Субъектом законодательной инициативы выступил Кабмин, поэтому вероятность того, что законопроект будет принят, довольно высока.
Законопроект предусматривает значительное усиление налогового давления как на бизнес, так и на граждан. Ниже несколько позиций законопроекта, которые обращают на себя наибольшее внимание.
1. Поставка жилья будет облагаться НДС
Cейчас в Украине действует льгота, которая освобождает от НДС любую поставку жилья, кроме первой. Первой поставкой жилья считается, в частности, поставка работ по ее строительству. Учитывая это, все последующие операции по перепродаже жилья не облагаются НДС.
Законопроект отменяет эту модель. Освобождение от НДС оставят только для продаж доступного жилья и жилья, которое строится за счет государственных средств. Учитывая то, что бизнес будет закладывать потери суммы НДС в стоимость недвижимости, несложно предсказать, что данное нововведение приведет к ее подорожанию. Точно пострадают модели продажи жилья через инвестиционные фонды. При такой схеме основную маржу от продажи оставляли на инвестиционных фондах, что позволяло не облагать ее ни налогом на прибыль, ни НДС.
Также данная поправка противоречит практике, которая существует в Евросоюзе.
Таким образом, данное нововведение только отделит Украину от практики налогообложения, применяемой ЕС.
Читайте также: Смена собственника недвижимого имущества: как уменьшить расходы
2. Продажа жилья физическими лицами будет облагаться НДФЛ по ставке 18%
Сегодня продажа физическими лицами недвижимости или освобождается от НДФЛ (первая продажа в календарном году недвижимости, попадающая в льготную категорию), или облагается по ставке 5%.
Законопроект предусматривает, что операции по продаже физическими лицами недвижимости будут облагаться следующим образом:
— продажа физическими лицами «льготной» недвижимости облагается НДФЛ в следующем порядке: вторая продажа в течение года — 5%, третья и каждая последующая в течение года — 18%;
— продажа физическими лицами не «льготной» недвижимости облагается НДФЛ в следующем порядке: первая продажа в течение года 5%, каждая последующая — 18%. В таком же порядке будет облагаться продажа недостроя.
Несложно предсказать, что данное новшество также приведет к росту стоимости недвижимости.
Читайте также: В Украине вырастут цены на «первичку»: почему дорожают квадратные метры
3. Списание налоговых убытков у бизнеса
По состоянию на сегодня у бизнеса, особенно среднего/крупного, имеются запасы налоговых убытков, накопленных за счет курсовых разниц и убыточной деятельности в период карантина. Наличие таких убытков является своего рода «подушкой безопасности», которая позволяет не уплачивать налог на прибыль до тех пор, пока убытки не будут перекрыты прибыльной деятельностью. Таким образом, для бизнеса данные налоговые убытки — это актив.
Кабмин в законопроекте предлагает списать до 50% таких налоговых убытков (а фактически активов). В цифрах — это сотни миллионов гривен. Свои экономические потери бизнес, с высокой вероятностью, компенсирует увеличением стоимости товаров (работ, услуг), что может привести к росту цен.
4. Ужесточения в учете НДС
В рамках НДС законопроект предусматривает следующие фискальные поправки:
— бюджетное возмещение будет предоставляться только при осуществлении ограниченного перечня операций. В частности, при экспорте товаров, подтвержденном их фактическим вывозом, а также при приобретении основных средств. При этом, если отрицательное значение по НДС сформировано за счет других операций, например, приобретение услуг и/или товаров без фактического осуществления продаж, такие суммы НДС нельзя будет заявить к бюджетному возмещению;
— налоговый кредит по НДС можно будет отразить не позднее 180 дней после составления налоговой накладной (по состоянию на сегодня этот срок составляет 1095 дней);
— ограничивается срок для регистрации налоговых накладных 180/181 днями (по состоянию на сегодня данный срок составляет 365/366 дней).
5. Обжалование решений налоговой службы будет приводить к налоговому залогу активов налогоплательщика
Налоговые проверки редко завершаются без доначислений. К сожалению, такие доначисления часто основываются не на законе, а связаны с неправильным/фискальным применением законодательства проверяющими. Именно поэтому в процессе досудебных/судебных обжалований многим налогоплательщикам удается полностью/частично отменять доначисления ГНС.
Законопроект предусматривает, что в случае начала такого обжалования недвижимое/движимое имущество налогоплательщика в сумме, эквивалентной обжалуемой сумме (кроме отрицательного значения по налогу на прибыль и НДС, а также бюджетного возмещения), попадает в налоговый залог. Появление данной нормы может сделать для бизнеса, особенно торгового, нецелесообразной процедуру обжалования, так как ее начало будет приводить к приостановке хозяйственной деятельности в результате попадания активов в налоговый залог.
6. Индексация ставок налогов
Законопроект предусматривает также индексацию ставок акцизного налога, экологического налога, рентных платежей. Для бизнеса это прямые и безусловные потери, поэтому данные изменения повлекут за собой рост цен.
Как видим, многие из предложенных правительством изменений в Налоговый кодекс могут спровоцировать негативные последствия не только для рынка недвижимости, но и для всей экономики Украины.