Украинский рынок недвижимости постепенно оживает после стагнации первых лет войны. По данным Госстата, в 2025 году в Украине было введено в эксплуатацию 117,6 тыс. квартир и частных домов. Для сравнения: в 2023 году их было 89 тыс. Правда, по сравнению с последним годом до полномасштабного вторжения, цифра существенно уменьшилась — тогда сдали почти 152 тыс. квартир и домов.
Среди факторов, которые давят на рынок, — низкие доходы населения, экономические трудности, подорожание материалов и электроэнергии, а также дефицит рабочей силы. В то же время еще один фактор, о котором меньше говорят, — изменение приоритетов покупателей. Снижается интерес покупателей к недвижимости на «этапе котлована» и в то же время растет доля квартир, которые покупают на вторичном рынке или в ЖК, строительство которых завершается. Это приводит к тому, что начальные этапы строительства девелоперы должны оплачивать за свой счет, и если крупные компании могут себе это позволить, то для меньших это становится настоящим вызовом.
В частности, как отмечают аналитики ГИС Увекон, во время войны часть мелких девелоперов приостановили строительство или столкнулись с финансовыми проблемами. Как следствие, через несколько лет в Украине может возникнуть дефицит жилья. Подтверждает такую угрозу и глава Украинской ассоциации девелоперов Евгений Фаворов: «Сегодня в Украине объемы сданного жилья выше, чем объемы новых стартов. Мы стоим на пороге дефицита, особенно в Киеве».
Кроме того, в нынешних условиях девелоперы, чтобы привлечь покупателей на ранних этапах, вынуждены предлагать максимально выгодные условия. Благодаря этому удается повысить доходность инвестиций, но важно соблюдать ряд правил, чтобы не потерять деньги.
Документы — сразу и без промедлений
Первое, что нужно сделать потенциальному покупателю, — попросить документы. Надежный девелопер предоставит их без задержек.
Минимальный пакет, который покупатель имеет право увидеть до подписания любых соглашений: документы на земельный участок, градостроительные условия и ограничения, разрешение на строительство, экспертный отчет, а также правовые основания продавца реализовывать этот объект.
«У ответственного девелопера нет причин задерживать документы — он предоставляет их сразу и без лишних вопросов. Проще говоря, земля есть, разрешение есть, право продавать есть. Если один из этих документов „в процессе оформления“ — это уже сигнал. Прозрачность — не жест доброй воли, это базовая норма работы», — рассказали «Минфину» в KAN Development.
Разрешение на строительные работы свидетельствует о том, что компания имеет право строить конкретный жилой комплекс. Без него девелопер не может ни строить, ни продавать, ни рекламировать объект. Из документа можно узнать сколько этажей предусмотрено, и если квартира планируется на 12-м этаже, а разрешение выдано на 9, органы контроля могут заставить снести надстройку. Проверить наличие разрешения и лицензии можно самостоятельно через Реестр строительной деятельности на портале Единой государственной электронной системы в сфере строительства. Там также доступна информация о целевом назначении земли и сертификат о соответствии объекта. Публичная кадастровая карта позволяет дополнительно сверить данные по участку.
Цена, которая не сходится с логикой
Слишком низкая цена квадратного метра — не всегда преимущество, а повод для вопросов. Себестоимость строительства в Украине растет по объективным причинам. Удорожание стройматериалов, дефицит кадров, рост зарплат в отрасли — эти факторы продолжали подталкивать цены на первичке вверх в течение 2025 года. Если на этом фоне девелопер предлагает квадратный метр на 20−30% ниже рынка, логичный вопрос — за счет чего?
«Цена — один из самых честных индикаторов состояния девелопера. Если квадратный метр предлагают значительно ниже рынка, самый частый ответ один: за счет денег будущих покупателей. То есть девелопер фактически использует новые продажи, как оборотный капитал для текущего строительства. Это не модель развития — это модель риска», — предостерегают специалисты KAN Development.
Акции и скидки сами по себе не являются тревожным сигналом — это стандартные рыночные инструменты. Но есть принципиальная разница между маркетинговым инструментом и системным снижением цены, которое компенсирует отсутствие реального финансирования. Подтверждает такое мнение и СЕО РИЭЛ Ростислав Мельник. «Если кто-то продает по дешевке, это сигнал, что у него нет ресурса. Это повышает риск недостройки такого объекта», — объясняет он.
Важно также обращать внимание на особенности финансирования проекта. Надежный девелопер финансирует каждый объект по отдельности: деньги от продажи квартир в одном ЖК не идут на покрытие расходов другого. «Если девелопер привлекает деньги еще до начала строительства и весь процесс зависит исключительно от темпа новых продаж — инвестиция покупателя привязана не к бетону, а к конъюнктуре рынка», — отмечают в KAN Development.
Присмотритесь к стройплощадке
Ни один рекламный буклет не заменит личный визит на строительную площадку. Для монолитных конструкций реалистичный темп активного строительства составляет 2−3 этажа в месяц, для кирпичной кладки — ориентировочно 3−4. Но сама по себе эта цифра имеет смысл только в контексте: сколько этажей осталось, какой срок сдачи задекларирован и соответствует ли текущий прогресс этому графику.
«Покупатель может самостоятельно провести простую арифметику: разделить количество этаж, которые осталось построить, на темп, который он видит на площадке, и сравнить с обещанным сроком. Если цифры не сходятся — вопрос нужно задать прямо», — отмечают в KAN Development.
О важности темпов строительства говорит и эксперт по недвижимости Виктория Берещак. «Вы должны видеть, что этажи растут, а не просто двигаются краны», — отмечает она.
Благодаря же современным технологиям вам не обязательно ежедневно ездить на стройку, чтобы проверить, продвигается ли работа. Многие девелоперы транслируют свои работы онлайн, поэтому их скорость легко проверить.
Проверьте репутацию девелопера
Сайт и презентацию можно сделать красивыми за неделю. Репутация девелопера строится годами и проверяется в кризисных ситуациях. То, как застройщик вел себя во время карантина, в начале полномасштабного вторжения, в условиях блэкаутов, демонстрирует настоящий портрет компании. Если вы рассматриваете новостройку, у девелопера должна быть прозрачная история, завершенные объекты и реальное финансирование проекта.
Самый надежный способ проверки — поговорить с реальными жителями уже сданных объектов. Это лучше, чем читать отзывы на сайте девелопера, ведь вы не можете быть уверены, кто на самом деле их написал.
«Кто угодно может приехать в наши реализованные проекты — ЖК Файна Таун, Республика или Tetris Hall, — поговорить с жителями и составить собственное впечатление. Ни один реестр не заменит живого разговора с уже живущим в доме человеком. И если жители рекомендуют — это более надежный индикатор, чем любая справка», — KAN Development.
В программе «єОселя» аккредитовано 114 застройщиков и девелоперов, которые предлагают жилье в 278 домах на этапе строительства. Аккредитация в государственной ипотечной программе — косвенный, но значимый сигнал: банки и государство проверяют документацию и финансовое состояние девелопера до того, как допускают его к программе.
В то же время стоит помнить — если вы знаете название девелопера и много раз слышали о нем, это еще не гарантия его надежности. В украинской истории было немало случаев падения гигантов, яркие примеры — Аркада и Укрбуд. «Громкое имя девелопера не гарантирует защиты средств — более важной становится юридическая внимательность и умение проверять документы и контрагентов», — говорит партнер юридической компании Magnet Legal Ирина Домитращук.
Качество после сдачи
Полноценно проверить качество строительства в процессе объективно сложно — так же, как покупая автомобиль, вы оцениваете готовый продукт, а не отдельно двигатель или электропроводку на конвейере. Но инструменты для этого есть.
Самый простой и надежный способ — осмотреть уже сданные объекты: фасады, подъезды, места общего пользования. Состояние дома через два-три года после сдачи рассказывает о девелопере больше, чем любая реклама.
«Самая распространенная ошибка покупателей — выбор на основе цены. Есть простая закономерность: удовольствие от низкой цены проходит в момент подписания, а с качеством, или его отсутствием, человек живет годами. Квартира — это не разовая покупка, это среда жизни», — отмечают в KAN Development.
Отдельный критерий, на который покупатели стали обращать больше внимания, — работа управляющей компании после заселения. Уборка, техническое обслуживание, реакция на обращение жильцов. Лучше проверить, как компания справляется с этой задачей.
Эксперты ожидают, что в этом году недвижимость продемонстрирует умеренный рост. Прогноз роста составляет от 5% до 20% в год. В этих условиях инвестиции в новостройки могут принести значительную прибыль, но не стоит забывать о рисках и ключевых правилах проверки девелопера.