренду или покупать квартиру с готовым ремонтом.
Расходы на управление
Еще одна неочевидная вещь, о которой часто забывают владельцы жилья, собирающиеся сдавать его в аренду, — это расходы на управление объектом.
«Когда я начал получать доход, не сразу понимал, что, кроме налогов, я должен иметь резервный фонд на коммуналку, текущие ремонты, замену мебели. Во время простоя квартиры расходы продолжают уходить, даже если квартира не сдается», — объяснил Копоть.
Как этого можно было избежать:
- учесть налоги и расходы перед тем, как рассчитывать прибыльность;
- закладывать резервный фонд не менее 1−2 месяца аренды;
- обратиться в управляющую компанию, если нет желания или возможности заниматься управлением самостоятельно.
«Да, они заберут у вас частицу вашего дохода, но вы будете спать спокойно», — отметил юрист.
Земля без инфраструктуры
Пятая неудачная инвестиция юриста связана с покупкой земельного участка под строительство частного дома. Тогда Копоть, по его словам, наткнулся на супервыгодное предложение — большая площадь, низкая цена, перспективный район, хотя земля располагалась в голом поле без подъездов и коммуникаций.
«Я думал, еще немного — год-два — она постоит, а там все будет, и к моему участку тоже проведут и воду, и электричество, и газ. На самом же деле коммуникации были в нескольких километрах, а когда узнал стоимость подключения к моему участку, то взялся за голову. Инфраструктура до сих пор не развивалась, а магазины, школы, дороги остались только в обещаниях. […] За несколько лет цена участка почти не выросла и продать сейчас его сложно», — рассказал эксперт.
Читайте также: Что нужно знать при продаже недвижимости и вывозе средств за границу
Как этого можно было избежать:
- проверить подключение к коммуникациям перед покупкой — возможно ли это и сколько будет стоить;
- проанализировать перспективы развития района, пересмотреть утвержденные планы стройки.
«Я запомнил, что дешевая земля — не просто так дешевая. Надо разбираться, собственно, почему», — отметил Копоть.