«Однушки» снова в лидерах продаж
Рынок недвижимости продолжает постепенно восстанавливаться. До довоенных показателей, к сожалению, еще далеко, тем не менее, продажи стабильно растут, и уже выделяются определенные тенденции в предпочтениях покупателей. Одна из них — комнатность.
В прошлом году девелоперы отмечали больший интерес к двухкомнатным квартирам. Люди почти в 100% случаев покупали жилье для собственного проживания, предпочитая большие площади — 60−70 кв.м.
Сегодня акцент сместился в сторону «однушек», площадью 45−50 кв м. Причин, почему многие пытаются купить однокомнатную квартиру в новостройке, несколько. Во-первых, новое жилье — удовольствие не из дешевых. Например, в Киеве, по данным ЛУН, квадратный метр в новостройках в среднем стоит 45,8 тыс. грн ($1 250, — здесь и дальше расчеты по официальному курсу НБУ — 36,6 грн/$). Еще дороже обойдется квартира во Львове, где стоимость нового «квадрата» составляет 46,5 тыс. грн ($1 270).
Однокомнатные же квартиры, учитывая меньшую площадь, по-прежнему остаются самыми доступными по цене. На такую квартиру легче накопить. Плюс можно дополнительно уменьшить чек, если воспользоваться акционным предложением от застройщика, или оформив сделку на начальном этапе строительства дома.
Еще одна причина, почему раскупают «однушки» — на рынок вернулся инвестор. Застройщики говорят, что на его долю уже приходится около 15−20% всех заключенных сделок.
«Именно однокомнатные квартиры, независимо от внешних обстоятельств, всегда в цене, поскольку они интересны и для инвестора — для последующей сдачи в аренду, и для личного проживания. Поэтому вполне логично, что, в первую очередь, хороший спрос на однокомнатные квартиры», — подчеркнул президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины Юрий Пита.
Столичные новостройки
Анализ цен на первичное жилье в Киеве показывает, что сейчас купить 1-комнатную квартиру в эконом-классе в новостройке можно по цене от 33 000 грн/кв м, в премиум-сегменте стоимость доходит и до 200 000 грн. Комфортный бюджет, с которым можно приступать к поиску стандартной «однушки» площадью 40−50 кв м, составляет около 2 млн грн.
В столице важно рассматривать стоимость в разрезе каждого района. Ну хотя бы потому, что у каждого из них есть свои, присущие только ему особенности. К тому же, речь идет и о вопросе цены, ведь разница в стоимости двух практически одинаковых квартир, расположенных в разных районах, может быть существенной.
Голосеевский район
Голосеевский — самый большой по площади район Киева — 15,62 тыс. гектар. В него входит множество жилых массивов, спальные кварталы, парки и другие зеленые зоны, университеты и больницы, популярные ТРЦ и бизнес-центры. В Голосеевском районе много достопримечательностей — например, знаменитый парк «Голосеевский», который является одним из самых больших парков в Европе. Достаточно и культурных объектов: музеи, театры и художественные галереи. Прекрасно развитая инфраструктура. На территории Голосеевского района располагается пять станций метро: Демеевская, Голосеевская, Васильковская, Ипподром и Теремки.
Хорошие варианты однокомнатного жилья предлагают в ЖК с одноименным названием «Голосеевский», которое строит компания «Интергал-Буд». Комплекс расположен буквально в трех минутах ходьбы от станции метро «Васильковская». Новостройка состоит из двух домов высотностью в 25 этажей.
Первые этажи домов — не жилые, здесь откроются продуктовый магазин, аптека, кафе и другие сервисные компании. На территории запроектированы детские и спортивные площадки, зоны отдыха, многоуровневый паркинг, круглосуточная система охраны
Стоимость однокомнатного жилья в «Голосеевском» составляет 55 000 грн за кв. м. Площади однушек стандартные — 46,4 кв. Есть также и смарт-квартиры площадью 33,4 «квадрата». Жилье владелец получает с получистовой, или так называемой White Box отделкой.
Застройщик также предлагает квартиры с готовым ремонтом и даже мебелью. Разумеется, за такие удобства придется доплачивать. Ремонт потянет дополнительных $200 на квадратном метре, а квартира «под ключ» обойдется в +$600/кв м.
Удачное расположение «Голосеевского» делает его привлекательным для инвесторов. Купив однокомнатную квартиру, можно не просто сохранить, но и приумножить свои капиталовложения. Самые большие дивиденды, конечно, получает тот, кто вошел в проект на ранних стадиях строительства.
Так, на старте стоимость однокомнатной квартиры в ЖК «Голосеевский» составляла $931/кв.м. На этапе готовности 50% цена выросла до $1 370/кв.м. Когда до финиша осталось выполнить всего 20% работ, в прайсах появилась конечная цифра — $1 490/кв м. То есть общий прирост за 2,5 года строительства составил $559 на «квадрате», или 38%. А это 15,2% в пересчете на годовые!
Удачное расположение ЖК также поможет выгодно сдавать жилье в аренду. Однокомнатные квартиры для этого подходят идеально, ведь они являются самым ликвидным и доходным типом недвижимости. За аренду «однушки» в новостройках Голосеевского района просят от 16 тыс. грн ($437). Для сравнения: арендные ставки в старых домах в два раза ниже.
Значит, если взять в ЖК «Голосеевский» квартиру площадью 46,4 кв м, купленную на ранней стадии строительства и с отделкой «под ключ», то полная стоимость ее составит примерно $71 000 (($931+$600)*46,4). Сдать такую квартиру в Голосеевском районе можно легко за $440 в месяц. После вычета расходов (примерно 10% в амортизационный фонд) чистый доход составит около $400. Годовая доходность в этом случае будет составлять 7% (400*12/71 000).
Подольский район
Подольский район считается одним из самых спокойных и приятных для проживания в столице. Он, так сказать, — сердце Киева, его исторический центр. Здесь сосредоточены старинные памятники архитектуры и достопримечательности. На Подоле расположено более 50 крупных предприятий. Это второй район столицы по количеству учебных заведений, а по количеству больниц — вообще в лидерах. На его территории расположено несколько станций метро, множество маршрутов автобусов и маршруток. Это лучшее место для проживания тех, кто предпочитает тишину и покой, но при этом любит иногда побывать на публике. Стоимость квартир в новостройках Подольского района сегодня средняя в столице.
Приметным жилищным проектом класса «комфорт» в Подольском районе является ЖК «Сырецкие Сады» от компании «Интергал-Буд». Комплекс расположен между дендропарком «Сырец» и парком «Дубки», в пешей доступности от станции метро «Сырец». Новостройка реализуется в формате «город в городе». ЖК делится на кварталы-сады, у каждого квартала есть зоны для досуга и отдыха для взрослых и детей. Проектом предусмотрено открытие на территории комплекса семейной клиники, спортивно-оздоровительного комплекса, торгово-развлекательного центра.
Современная «однушка» в ЖК «Сырецкие Сады» площадью 43,81 кв м стоит $1 260/кв м. Это стоимость «квадрата» в комплексах с готовностью от 80%. На более ранних этапах строительства цена существенно ниже: на старте — $912/кв, на этапе полуготовности — $1 052/кв.
Квартиры покупатель получает с получистовым ремонтом. Предлагаются также варианты с ремонтом и мебелью. Это будет стоить соответственно +$200/кв или +$600/кв.
Однокомнатная квартира в «Сырецких садах» мало того, что выгодная инвестиция, да еще и с перспективой. Недалеко от квартала — в 5 минутах — строят станцию метро «Мостицкая». С ее открытием цены на недвижимость автоматически пойдут вверх. Так что шансы, что $1 260/кв м со временем вырастут до $1 400, а может, и больше, очень неплохие.
Вместе с ценами на квадрат растут и арендные ставки. Сейчас в новостройках в микрорайоне «Сырец» однокомнатное жилье сдают от 12 тыс. грн ($330). Поэтому, квартира, купленная с ремонтом и мебелью за $66 тыс., может стабильно приносить как минимум 5% годовых (300*12/66 000).
Соломенский район
Соломенский район можно определить, как один из самых зеленых и густонаселенных районов Киева. К тому же он — настоящий центр крупнейших транспортных объектов Киева. Это — железнодорожные станции Киев-Пассажирский, Караваевы Дачи, Киев-Волынский и Борщаговка, а также аэропорт Киев (Жуляны). Из Соломенки легко добраться до любой точки не только столицы, но и мира. А еще — здесь доступны цены на недвижимость.
Взять в качестве примера ЖК Сity Hub от компании «Интергал-Буд». Это — многоквартирный комплекс класса бизнес, расположенный в центре инфраструктуры Соломенского района — на ул. Кудряшова, в 10 минутах ходьбы от инфраструктуры Южного вокзала. Для комфорта жителей предусмотрена уютная внутренняя территория. Ее архитектурная изюминка — стилобат, «закрывающий» внутренний двор комплекса от посторонних. В его внутренней части — паркинг, а снаружи — детские и спортивные площадки, универсальное спортивное поле, зона отдыха.
В ЖК Сity Hub прайсы на жилье достаточно лояльные. Средняя стоимость квадратного метра в сегменте бизнес составляет около $1 800. Однокомнатную квартиру площадью 46,1 кв м в Сity Hub можно купить от $72 377, то есть цена квадрата здесь составляет $1 570.
Квартиры в комплексе уровня Сity Hub будут всегда пользоваться спросом. Их будет легко и продать, и сдать в аренду.
Самую высокую прибыль можно получить, если вложиться на начальных стадиях строительства, тогда стоимость квадратного метра самая дешевая. В ЖК Сity Hub это $1 100. На половине строительства немного дороже — $1 370. В целом, прирост в цене за весь цикл строительства составил $470, или 30%.
Что касается аренды. За аренду однушки в новостройках бизнес-класса в Соломенском районе просят от 16 тыс. грн ($437). Если, например, квартира в ЖК Сity Hub была куплена на раннем этапе строительства с ремонтом и всей мебелью, то ее конечная стоимость составит около $78 500. Чистый месячный доход от аренды составит $400. Следовательно, такая инвестиция будет гарантированно приносить 6% годовых.
Днепровский район
Днепровский район — один из самых перспективных на Левом берегу. Многочисленные новые дома и офисы, расположенные в местах с развитой дорожной развязкой, привлекают будущих жителей. Здесь много магазинов, торговых центров, медицинских и образовательных заведений. Район отлично подходит для проведения досуга на воздухе. К услугам жителей — большое количество парков и скверов, пляжи, живописная Русановская набережная и озеро Тельбин. Изюминкой архитектуры Днепровского района является то, что три из пяти киевских мостов соединяют этот район с центральными частями города.
Достойный вариант жилья здесь предлагают в ЖК «Парковые озера», расположенном на Левом берегу неподалеку от парка «Победа». Комплекс класса комфорт+ спроектирован в архитектурном стиле Bio-tech. Его особенностью станет функциональное зонирование территории по вертикали с помощью стилобата: в нижнем ярусе спроектирован подземный паркинг, а сверху будет большой двор с ландшафтным дизайном, игровыми детскими комплексами, спортивными площадками, местами для отдыха и гостевой стоянкой.
В ЖК «Парковые озера» представлены современные однокомнатные квартиры площадью 42,7 кв. м. Их стоимость стартует от $1 730/кв м — это если выбрать базовый вариант. Можно также выбрать квартиру с ремонтом и мебелью. Тогда ценник квадратного метра вырастет до $1 930 или $2 330 соответственно.
Начальная стоимость квадратного метра однокомнатного жилья в ЖК «Парковые Озера-2» на старте строительства составляла $1 172. Тот, кто инвестировал сразу, на сегодняшний день уже заработал на «квадрате» $558, или +30%. И может продолжать это делать, например, сдавая в аренду.
Арендные ставки на новые «однушки» в Днепровском районе стартуют от 14 тыс. грн ($380). Если предположить, что квартиру с ремонтом и мебелью инвестор приобрел за $76 000, то чистая прибыль, на которую он может рассчитывать, составит не менее 5%.
Что с ценами западнее: 3 популярных города
Львов
Львов сегодня стал магнитом для большого числа украинцев. Сюда переезжают самостоятельно и семьями, перевозят целые бизнесы. Поэтому каждая сфера — промышленная, пищевая, или бьюти-индустрия — чувствует себя здесь прекрасно. Главный козырь Львова — расположение. Удаленность от линии фронта и определенная стабильность ситуации дает веру жителям, что здесь с ними и их имуществом все будет хорошо. Кроме того, Львов известен своей историей, культурой и красотой природы и зодчества. Здесь наполную бурлит культурная, научная и деловая жизнь. А еще — это крупный промышленный центр и транспортный узел. Жить во Львове — значит получить доступ ко всем преимуществам, которые открывает приближенность к западной границе и европейским странам.
Качественное и комфортное жилье можно найти в ЖК Milltown — новом проекте строительной компании «Интеграл-Буд». Комплекс расположен в самом центре Львова, всего в 20 минутах ходьбы — Львовская ратуша и Площадь Рынок. Застройка создает закрытый внутренний двор, со спортивной и детской площадками, велопаркингом, подземный паркинг с подъемным лифтом к верхнему этажу дома. В нижнем этаже — площади под коммерческие учреждения с отдельными входами с внешней стороны здания.
Купить квартиру в ЖК Milltown от застройщика предлагают с черновой отделкой, подведенными коммуникациями и установленными счетчиками. На однокомнатную квартиру, площадью 44,86 кв. м, установлены прайсы — $1 720 за кв м. На старте строительства цена, конечно, была самой низкой — $1 400. Так что тем, кто успел зайти в проект первым, удалось заработать $320 на кв м, или 19%.
Стабильный доход с «однушки» в ЖК Milltown можно получать и дальше. Новое жилье во Львове пользуется спросом на рынке аренды. Сейчас такое жилье, готовое к проживанию, сдается в среднем за 18 тыс. грн.
Черновцы
Черновцы — отличный выбор для тех, кому не нравится быстрый и напряженный темп жизни в большом городе. Поскольку это областной центр, уровень жизни достаточно высокий. Здесь хорошо развитая транспортная инфраструктура — как железнодорожная, так и автобусная. Плюс также в том, что Черновцы находятся на относительно безопасном западе страны. Бонусов добавляет близость к Карпатам и соседней Румынии — всего 40 км к границе. Также здесь можно получить хорошее образование. А еще в Черновцах уникальная архитектура, сохранившаяся со времен Австро-Венгерской империи, и куча культурных локаций. Здесь успешно развивается бизнес, в топ-3 отраслей входит оптовая и розничная торговля, промышленность и строительство.
Среди примечательных проектов в Черновцах — жилой квартал «Киевский» от компании «Интергал-Буд». Он расположен в тихом районе рядом с частным сектором, в 7 минутах езды к центру. Комплекс состоит из 12 шестиэтажных домов, половина из которых уже введена в эксплуатацию, 2 строятся, а остальные — в проекте. Дома будут построены по периметру, создавая внутридворовое пространство с зонами отдыха для взрослых и детей, собственным детским садом, торговым комплексом, автомобильной стоянкой, кафе и салонами красоты.
Жилой комплекс «Киевский» предлагает жилье класса «комфорт». Самый дешевый вариант недвижимости — однокомнатная квартира на 46.31 кв. м. Ее стоимость обойдется около $40 тыс. — $870 за кв м.
Такой вариант жилья подходит больше, чем надежный способ сбережения средств. Вложение в «котлован» приносит невысокие дивиденды, стоимость «квадрата» на старте строительства и в готовом объекте не сильно отличается — всего $50. Впрочем, на квартире можно зарабатывать, сдавая в аренду. Переселенцы и гости города в аренду «однушки» в новостройке готовы платить в среднем 13 тыс. грн.
Житомир
Среди главных преимуществ Житомира — географическое расположение. Город находится близко к столице: всего полтора-два часа езды на автомобиле. У горожан есть возможность без лишних хлопот посетить столицу для шоппинга, отдыха или по работе. Кроме того, Житомир является важным транспортным узлом, через город пролегают ряд автодорог, которые объединяют восток и запад, а также ведут в соседние страны. В городе и в его окрестностях расположено около сотни крупных предприятий. Однако, это не вся ценность здешней жизни. Житомир — самобытный город с великолепными парками, невероятной архитектурой, уютными улочками и множеством других преимуществ. Именно поэтому многие выбирают его для жизни.
Приятным бонусом является то, что, несмотря на близость к столице, цены на недвижимость здесь чуть ли не в два раза ниже. Так, средняя цена на квадратный метр на первичном рынке составляет 25 800 грн ($705).
Подбирая жилье, стоит обратить внимание на жилой комплекс «Ривер Сити», расположенный на окраине города в 7 минутах езды от центра. Комплекс будет состоять из 6 домов класса комфорт+. Новостройка реализуется в формате «город в городе», на территории которого будут обустроены зоны отдыха, в том числе собственный пляж на р.Тетеров. Также для жителей ЖК «Ривер Сити» предусмотрены детские и спортивные площадки, подземные и наземные паркинги.
В ЖК «Ривер Сити» предлагаются на продажу просторные однокомнатные квартиры площадью 50,1 кв. м. Стоимость «квадрата» — $720. На старте строительства стоимость составила $620. Следовательно, профит инвесторов, вложившихся на ранних этапах строительства ЖК, составил $5 010.
Расположение комплекса позволяет также рассчитывать на доход при сдаче квартиры в аренду. За «однушку» такого типа в новостройках Житомира просят от 11 тыс. грн.
В целом, по состоянию на 15 июля 2023 года компания «Интергал-Буд» строит 20 домов в 12 ЖК в 4 регионах Украины. Большинство из них планируется ввести в эксплуатацию в 2024 году. В целом, до конца 2024 года жилищный фонд Украины благодаря «Интергал-Буду» должен пополниться на 5 096 квартир. Доля однушек составит 60%.