Украинские гектары покупают более активно
Рынок земли в Украине работает уже четвертый год. Согласно данным Минагрополитики, с 1 июля 2021 года, со времени отмены моратория на продажу сельскохозяйственных земель, который охватывал 17,5 млн га, до 31 декабря 2024 года было продано 198 337 участков земли общей площадью в 604 тыс. га. Львиная доля сделок — 104 368 участков площадью 314 021 га — пришлась на 2024 год.
«На четвертом году функционирования рынка количество заключенных сделок выросло в 3,5 раза, что в процентном соотношении составляет почти 300%», — отмечает замминистра аграрной политики Денис Башлык.
По словам экспертов, такому оживлению рынок обязан, в частности, появлению нового игрока — юридических лиц. С января 2024 года, в рамках второго этапа земельной реформы, кроме физических лиц, возможность покупать сельскохозяйственные земельные участки получили и компании. Правда, для них установлены определенные ограничения: не более 10 тыс. га земли «в одни руки», при этом бенефициарами должны быть граждане Украины.
«Безусловно, это внесло свои коррективы на рынок земли, поскольку появился новый серьезный игрок-инвестор. В первой половине прошлого года влияние юридических лиц было не очень ощутимым. Однако с сентября-октября их присутствие начало ощущаться более сильно и серьезно», — рассказали «Минфину» в инвестиционной компании Zeminvest.
Наряду с увеличением количества сделок растет и цена на земельные участки. Согласно данным Минагрополитики, в 2024 году средняя цена земли аграрного назначения прибавила 21% и составила 46 678 грн за гектар. Уже в январе этого года стоимость снова выросла — до 55 033 грн (данные информационной системы «Опендатабот»).
Если эта тенденция продолжится, то в 2025 году, по ожиданиям Министерства аграрной политики, цены на землю вырастут еще на 20%. Но и это далеко не предел. Эксперты убеждены, что стоимость земли будет расти и в дальнейшем. Ведь, во-первых, рынок открылся в своем нижнем ценовом значении и земля на сегодняшний день остается наиболее недооцененным активом. Во-вторых, негативно повлияла война, после окончания которой стоимость гектара будет расти более активно.
«Для этого есть четко определенные основания. В первую очередь это отложенный спрос, который сформировался за время войны. Кроме того, благодаря мощной информационной кампании многие люди узнали, что такое рынок земли и каковы его перспективы. Мы уже видим тенденцию, что спрос начинает превышать предложение. А это также влияет на удорожание стоимости», — объясняют в Zeminvest.
Чем интересна земля, с точки зрения инвестиций
Украинская земля на сегодняшний день интересна не только для аграриев, но и для инвесторов, которые рассматривают ее, как перспективный актив. Купив участок, уже через несколько лет можно заработать почти в два раза больше на его перепродаже, а до того момента получать стабильный доход от агропроизводителей в виде арендной платы.
По словам экспертов Zeminvest, средний пассивный доход инвестора — в диапазоне 5−8% годовых от суммы инвестиции. При этом фермеры продолжают повышать цену аренды, особенно в тех территориях, где земля является несколько недооцененной.
«Я проводил сравнительный анализ собственного инвестиционного земельного банка, и в 2024 году зафиксировал около 15% роста арендной платы. То есть повышение ее уровня, по сравнению с предыдущим годом», — отметил сооснователь компании Zeminvest Александр Черный.
В целом, по прогнозам специалистов, с момента открытия рынка в течение 10 лет пассивный доход в виде аренды вырастет в два раза.
Кроме этого, у земли есть и другие многочисленные преимущества: это ограниченный актив, который не производится, его невозможно уничтожить, он не требует дополнительных капиталовложений в течение периода владения. Также он задействован в агросекторе, который доказал свою эффективность даже во время войны. Еще один «плюс» — относительно низкий порог входа: стоимость одного земельного участка в среднем стартует от $4 000.
«Актив находится в одном из самых низких ценовых диапазонов и, несмотря на войну, его стоимость растет. Поэтому сейчас самое время для инвестиций», — отмечают в компании Zeminvest.
Александр Черный говорит: «В то же время следует учесть, что вложения в землю — это среднесрочная инвестиция. Перепродажа участка через 1−2 года не даст экономического эффекта. Его стоимость может не вырасти достаточно. Чтобы получить ощутимую выгоду, эксперты советуют держать ее в собственности перед продажей не менее 5 лет, а еще лучше 10».
Но прежде чем говорить о продаже актива и перспективах, которые за этим следуют, нужно сначала его купить. Это можно сделать двумя способами, о каждом из которых расскажем отдельно.
Первый способ — купить самому
Купить земельный участок — не поле перейти. К такой операции стоит подходить взвешенно, детально проанализировав множество аспектов. А начать стоит с определения бюджета на покупку участка и региона, в котором он будет находиться. После этого уже можно перейти к конкретным шагам.
Шаг 1: подготовительный этап
Прежде всего покупателям необходимо исследовать рынок земли в регионе, где они планируют сделать покупку, чтобы определить среднюю стоимость участка.
Шаг 2: поиск потенциального продавца
Можно промониторить специализированные маркетплейсы или площадки для электронных торгов, а можно пообщаться с местными жителями населенного пункта, в районе которого вы планируете купить участок, чтобы найти продавца без посредников.
Шаг 3: оценка и проверка земельного участка
Следующий шаг — оценка земли. Специалисты советуют сначала найти определенный участок на «Публичной кадастровой карте» и проверить наличие кадастрового номера. Если у участка его нет, то продавцу нужно обратиться в проектную организацию для его присвоения.
Начинать сделку, если земля не зарегистрирована, не стоит. Ведь в этом случае невозможно идентифицировать и проверить участок. А это — прямой путь попасть на крючок к мошенникам.
Даже если у участка есть кадастровый номер, его все равно нужно проверить, находится ли он в аренде, лично проверить рельеф и почвы, провести юридическую и финансовую проверку. И только потом общаться с владельцем и проводить денежную оценку.
Шаг 4: подготовка документов
Для подписания договора купли-продажи нужен такой перечень документов:
✓ справка о целевом назначении выбранного участка,
✓ выписка из базы Государственного земельного кадастра (оригинал),
✓ экспертная и нормативная денежная оценка земельного участка,
✓ документ о праве собственности на земельный участок,
✓ оригинал выписки из Государственного реестра прав на недвижимое имущество,
✓ документы участников сделки. Для физических лиц — паспорт и ИНН, а для юридических лиц — учредительные документы.
Шаг 5: Расчеты
Стоит учесть, что продажа земельных участков сельскохозяйственного назначения должна осуществляться обязательно в безналичной форме. Это означает, что на вашем банковском счете должна быть вся необходимая сумма. Более того, поскольку банки обязаны проверять происхождение этих денег, покупателю нужно заранее позаботиться о документах, подтверждающих происхождение средств.
Шаг 6: Заключение договора
Заключение сделки о покупке земли осуществляется под руководством нотариуса.
Сведения о новом владельце вносятся в Госреестр вещных прав на недвижимое имущество, одновременно информация обновляется в Геокадастре.
После регистрации права собственности и уплаты административного сбора покупатель становится полноправным владельцем земли. На руки он получает договор, выписку о праве собственности из Госреестра вещных прав и выписку из Геокадастра.
Второй способ — довериться специалистам
Стать владельцем земельного участка можно и другим — значительно более легким и удобным — способом, поручив все хлопоты компании-посреднику. Одним из таких профессиональных партнеров на рынке земли выступает сервис земельных инвестиций Zeminvest. Компания помогает с покупкой, управлением, а также продажей актива. При этом привлечение инвестора на всех этапах — минимальное.
«Мы, как управляющая компания, гарантируем полную пассивность инвестиции. Мы берем на себя всю ответственность, бюрократию и возможные коммуникации с арендаторами и другими инстанциями. Работая с компанией Zeminvest, инвестор получает комплексное сопровождение и пакет гарантий в течение срока действия договора управления», — отмечают в Zeminvest.
На практике сотрудничество инвестора с управляющей компанией выглядит так:
Шаг 1. Покупатель обращается в компанию. Во время разговора с менеджером он уточняет пожелания по доходности, региональности или другим критериям. Если инвестор — новичок — и совсем не знаком с рынком — не проблема. Управляющая компания предоставляет комплексные консультации как по выбору участка, так и всем необходимым процедурам. Менеджер Zeminvest готовит предложение и направляет инвестору для выбора. Перед этим каждый из этих участков уже прошел юридическую, аграрную и финансовую проверки.
Инвестировать в землю можно начинать с небольших сумм. Минимальный порог входа — стоимость одного земельного участка, в среднем от $4 000.
«Для инвестора со средним чеком от $15 000 компания может предложить пакетное предложение с расширенными возможностями», — отметили в компании.
При этом нужно иметь в виду, что все оплаты проводятся в гривне.
Шаг 2. Далее подписывается договор предоставления услуг. Пакет документов, который должен подготовить инвестор, минимальный: паспорт и идентификационный код; документы, подтверждающие источники происхождения средств, и необходимая сумма на счете; согласие мужа или жены или их физическое присутствие на сделке.
Что интересно — сделку можно заключить дистанционно. Покупатель, если не может или не хочет присутствовать на сделке, может оформить нотариальную доверенность на представителя компании.
«85% инвесторов Zeminvest проходят эту процедуру по доверенности. Это минимизирует количество потраченного времени инвестора на подготовку к сделке и уменьшает расходы на нотариальные услуги», — отмечают в компании.
Шаг 3. После сделки инвестор становится владельцем земельного актива, подписывает с компанией договор управления сроком от 3 лет и спокойно получает арендную плату (5−8% от инвестиции).
«Компания контролирует выплаты ежегодного пассивного дохода и гарантирует выплаты, даже при отсутствии арендатора и в случае повреждения из-за военных действий», — отмечают в Zeminvest.
Каждому свое
Какой способ покупки земли выбрать — каждый решает, конечно, сам. В обоих случаях есть свои плюсы и минусы. Покупая землю самостоятельно, можно несколько выиграть на отсутствии комиссии управляющей компании. Но этот способ — не для ленивых. Он требует максимальной вовлеченности и больших затрат сил и времени на поиски, переговоры, проверки, анализ
Совсем иной опыт гарантирует покупка участка с помощью управляющей компании. Во-первых, это легко, ведь за покупателя все выполняют специалисты. Во-вторых, отнимает мало времени: от обращения в компанию и до получения права собственности может пройти всего лишь 3 недели. В-третьих, вполне безопасно. Управляющая компания все проверяет и анализирует, оценивает и разделяет риски с инвестором, дает возможность подобрать землю и избежать тех ошибок, которые в будущем могут создать ему проблемы.