Британская недвижимость: реальные кейсы вложений для частного инвестора

В следующем году в мире прогнозируется рекордный объем инвестированного трансграничного капитала, отмечается в исследовании британского агентства по недвижимости Savills. Важнейшими рынками для вложений в недвижимость станут США, Великобритания и Германия.

В частности, в британские недвижимые активы, по прогнозам Savills, в 2022 году будет инвестировано порядка $38 млрд. И это при том, что в октябре, по данным портала недвижимости Rightmove, впервые с 2007 года стартовая цена на недвижимость в Великобритании достигла рекордного максимума во всех регионах страны.

Чем так интересна британская недвижимость, во что лучше инвестировать нерезидентам сегодня, чтобы получить максимальную прибыль, рассказал эксперт по недвижимости, партнер британского агентства по недвижимости Savills Игорь Воронин.

Почему Великобритания

Рынок недвижимости Великобритании традиционно считается одним из самых доходных, надежных и предсказуемых. Высокий спрос на квадратные метры обеспечивает постоянный рост цен — в среднем на 2−10% в год. Доход от сдачи в аренду составляет 4−10% годовых (в фунтах стерлингов).

Для инвестора фунт важен как инструмент диверсификации, поскольку является третьей по популярности валютой в Европе, но, в отличие от евро и доллара он считается более стабильной валютой. Иными словами, инвестирование в фунтовую зону позволяет снизить валютные риски.

Плюс, это хороший способ диверсифицировать свои вложения регионально, в страну со стабильной политической системой и сильной экономикой.

Есть еще и другие факторы, как, скажем, защита накопленного капитала от инфляции, которая в Великобритании не превышает 0,5−1%. Именно поэтому львиная доля мировых инвестиций в недвижимость сосредоточена именно в Британии.

Развенчиваем стереотипы

Если речь заходит о покупке недвижимости в Великобритании, сразу возникают две мысли. Во-первых, это очень дорого, во-вторых, крайне сложно.

Цены на жилье в Лондоне действительно заоблачные. Средняя стоимость квадратного метра — свыше £12 тыс., и заходить сюда с суммой менее £400 тыс. не имеет смысла. Но есть и другие города, например, Манчестер, Шеффилд, где ценники более приемлемые.

Что касается покупки недвижимости, то в британском королевстве она ничем не сложнее, чем в Украине, а иногда и проще. Обычно этот процесс занимает около 1−2 месяца и проходит в несколько этапов.

Все начинается с выбора объекта и его резервации. Далее идет административная часть, которая включает независимую оценку и обмен контрактами. Заключительный этап — подписание сделки купли-продажи и регистрация нового владельца.

Каждый этап сопровождают юристы — со стороны продавца и со стороны покупателя. Через них происходят все операции, в том числе оформление и перевод средств. Поэтому открывать счет и приезжать в страну нет необходимости, полностью всю сделку можно провести дистанционно.

Читайте также: $360 тыс за дом: почему цены на жилье в Европе и США бьют рекорды

Налоговый вопрос

Любые инвестиции в недвижимость Великобритании облагаются единоразовым налогом — с покупной цены взимается гербовый сбор. Его ставка зависит от стоимости объекта и варьируется от 0% для недвижимости до £125 тыс. до 12%, если ее стоимость превышает £ 1,5 млн.

Помимо этого есть еще сопутствующие расходы, как, например, пошлина за регистрацию сделки в Земельном кадастре, услуги нотариуса и риелтора, налог на смену владельца, муниципальные взносы. Но наличие того или иного налога или сбора, а также его размер зависит от объекта и типа недвижимости, его стоимости и какая по счету у инвестора это покупка. В целом сопутствующие расходы могут увеличить расходы на сделку до 5%.

После покупки недвижимости владелец раз в год обязан платить муниципальный налог (Council Tax), сумма которого составляет £700−2 500, в зависимости от региона.

Что касается налогообложения дохода, то он рассчитывается по прогрессивной шкале. Заработок инвестора, который не превышает £12,5 тыс. в год, облагается по ставке 0%. Если же доход превышает £12,5 тыс., то ставка устанавливается на уровне 13%.

При продаже недвижимости может взиматься налог на прирост капитала (Capital Gains Tax — CGT) по ставке 18%. Он рассчитывается, исходя из увеличения стоимости недвижимости со дня покупки до дня продажи за вычетом всех расходов.

В какую недвижимость вложиться

Начнем с того, что украинцы имеют право инвестировать за границу не более €200 тыс. за год. В Лондоне купить на такие деньги стоящий объект вряд ли получится, но есть альтернатива. Можно подобрать интересный проект в других городах. Для этого лучше присмотреться к еще недооцененным регионам с большой перспективой роста, например, Ливерпуля, Манчестера, Шеффилда, Бирмингема и т. п.

Внимания стоят те локации, где планируется запуск больших инфраструктурных проектов в периоде 10−20 лет. Таким образом удастся меньше потратиться на входе и больше получить на выходе. Ведь недвижимость здесь гарантированно будет дорожать, и быстрее, чем в среднем по королевству.

На британском рынке недвижимости представлены тысячи разноплановых объектов. Но если речь идет о доходной недвижимости, эксперты называют 4 базовых продукта: квартиры, студенческие апартаменты, коттеджи отельного типа и девелоперские проекты. Порог входа — от £65 тыс. Прогнозируемая доходность 4−10%. Период окупаемости — 5−10 лет.

Еще один момент — лучше выбирать для инвестирования первичный рынок. Новые квадратные метры более востребованы, более ликвидны, их можно взять в рассрочку, например, оплатить 35% от суммы при входе на этапе строительства и 65% на этапе сдачи объекта и получения права собственности.

Квартира в Манчестере: сколько стоит и какой доход приносит

Рассмотрим подробнее самый популярный объект инвестирования — жилую недвижимость. Локация — Манчестер. Это большой индустриальный центр, где расположены штаб-квартиры международных компаний. Вскоре в Манчестере планируется запуск высокоскоростного ж/д проекта, который сократит время в пути до Лондона в 2 раза. Поэтому в следующие 5 лет здесь прогнозируется самый высокий рост цен по стране — на 29%.

Скажем, инвестора заинтересовала квартира в Манчестере площадью 65,2 кв м и стоимостью £12 7995 ($173 667). При хорошем торге на нее можно выбить скидку около £3 тыс. Этой суммы как раз хватит на покрытие гербового сбора — £2 499 и услуг компании по недвижимости — £500.

Но придется еще потратиться на юридическое сопровождение — £1 320 и меблировку — £2 995. Итого, со всеми сопутствующими расходами, инвестиция составит £132 309.

Теперь считаем доход. Фиксированная арендная плата в год — £7,5 тыс. Это меньше £12,5 тыс., поэтому налогообложение подпадает под нулевую ставку. Таким образом инвестор заработает £7,5 тыс., или 5,69% годовых.

Читайте также: Через 5 лет сбережения могут превратиться в фантики: что с этим делать

Студенческие апартаменты принесут больше 10% годовых

Следующий пример — инвестиции в студенческие апартаменты. Возьмем Шеффилд — город, где расположены престижные университеты Sheffield University и Sheffield Hallam University. Апартаменты находятся на стадии строительства, сдача запланирована на сентябрь 2022 года.

Сейчас в проект можно зайти по стартовой цене £64 950 за апартамент. При этом предлагается рассрочка — 50% при подписании контракта, 25% при возведении несущей конструкции, 25% при сдаче проекта. Застройщик выплачивает 4% годовых за использование средств с первых двух платежей в виде скидки на последний платеж. Это £2,6 тыс.

Далее юридическое сопровождение при заключении сделки — £960, плюс £1 тыс. на дополнительные расходы. Общие расходы на приобретение составят £ 64,3 тыс.

Рассчитываем доход. Годовая аренда за 51 неделю — £7 946. Минусуем плату за управление, в т. ч. коммунальные услуги (£1 101) и плату за землю (£350). Получаем чистый годовой доход с номера — £6 495, или 10,1% годовых.

Инвестор лично не занимается сдачей апартаментов в аренду. Это берет на себя британская локальная управляющая компания, с которой подписывается договор. На ней все платежи, вся административная ответственность и перечисление инвестору рентного дохода раз в месяц или раз в квартал.

К тому же, предлагается опция обратного выкупа. Если управляющая компания на протяжении 5 или 10 лет управляла недвижимостью, она ее гарантированно может выкупить по согласию собственника за 110% от цены покупки.

Покупка «на котловане»

Самый высокий по доходности тип инвестиций в недвижимость в Великобритании — это участие в девелоперских проектах. Он предполагает заработок от 20% годовых, поскольку риски инвестора здесь увеличиваются, ведь не факт, что застройщик сможет выполнить все свои обязанности, и сделать это вовремя.

Принцип инвестирования в девелоперские проекты известен. Инвестор входит в проект на самой ранней стадии, когда только заложен фундамент, и перепродает объект до завершения строительства.

Купить квартиру на самой ранней стадии может не каждый. Большинство застройщиков организовывают первичные продажи за закрытой дверью для узкого круга инвесторов.

В первый день продаж инвестор (чаще его представитель) оплачивает резервационный депозит около £5 тыс., чтобы квартиру, которую он выбрал, сняли с продаж. После этого юристы начинают оформлять документы. Через 2−4 недели инвестор перечисляет первый транш инвестиций — 10% от согласованной стоимости квартиры. Еще 10% оплачивается примерно через год.

Через год-полтора, когда строительство подходит к завершению, квартира выставляется на рынок для перепродажи. Оставшуюся стоимость — 80%, оплачивает уже новый покупатель.

И вот сколько таким образом может заработать инвестор. Двухспальная квартира в графстве Кент на стадии строительства в 2021 году обойдется в £299 тыс. Инвестор на первом этапе вкладывает 10% от стоимости — £29,9 тыс. и последующие £29,9 тыс. в 2022 году.

Сдача объекта в 2023 г. При правильном выборе объекта цена вырастет примерно на 15%. В конце 2022 г. квартира выставляется на рынок минимум за £343,85 тыс. Расходы на юристов, риелторов, инвестиционных консультантов составят порядка £10 тыс. Итого инвестор получает £35 тыс. чистой прибыли за 2−3 года, вложив £59,8 тыс.

Что нужно учитывать

Прежде чем принять решение о покупке недвижимости в Великобритании, нужно учесть несколько важных моментов.

Первый — все операции проводятся с участием компании по продаже недвижимости. Покупка напрямую у продавца не практикуется даже у местным покупателей.

Второй — все доходы должны быть подтверждены официально. Иначе они могут быть заблокированы на счету банком.

Третий — с полученного дохода придется заплатить налоги. И если нерезидент даже подпадает под ставку 0% в Великобритании, то при выводе средств в Украине ему придется отдать со своего дохода 18%+1,5% налога.

Четвертый — покупка доходной недвижимости в Великобритании не дает никаких привилегий в получении визы или вида на жительство.

Читайте также: Налоговая амнистия: как переиграть фискалов и финмониторинг