Как изменилась цена земли

«Украина обладает чрезвычайным аграрным потенциалом, этот сектор является основной отраслью экономики нашего государства, к тому же от него зависит продовольственная безопасность во многих странах мира», — говорит сооснователь сервиса земельных инвестиций Zeminvest Александр Черный.

Украина занимает шестое место в мире по количеству пахотной земли и четвертое — по площади черноземов.

«Украина — ведущая страна, с точки зрения количества и качества пахотной земли в Европе. В этом аспекте мы чрезвычайно мощное государство и нас действительно опасаются европейцы, поскольку мы можем перевернуть аграрный рынок их стран», — убежден Александр Черный.

Рынок земли в Украине был открыт 1 июля 2021 года: первыми право покупать с/х наделы получили частные лица — граждане Украины. С начала этого года круг потенциальных покупателей расширился за счет юрлиц, а для физлиц был увеличен объем возможной покупки до 10 тыс. га.

В то же время объективной официальной информации о стоимости сельскохозяйственной земли и ее динамики пока не существует.

«Реальная цена земли на начальном этапе открытия рынка была искажена, поскольку было много формальных продавцов. Часть земли к тому моменту уже была приобретена через разные схемы, например, эмфитевзис (долгосрочная аренда — ред .), и после открытия рынка эти сделки легализовывались. Такие операции по купле-продаже осуществлялись по номинальной оценке, которая ниже реальной стоимости участков», — объясняет Александр Черный.

Поэтому статистика в официальных источниках значительно отличается от той, которую участники рынка видели в действительности. По данным Zeminvest, в 2021 году средняя цена земли составила $1200−1600 за гектар. В этом году она выросла уже до $1600−2300. То есть в долларовом эквиваленте прибавила 25−30%.

Инвестиции в землю набирают популярность. «По официальной статистике, в первом квартале этого года впервые с момента открытия рынка объем продаж недвижимости стал меньше объема продаж с/х земли. За этот период было заключено 185 тыс. сделок по продаже земли и около 118 тыс. по продаже недвижимости», — сообщил Александр Черный.

На этом фоне сохраняются значительные перспективы повышения цены на землю в будущем. По оценкам Zeminvest, через 2−4 года после завершения войны средняя стоимость гектара составит $3000, а через 6−7 лет — $6000.

По мнению Александра Черного, инвестиции в землю выгодны благодаря двум аспектам. Первый из них — это капитализация, то есть рост стоимости активов. Если посмотреть на изменение стоимости земли в странах Европы после открытия рынка земли, то в Польше среднегодовая капитализация составила 17,5%, в Эстонии — 24,6%, а в Латвии — 34%. Нет ни одной страны, где цена земли после открытия рынка ушла бы в минус.

«Другой фактор, позволяющий зарабатывать, — это пассивный доход, то есть выплата арендной платы от фермерских хозяйств. Для хозяйств очень важно выплачивать арендную плату, ведь это единственный способ удержать земельный банк», — говорит сооснователь Zeminvest.

Статистика соседних государств Европы показывает, что за 9 лет стоимость аренды у них выросла в 2,2−2,5 раза. Например, в Польше в 2011 году она составляла 114 евро за гектар пашни, а в 2019 году — уже 287 евро.

Кто инвестирует в землю

В значительном количестве преимуществ инвестиций в сельскохозяйственную землю убежден и сооснователь Твое Коло и совладелец КУА Профит Андрей Усенко. Это, среди прочего, ограниченность актива, низкая рискованность, пассивный доход. Однако самым важным эксперт считает то, что земля способна долго генерировать добавленную стоимость.

«Не десять, не двадцать, не пятьдесят лет, а сколь угодно долго. Недвижимость же, даже если простоит 50 лет, уже через 20 морально устареет», — объясняет он.

По словам Андрея Усенко, после начала полномасштабного вторжения в Украине на несколько месяцев остановился земельный рынок, но, начиная с лета 2022 года, он начал восстанавливаться и сейчас его объемы растут.

В итоге, только за 1 квартал этого года стоимость земли выросла на 9,3%. Государство также делает шаги по стимулированию рынка. В частности, Нацбанк повысил коэффициент ликвидности земли, как залога, до 0,5%.

Во время конференции сооснователь Твое Коло рассказал, кто чаще всего покупает землю при посредничестве компании. В частности, более 50% клиентов — это представители IT-рынка. Еще 6,6% — военные, и их доля в последнее время растет. Также почти 4% клиентов занимают топ-менеджеры компаний. Меньшая доля приходится на домохозяек и представителей финансового сектора.

Если говорить о поле покупателей земли, то это в основном мужчины (более 72%). По региональному распределению в Твое Коло чаще всего обращаются жители столицы — 38% от всех клиентов.

Три четверти клиентов компании покупают небольшие участки — до 10 га. Таким образом они пользуются возможностью низкого порога входа, который составляет около $5 тыс.

Читайте также: 6 ошибок инвестора, которые снижают доходность портфеля: как их избежать

Клиенты компании достаточно быстро принимают решение об инвестициях в землю — около 80% уже в течение месяца после первой консультации, что позволяет им быстрее начать получать доходы.

Желающие просмотреть полную запись конференции могут купить ее по ссылке.