5 советов для тех, кто решил инвестировать в зарубежную недвижимость

Главные принципы инвестиций

Поскольку многим украинцам малоизвестны возможности мировых рынков недвижимости, без предварительного изучения этого вопроса не обойтись. Инвестировать можно как в компании, которые покупают недвижимость для перепродажи или сдачи в аренду, так и в жилую, коммерческую и промышленную недвижимость.

Кроме цен, инвесторов интересует срок возврата инвестиций, измеряемый соотношением стоимости квадратного метра к годовой арендной плате за квадратный метр. Обратное соотношение годовой арендной платы к стоимости купли-продажи называют общей ставкой капитализации.

Неважно, каким показателем будет пользоваться инвестор. Главное, чтобы этот показатель был приемлем по риску инвестиций, потому что чем больше риск, тем быстрее должны возвращаться инвестиции. И наоборот: у надежных инвестиций увеличенный срок возврата вложенного капитала.

В каждом конкретном случае необходимо анализировать, как быстро могут вернуться инвестиции, а для этого нужно рассмотреть разные рынки недвижимости.

Жилье в США

На графике представлены средние цены на новые дома в США с 1965 года. До 2007 году цены на жилье в этой стране росли, а затем начали падать, в связи с кризисом на рынке недвижимости. В Украину этот кризис пришел в 2008 году.

Несмотря на коронавирус, средняя цена в 2020 году выросла, хотя и не столь существенно, как в 2021 году. В большинстве случаев средняя арендная плата тоже повышалась, хотя иногда наблюдалось и падение.

Резкий рост цен на недвижимость и арендной платы начался в 2021 году: в некоторых штатах стоимость аренды выросла более чем на 20%. С марта 2021 года по март 2022 года месячная арендная плата на Гавайях и в Калифорнии, двух самых дорогих штатах, превысила 2 тыс. долл. за квартиру. При этом средняя месячная арендная плата в стране в феврале 2022 года составила 1 322 долл.

Офисы в Европе

Чтобы увидеть поразительное разнообразие цен на офисную недвижимость, стоит посмотреть на европейский рынок, прежде всего — на британский.

Самые дорогие офисные помещения класса люкс сдавались в Лондоне. Их стоимость достигала 1 492 евро за кв м в год или 124 евро в месяц. В тройку самых дорогих вошли помещения в Париже и Стокгольме со ставками аренды 930 евро и 711 евро в год или 77 евро и 59 евро за кв. м в месяц соответственно.

Аренда офисов в Восточной Европе намного дешевле. Самые низкие цены были в Бухаресте. Там офисную недвижимость класса люкс можно было арендовать за 228 евро за кв. м в год или 19 евро в месяц, что составляло почти одну шестую от стоимости аренды в лондонском Вест-Энде.

Вакантность площадей и вложенный капитал

С замедлением арендной деятельности уровень вакантности на основных рынках офисной недвижимости растет. Вакантность — еще один важный показатель доходности недвижимости, характеризующий степень ее заполненности арендаторами.

Вакантность возникает, когда арендаторы меняют офисы из-за расширения деятельности или из-за ее сворачивания. Во времена хорошего спроса на недвижимость, вакантность может составлять две недели в год, то есть 14:360=3,9%.

Этот процент приходится вычислить из потенциального годового дохода, поскольку в течение двух недель помещения были незаполнены и доход не получали. Для некоторых типов помещений нормальный уровень вакантности составляет 10% — обычно, это большие логистические склады или торговые центры.

Во времена нестабильности или низкого спроса вакантность может увеличиваться. То есть владельцы вынуждены либо снижать арендную плату, либо терять арендаторов, что приводит к вакантности. К примеру, в Лондоне во втором квартале 2021 года уровень вакантности достиг 8,7%, тогда как в Берлине он составлял всего 2,9%.

Решение об инвестировании зависит не от абсолютной стоимости недвижимости или величины арендной платы, а от соотношения дохода от арендной платы и цены реализации недвижимости с учетом потенциальной вакантности.

Сколько можно заработать

От чего зависит соотношение дохода и цены продажи? Прежде всего, от типа недвижимости (жилая, коммерческая, промышленная) и ее подтипов. В жилой — это дома на одну семью, квартиры или таунхаусы. В коммерческой — офисы, отели, ритейл, медицинские или развлекательные заведения. Среди промышленных подтипов — склады, производственные помещения, портовые комплексы.

Поскольку самыми надежными считаются вложения в жилую недвижимость, то здесь доходность самая маленькая. Ставка капитализации составляет всего 4−5%, что означает период окупаемости 20−25 лет. Вот почему было так много иностранных инвестиций в киевскую недвижимость к началу великой войны. Доходность здесь достигала 10−12%, что значительно больше, чем в развитых странах.

Самая высокая доходность (рисковые вложения) в развитых странах у отелей и складов. Здесь ставка капитализации достигает 7−9%, или 14−11 лет окупаемости.

Когда-то вложения в ритейл обладали высокой доходностью, но переход торговли в интернет, особенно в период пандемии, обрушил этот рынок. ТЦ начали закрываться или переходить в режим демонстрационных залов, площадь которых значительно меньше. Там можно примерить вещь, а доставят ее курьером или почтой. Поэтому доходность этих объектов стала снижаться до 5−7% ставки капитализации.

Что-то похожее произошло с офисными помещениями. Во времена пандемии многие компании отказались от больших площадей, а после нее не стали возвращаться в большие офисы, оставив небольшие для определенных административных функций. Из-за этого доходность офисных помещений снизилась до 4−9% ставки капитализации.

Впрочем, все зависит от страны инвестирования, экономической ситуации и развития рынка. Что следует делать, если вы хотите инвестировать в зарубежную недвижимость?

Определитесь с суммой инвестиций.
Решите, хотите ли вы самостоятельно управлять недвижимостью, или вам лучше инвестировать в какой-то инвестиционный фонд, или договориться об управлении с местной риелторской компанией.
Определите, в какой тип недвижимости вы хотите инвестировать.
Проанализируйте ставку капитализации (период возврата капитала) для разных объектов недвижимости.
Примите решение об инвестировании, учитывая замечания местных консультантов относительно проблем налогообложения, и оцените законность своих вложений (варианты перевода денег). Эти вопросы могут помешать, поэтому такие консультации следует проводить перед анализом конкретных объектов недвижимости.

После войны цены на недвижимость в Украине выравняются с ценами в странах ЕС. По крайней мере, лет через десять наши цены на недвижимость будут не меньше, чем в Восточной Европе, а вот доходность инвестиций будет уменьшаться.