Когда при продаже жилья придется платить налоги

Наиболее обсуждаемым вопросом, связанным с данным законом, было именно увеличение налоговой нагрузки в операциях по продаже недвижимости.

К счастью, была исключена из проекта закона ко второму чтению норма, предусматривавшая обложение НДС операций по продаже жилья. Поэтому здесь остается все по-прежнему: освобождаются от налогообложения НДС сделки по продаже жилья, кроме их первой поставки.

Под первой поставкой жилья подразумевают первую передачу готового вновь построенного жилья в собственность покупателя или первую продажу реконструированного либо капитально отремонтированного жилья покупателю, являющемуся другим лицом, чем владелец такого объекта на момент вывода его из эксплуатации в связи с реконструкцией или капитальным ремонтом. Поэтому удорожания жилья, которым так запугивали все застройщики, не стоит ждать.

В то же время депутаты оставили другие поправки, которыми увеличили налоговое обязательство для физических лиц при продаже третьего и следующего в течение года объекта недвижимости. Также по новым правилам облагаются первые и последующие продажи жилья, которым продавец владел менее трех лет.

Правила относительно первой и второй продаж для жилья остаются без изменений — вы не должны платить налоги, если продаете первый в течение года объект и владели им более 3 лет или унаследовали. Вторая в течение года продажа жилья, которым владели более 3 лет, облагается налогом по ставке 5%.

Первая продажа жилья, которым продавец владел менее трех лет, а также третья и последующие продажи жилья, которым продавец владел более трех лет — облагаются налогом по ставке 18%. Она применяется к сумме, которая исчисляется как «доходы от продаж минус расходы на приобретение».

Читайте также: Почему коммуналка будет дорожать и дальше

Закон предусматривает возможность уменьшить доход от продажи недвижимости на следующие расходы:

  • средства, уплаченные налогоплательщиком (вами) как стоимость ценных бумаг и имущественных прав, если приобретение недвижимости произошло путем погашения таких ценных бумаг или имущественных прав;
  • средства, переданные в управление управляющему фондом финансирования строительства;
  • расходы, понесенные для приобретения такого объекта недвижимости на этапе незавершенного строительства;
  • если приобретение объекта произошло путем передачи его собственнику в оплату его доли в уставном капитале юридического лица при выходе собственника из состава участников — стоимость, по которой был передан такой объект;
  • цена предмета ипотеки, согласно которой ипотекодержатель приобрел в собственность предмет ипотеки;
  • расходы на приобретение объекта недвижимости на основании договора купли-продажи, мены, в том числе стоимость имущества, переданная в качестве компенсации по таким договорам;
  • регистрационные сборы, государственная пошлина и аналогичные платежи, производимые в связи с приобретением (получением) прав на объекты недвижимости;
  • стоимость объекта недвижимости, полученного при ликвидации (прекращении) юридического лица, в том числе иностранного, или структуры без статуса юридического лица, в том числе иностранного, налогоплательщиком — акционером, участником, партнером, пайщиком, учредителем, контролирующим лицом;
  • расходы, понесенные для строительства такого объекта недвижимости;
  • стоимость объекта недвижимости, задекларированного лицом как объект декларирования в порядке единоразового добровольного декларирования (т.е. в порядке налоговой амнистии).

Читайте также: Элитная недвижимость: что появится на карте в 2022 году

А что насчет унаследованного жилья

Что касается недвижимости, полученной в подарок, расходами можно считать только сумму государственной пошлины, регистрационного сбора или других аналогичных платежей, налогов и сборов, уплаченных в связи с таким дарованием.

Что касается наследия регулирования, ничего содержательно не изменилось. Первая продажа унаследованного жилья не облагается налогом. По-прежнему требование о владении таким объектом в течение трех лет к унаследованному имуществу не применяется. Вторая, третья и последующие продажи любой унаследованной недвижимости — облагаются налогом по ставке 5%.

Необходимо учитывать, что если вы воспользовались правом на зачисление расходов при уплате налога от дохода по продаже недвижимости, то в следующем году вы обязаны подать декларацию, где должны указать данный доход. Хотя налог от данной сделки вам по-прежнему необходимо уплатить перед нотариальным удостоверением сделки.

Читайте также: Зарплаты и пенсии: кто и где получает больше всех, а кто — становится беднее

Какие налоги будут платить фермеры

Изменения также коснутся и фермеров, которые сегодня не облагают налогом свой доход, полученный за счет собственной агропродукции, собранной с участка до 2 га. Отныне если размер дохода от сельхозпродукции превышает 12 минимальных заработных плат (на сегодняшний день 72 тыс. грн), то такому фермеру необходимо будет подавать ежегодную декларацию и уплачивать налог на доходы физических лиц — 18%, а также военный сбор — 1,5%.

Законом также предусмотрено минимальное налоговое обязательство по земельным участкам (обязателен ежегодный платеж на землю, который будут платить владельцы земельных участков площадью от 50 соток). Такой платеж составит 4% от нормативно-денежной оценки земли.
Впервые его нужно будет оплатить в 2023 году. Будут освобождаться от уплаты владельцы земельных участков, расположенных в пределах населенных пунктов, в дачных и садовых кооперативах, полученные в результате приватизации в кооперативах, а также находящихся в зоне отчуждения.
По запросу местных органов власти налоговые органы будут обязаны в течение 20 дней предоставить отчетность в разрезе налогоплательщиков на землю-юрлиц. Местные органы власти, в свою очередь, должны сообщать контролирующим органам о выделении по их решениям земельных паев.

Как будут проходить налоговые проверки

Законом предусмотрено, что налоговые проверки должны сопровождаться видеофиксацией. Также предусмотрено право самого налогоплательщика фиксировать на видео ход проверки со своей стороны.

К счастью, были исключены поправки о предоставлении возможности налоговым органам накладывать налоговый залог на все имущество плательщика с момента вынесения налогового уведомления-решения. Все остается по-прежнему — налоговый залог может накладываться только после того, как решение суда, которым налоговое обязательство считается согласованным, вступило в законную силу.

Трансформировали и поправку по запрету выезда за границу директору предприятия, у которого есть налоговый долг. Сначала хотели предоставить право налоговикам ограничивать директоров в праве на выезд за границу при минимальной задолженности, без рамок по суммам, срокам долгов и без решения суда. Пока условия изменились. Запрет выезда нужно будет получать в суде при налоговом долге от 1 млн грн и неуплате его в течение 240 дней.

Как видим, правила «игры» становятся все более жесткими, все больше налоговых обязательств возлагается на бизнес и граждан, с целью пополнения поступлений в бюджет. От принятия законопроекта ожидается дополнительное поступление в бюджет около 15−20 млрд грн в расчете на год.

Автор:
Руководитель практики налогового права Бец Нина
ЮФ «Ильяшев и Партнеры»