Украинский бюджет трещит по швам. По сообщению Казначейской службы, в октябре дефицит госбюджета составил 30,44 млрд грн, а за десять месяцев — достиг 112 млрд грн. В таких условиях власть вынуждена искать дополнительные источники наполнения казны.

В фокусе – внутренние резервы. Крупный и средний бизнес (через их собственников) планируется дополнительно и крупно доналогообложить через принятие закона о налоговой амнистии (Проект №1232). А широкие слои налогоплательщиков ждут новации в Налоговом кодексе касаемые налога на недвижимость.

Читайте также: Депутаты предлагают формировать налог на недвижимость по ее оценочной стоимости

Будут концептуально меняться как ставки налога, так и его объект. Идея – добраться до карманов зажиточных налогоплательщиков, которые владеют недвижимостью большой площади или расположенной в престижных районах. Классический подход — «мир хижинам, война дворцам!». Но так ли это на самом деле?

Как платим сейчас

Сейчас налог на недвижимость ежегодно должны платить те, кто владеет «сверхнормативными квадратами». Нормы такие: 60 кв м — для квартиры или квартир (независимо от их количества), 120 кв м для — жилого дома или домов (независимо от количества).

Например, владелец квартиры площадью 72 кв м оплатит только за 12 кв м.
Согласно законодательству, налог рассчитывается как процент от минимальной зарплаты, но не более 1,5% за каждый «сверхнормативный» квадратный метр. Может быть и меньше — конечную ставку определяет местная власть. А суммы от уплаченного налога идут в местные бюджеты.

Читайте также: Жилье в наследство: как оформить и продать

Итак, гипотетический владелец квартиры площадью 72 кв м оплатит максимум по 62,59 грн за каждый из дополнительных 12 кв м (4173 грн х 1,5%). Минимальная же ставка в Украине в 2020 году составляет 0,01% или 42 коп.

К чему готовиться

Самый главный акцент – это, по сути, смена объекта налогообложения: с количества сверхнормативных квадратных метров, независимо от места их нахождения и качества объекта, на оценочную стоимость этой недвижимости. Есть предложения взымать налог со всей площади объекта недвижимости, т.е. не учитывать «безналоговые» 60 и 120 метров. Ставка при этом снижается до 0,2%-0,3%. Тогда не будет смысла прописывать в квартирах/домах кучу «совладельцев».

Кстати, у «локомотива» налоговых новаций в украинском законодательстве — председателя Комитета Верховной Рады по вопросам финансов, налоговой и таможенной политики Даниила Гетманцева в собственности квартира в 59,95 м (данные из открытых источников) не дотягивает 0,5 м до порога «зажиточного домовладения».

Читайте также: Налог на недвижимость заставят платить всех: Минфин рассказал о деталях

В этом контексте самый важный посыл – применение оценочной стоимости объекта недвижимости при исчислении налога. Предлагается проводить раз в 5 -10 лет экспертную оценку налогооблагаемого объекта с учетом его месторасположения, возраста, уровня и качества постройки.

Таким образом, например, с 300 «квадратов» на киевском Крещатике придется заплатить гораздо больше, чем с 300 кв.м на черкасской центральной улице. Тогда как сейчас налог (при прочих равных условиях) платится одинаковый. Опять же, это хорошая почва для последующих судебных споров на предмет объективности экспертной оценки.

Налог на недвижимость относится к местным налогам, его ставка и сбор регулируются местными органами. Следует ожидать, что с масштабным увеличением объемов поступлений в местный бюджет таких денежных средств, у местных органов возникнет желание активнее администрировать этот процесс. Прежде всего — контролировать обязательную регистрацию договоров аренды через ЖЭКи и сельсоветы.

Стоит обратить внимание, что нововведениями предлагается облагать налогом формально нежилые помещения – паркинги, террасы, пристройки. А они зачастую используются как доходная недвижимость при сдаче в аренду. Туда же и МАФы.

Также планируется налогооблагать объекты (помещения) не введенные в эксплуатацию, но фактически используемые. В некоторых странах, типа Египта, такие «недостроенные» дома эксплуатируются десятилетиями.

Также доходная недвижимость не предусматривает льгот по уплате налога. В этом случае перед ним равны и инвалиды, и пенсионеры, и многодетные семьи. Законодатели вполне резонно определили церкви, синагоги, дацаны и прочие культовые сооружения как объекты недвижимости коммерческого назначения.

Важно понимать, что реально очень большое количество граждан Украины используют недвижимость (и зачастую не приносящую активную рентную прибыль), как возможность сохранения заработанных/накопленных денег, не доверяя банкам, инвестиционным институтам и пр.

С учетом сужения рынка аренды недвижимости, такие «рантье» получают вполне себе активный налог на пассивный актив. Кроме того, если таких объектов в собственности более пяти, то с каждого последующего применяется налоговый коэффициент 3. Впрочем, следует принять во внимание, что условно «лишняя» квартира зачастую является единственным источником доходов для пожилых людей с пенсией в две- три тысячи гривен.