Жилье в Киеве: сколько сейчас реально стоит аренда и квартиры в новостройках

После первого шока рынок недвижимости понемногу оживает. Что происходит с ценами на столичное жилье, инвестируют ли сейчас украинцы в квадратные метры и на что стоит обратить внимание покупателям, в фейсбуке рассказал управляющий активами Concorde Capital Артем Щербина. «Минфин» выбрал главное.

Цены «откатились» назад

Украинцы возвращаются в свои дома, но многим, к сожалению, некуда. Это социальная проблема, которая должна находиться в центре внимания власти и граждан. Тем временем в Киеве все больше детского смеха, магазины и кафе открываются, кое-где появляются пробки. Столица оживает, но мысли о войне и смерти на Востоке и Юге не покидают…

На рынке жилой недвижимости активность пока незначительна, однако некоторые тенденции обозначить уже можно. Согласно данным приложения Bird, медиана цены аренды 1-комнатной квартиры в Киеве упала на 38% от 23 февраля.

Однокомнатные квартиры подешевели на 1 000−2 500 грн, двухкомнатные — на 1 500−3 500 грн, а трехкомнатные — на 3 000−5 000 грн, говорят в OLX. Падение настолько ощутимо, что даже текущее наплыв населения в город не увеличивает стоимость.

Что касается цен на сами квартиры, то падение менее ощутимо. Застройщики цены еще не снизили, а на вторичном рынке сделок почти не происходит (ограничения на изменения в реестре уже сняты, но не все нотариусы готовы проводить сделки).

По оценкам активных инвесторов в недвижимость, на сегодняшний день в Киеве цены упали от 10 до 30% в зависимости от расположения объекта. При сохранении активных боевых действий на Донбассе и на юге Украины рынок столичной жилой недвижимости упадет в стагнацию.

Среди возможных триггеров спроса на рынке (кроме окончания войны, конечно): искусственный дефицит новых квадратных метров от застройщиков, увеличение сроков рассрочки, увеличение дисконтов.

Спекулятивный капитал на минимумах

Рисков больше. Из-за подорожания и дефицита строительных материалов, мебели, а также фактора дефицита самих строителей из-за призыва в армию — покупка квартиры с целью сдачи в аренду становится просто невыгодной, а себестоимость «заселения» в квартиру на первичном рынке нивелирует дисконт.

Покупатели будут искать варианты на вторичном рынке с хорошим ремонтом. Думаю, не будут редкостью сделки между продавцами квартир, которые в Киев возвращаться не собираются или нужны деньги, и покупателями, кто просто остался без крова. Спекулятивный капитал в сделках будет минимален, пока остается ракетная угроза.

Текущим инвесторам следует ожидать увеличения сроков реализации проектов. Следует пересмотреть модели оценки ваших капиталовложений, так как надеяться на скорейшее «выздоровление» рынка при таком уровне аренды, цен на материалы и оттоке населения за границу не стоит.

Советы покупателям

Лайфхак для тех, кто готов сегодня уйти на риск и купить квартиру в столице. Ищите предложения, где стоимость квадратного метра привязана к курсу НБУ. Сделки проводятся в гривне, а обменный курс на 14% выше. Скрытый дисконт. Конечно, не забывайте о стадии строительства. «Котлован» сейчас не вариант вообще.