► Читайте страницу «Минфина» в Фейсбуке: главные финансовые новости
В качестве примера рассматривается эпизод, когда Верховный Суд рассмотрел дело покупателя, купившего квартиру в жилом комплексе, но здание не было введено в эксплуатацию в определенный договором срок. Покупатель требовал возврата уплаченных средств, взыскания пени, погашения убытков из-за аренды жилья и компенсации за моральный вред.
Договор купли-продажи имущественных прав был заключен в 2021 году, а ввод дома в эксплуатацию планировался во втором квартале 2023 года. Стоимость имущественных прав на квартиру составила 994 980 грн, а покупатель в соответствии с условиями договора производил оплату по определенному графику. Покупатель уплатил 575 000 грн, однако по истечении указанного срока объект не был сдан.
Покупатель не получил никаких уведомлений о причинах задержки ввода объекта в эксплуатацию, а также не заключал с продавцом дополнительных соглашений об изменении сроков исполнения договора.
В результате стороны расторгли договор, а суды обязали застройщика вернуть покупателю уплаченные средства.
Однако вопрос дополнительных выплат дошел до Верховного Суда.
Почему пеню и расходы на аренду жилья взыскать не удалось
Покупатель просил взыскать более 3,6 млн грн пени за просрочку, а также 175 000 грн ущерба, который он связывал с необходимостью все это время снимать жилье. Кроме того, покупатель потребовал компенсировать моральный ущерб в сумме 30 000 грн.
Верховный Суд отказал в этих требованиях, поскольку договор между сторонами был именно договором купли-продажи имущественных прав, а не договором о выполнении работ или предоставлении услуг.
В таких условиях не применяется норма Закона «О защите прав потребителей», которая предусматривает пеню за просрочку выполнения работ или предоставление услуг. Суд отметил, что продавец имущественных прав на квартиру не является исполнителем работ в понимании этого закона.
Также покупатель затруднился доказать право на компенсацию расходов на аренду жилья. Для возмещения ущерба необходимо было подтвердить не только факт расходов, но и прямую связь между нарушением договора и причиненным вредом.
Суд обратил внимание, что сам факт задержки строительства не доказывает автоматически, что именно поэтому человек был вынужден арендовать жилье.
Читайте также: Рейтинг застройщиков западного региона Украины: все особенности местных новостроек
Когда покупатель может получить компенсацию
В то же время, Верховный Суд частично удовлетворил требование о моральном вреде. Суд признал, что нарушение условий договора и необходимость его расторжения из-за невыполнения обязательств продавцом нарушили права покупателя как потребителя.
В таких случаях покупатель может претендовать на компенсацию морального вреда, даже если это прямо не предусмотрено договором.
Верховный Суд определил, что:
- Возврат средств по расторгнутому договору возможен, если продавец существенно нарушил его условия.
- Пеня по Закону «О защите прав потребителей» не взимается, если речь идет не об услуге или работе, а о продаже имущественных прав.
- Ущерб следует документально подтвердить и доказать причинно-следственную связь с нарушением договора.
- Нравственный вред может быть компенсирован, если доказано нарушение прав потребителя.
В результате Верховный Суд оставил в силе решение о возврате покупателю 575 000 грн, отказал во взыскании пени и ущерба, но присудил 3 000 грн компенсации морального вреда. Судебное решение окончательно.
Читайте также: Обстрелы и курс доллара могут активизировать спрос на новостройки — эксперт