► Подписывайтесь на телеграм-канал «Минфина»: главные финансовые новости
Новые правила игры
Изменения продиктованы вступлением в силу новых Государственных строительных норм (ГСН В.2.2−5:2023) осенью 2023 года. Согласно им, девелоперы обязаны интегрировать энергонезависимые системы еще на этапе проектирования, в частности для хранилищ и сооружений двойного назначения. Без этого объект не пройдет экспертизу, а Государственная инспекция архитектуры и градостроительства (ГИАГ) не выдаст сертификат готовности.
«Застройщик теперь не может просто сдать бетонную коробку. Он обязан обеспечить жизнеспособность дома во время блэкаутов и тревог. Это не просто свет в коридоре — это работа систем вентиляции в течение 48 часов. Если в проекте нет автономного питания, способного обеспечить воздухообмен и насосы канализации, объект просто не пройдет экспертизу», — пояснила Елена Рыжова.
В новых проектах стоимость генераторов и их монтажа уже закладывается в себестоимость строительства. Это позволяет сразу просчитать допустимые нагрузки, учесть нормы шума и экологические требования.
Что именно будут питать генераторы
Важно понимать, что требование к застройщику не означает полную энергонезависимость каждой квартиры (чтобы работали телевизоры или электроплиты). Речь идет о критически важных общедомовых системах:
- Лифты (или хотя бы один пожарный лифт).
- Насосы для подачи воды и канализации.
- Индивидуальные тепловые пункты (ИТП) или котельные.
- Системы пожарной безопасности и аварийного освещения.
Проблема сданных домов: кто платит?
Ситуация кардинально отличается для жителей жилых комплексов, которые уже введены в эксплуатацию. Даже если соседняя очередь того же ЖК строится уже с генератором от застройщика, жители готового дома не могут требовать аналогичного оборудования бесплатно.
Юридическая причина проста: после ввода в эксплуатацию дом становится общей совместной собственностью владельцев квартир. Законодательство не предусматривает механизма, по которому девелопер мог бы финансировать модернизацию чужой собственности.
Поэтому в уже заселенных домах инициатива и финансирование полностью ложатся на плечи ОСМД или управляющих компаний.
«Установка генератора в доме, который уже получил акт ввода в эксплуатацию и заселен — это выход застройщика за пределы строительства и переход в плоскость жилищного права и эксплуатации», — отмечает эксперт.
Сложность инженерии
Эксперты также предостерегают от упрощенного подхода к энергонезависимости. Установка промышленного генератора в многоэтажном здании — это сложный инженерный проект, а не просто покупка устройства.
Необходимо разработать техническое решение, которое включает:
- Анализ электросетей и расчет мощности.
- Схему автоматического переключения.
- Системы заземления и вентиляции отработанных газов.
- Шумоизоляцию.
Рыжова подчеркнула, что хотя застройщики не финансируют оборудование для сданных домов, они часто готовы взять на себя проектирование и организацию работ, оставляя финансовую составляющую за жильцами.