►Подписывайтесь на «Минфин» в Instagram: главные новости об инвестициях и финансах

Падение рынка. Почему растут цены на квартиры в новостройках

Продажи квартир в новостройках Киева действительно упали до нуля. Но говорить о полной заморозке рынка все же нельзя. Соглашения происходят, но единичны — совсем не так, как было до полномасштабного вторжения РФ в Украину.

Объемы продаж в новостройках столицы упали в 10−15 раз, констатирует эксперт рынка недвижимости Виктория Берещак.

«Если до войны топовый девелопер из списка компаний первой пятерки на рынке продавал 150−250 квартир в месяц, то сейчас таких сделок всего около десятка или чуть больше», — заявила эксперт.

Но даже при низком спросе, когда квартиры почти не покупают, цена за квадратные метры все равно растет. Виктория Берещак видит две причины, по которым так происходит: рост себестоимости всех расходов и инфляция. Во-первых, растет себестоимость материалов.

Из-за потери мощностей украинских заводов нужно завозить материалы из-за границы, нарушились привычные логистические цепочки. Многие сотрудники ушли в ВСУ и другие силы обороны. Нехватка квалифицированных кадров, высокая инфляция и удорожание стройматериалов влияют на себестоимость строительства.

Читайте: Рынок недвижимости: до 70% новостроек могут завершить строительство с задержкой свыше года

Сначала НБУ удерживал доллар, а когда его отпустили в свободное плавание, было определенное расхождение: девелоперы все еще пытались держать цены, но уже тратили на нужды объекта уже больше денег, потому что все подорожало.

«Сейчас эти цены уже начинают выравниваться и показывают более реальную ситуацию. Курс и дальше будет постепенно выравниваться ближе к реальному. В целом в гривневом эквиваленте мы видим повышение стоимости квартир на 45%», — говорит собеседница.

То, что застройщики повышают цены даже при очень низком спросе, может говорить о планах девелопера все-таки сдать этот объект в эксплуатацию даже в крайне сложных условиях военного времени. И наоборот — если вы видите, что квартиру продают по «довоенным» ценам, то у застройщика банально может не хватить денег на завершение работ, считает представитель консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий.

Продажи в новостройках проходят сегодня в единичных случаях, уверен Костецкий. Есть категория тех, кому нужно продать квартиру срочно. В основном тем, кто переезжает в другой регион или другую страну. Также есть те, кому жилье нужно срочно купить. Многие из таких покупателей — переселенцы из пострадавших от войны регионов. Но люди все-таки чаще смотрят предложения на вторичном рынке, чем в новостройках.

Читайте также: В Украине во время войны упростили получение разрешений на строительство

Во время войны большинство строек заморожено. По мнению эксперта, достраивается условно один объект из сотни. Как правило, это сетевые застройщики и те, у кого на объекте было продано большинство квартир еще до войны. Многие отделы продаж работают: компаниям как-то нужно привлекать новых клиентов. Но продаются преимущественно квартиры в домах, которые уже достроены и сданы в эксплуатацию. Ведь гарантий, что сдадут еще недостроенный дом, нет.

Какое жилье подорожало больше всего

Больше всего квартиры подорожали в классе «комфорт плюс», жилье в формате «город в городе». Также — в полифункциональных жилых комплексах с миксом инфраструктуры, особенно если там есть разнообразные хабы, коворкинги, говорит Виктория Берещак. Цены заметно повышаются там, где управляющая компания или владельцы бизнеса позаботились об автономных источниках питания, где есть генераторы: «В таких комплексах жизнь продолжается и движутся продажи».

Жилье дорожает и в бизнес-сегменте, в комплексах квартальной застройки. По мнению собеседницы, хуже всего сейчас приходится масс-маркету. Такие квартиры практически не продаются.

Эксперт предполагает, что в домах такого класса полагаются на государственные программы восстановления жилья и покупки квартир льготным категориям за государственные деньги. Также — отчасти на ипотеку. Но это довольно сложно, ведь средний покупатель сейчас не готов жертвовать личным комфортом, и выбирает дом, который бы отвечал таким его ожиданиям:

  1. инфраструктура (наполнение комплекса полезными функциями — магазинами, учебными центрами, заведениями);
  2. элементы безопасности (закрытая территория, охрана комплекса, ощущения соседей как одного коммьюнити);
  3. энергетическая независимость, продуманность автономных средств энергии и тепла на случай форс-мажора.
  4. новая тенденция — покупателям стало важно, чтобы комплекс не находился рядом с энергетическими и любыми стратегическими объектами, которые становятся целью ракетных ударов оккупанта.

Такое же мнение разделяет и Сергей Костецкий. По его словам, на рынке каждый день что-то новое. Еще месяц назад никто не мог вообразить, что расположение жилого дома у подстанций станет при выборе жилья серьезной проблемой: сейчас такие квартиры очень сложно продать, даже со скидкой.

Сколько стоит жилье в Киеве по районам

Во время войны цены на квадратный метр выросли на 30−45%. Также цена отличается в зависимости от класса (эконом, комфорт и т. д.), от метража и готовности объекта, наличия паркомест и расположения дома. Так, в Оболонском районе Киева минимальная цена за квадратный метр составляет 22 550 грн при покупке трехкомнатной квартиры, а максимальная — 105 060 грн за метр в уже введенном в эксплуатацию доме премиум-класса сразу возле метро.

  • Голосеевский — 30 600−69 350 грн за квадратный метр (1,2−2,75 млн грн за готовую квартиру);
  • Оболонский — 22 550−105 060 грн (1,85−12,68 млн грн);
  • Печерский — 76 000−203 000 грн (3,76 млн грн-50,79 млн грн);
  • Подольский — 26 000−141 450 грн (1,4−7,5 млн грн);
  • Святошинский — 30 000−53 000 грн (1,2−3,5 млн грн);
  • Соломенский — 26 000−43 000 грн (2,1−3 млн грн);
  • Шевченковский — 40 000−120 000 грн (2,2−5 млн грн);
  • Дарницкий — 23 500−48 500 грн (1,2−6,05 млн грн);
  • Деснянский — 29 000−32 000 грн (1,2−1,5 млн грн);
  • Днепровский — 27 700−50 800 (1,65−4,24 млн грн).

Однако наличие предложений на сайтах продаж недвижимости не всегда отображает реальную картину по ценам, предупреждает Сергей Костецкий. На самом деле люди часто покупают квартиры подешевле. Им предлагают скидки и распродажи, чтобы сделка состоялась.

Отложенный спрос

Пока что на первичном рынке ситуация очень плохая, считает Сергей Костецкий. Он уверен, что многие застройщики во время войны обанкротятся. Многие компании уже закрылись: конкуренция на рынке существенно снижается. Однако те, кто сможет выжить при таких жестких условиях, существенно улучшат свое положение после победы Украины.

«Почему сегодня не работает рынок? Не потому, что у людей закончились деньги. Они в большинстве своем просто не планируют их тратить, потому что не понимают, что будет завтра. Есть опасения потери работы, что нужно будет куда-то переезжать, что внезапно будут нужны деньги. Но вспомните мои слова: как только полностью закончится война, сразу на все рынки — недвижимости, ритейла, покупки товаров — будут приходить колоссальные суммы, буквально миллиарды. Это те средства, которые люди сейчас хранят и не тратят», — говорит представитель SV Development.

Он уверен: те бизнесы, которые за время войны не обанкротятся и займутся достройкой объектов, по окончании боевых действий будут чувствовать себя очень хорошо. К застройщикам, которые выживут и не закроются, даже при росте цен обязательно пойдут люди. Они захотят наконец-то купить жилье, о котором мечтали, и будут делать это без опасений. Ведь над их домами уже не будут летать ракеты оккупанта.