Журналисты портала Domik.ua исследовали выгоды рассрочки, необходимые для оформления документы и возможные подводные камни. «Минфин» публикует сокращенный вариант обзора.
Квартира в рассрочку от застройщика: нюансы
Инвестор может приобрести жилье в новостройке с момента, когда застройщик представляет проект и объявляет о старте продаж. У покупателя есть два варианта: оплатить полную стоимость или оформить рассрочку. Обычно застройщики предлагают рассрочку до окончания строительства, то есть в среднем на два-три года. Но некоторые готовы увеличить этот срок до пяти или даже десяти лет.
Первый взнос может составлять от 10% до 70%: чем ближе срок введения дома в эксплуатацию, тем больше первый взнос. Иногда встречаются предложения рассрочки без первого взноса, но редко когда можно заезжать в купленное жилье до погашения минимум 30% стоимости.
Застройщик не может передать инвестору право собственности на недвижимость, пока не выплачена рассрочка. Но и покупатель, который оставил задаток, хочет получить определенные гарантии. У него есть два варианта действия:
- Заключить предварительный договор, в котором закреплено намерение застройщика продать определенную квартиру, а инвестора — купить ее после завершения строительства и выполнения всех условий договора;
- Заключить договор купли-продажи имущественных прав с отсрочкой платежа. В этом случае инвестор приобретает не квартиру, а право зарегистрировать свидетельство о собственности после подписания акта приема-передачи, ввода новостройки в эксплуатацию и выплаты всей суммы.
Схема выплаты суммы остатка и валюта, в которой он фиксируется, прописываются в обоих вариантах договора. Оплата обычно ежемесячная, но, если договориться, можно платить ежеквартально. Размер регулярных выплат зависит от застройщика и договоренностей с ним: они могут быть равными, увеличиваться или уменьшаться по мере приближения срока сдачи новостройки. Эти нюансы нужно детально обсудить в отделе продаж, чтобы выбрать комфортную для себя схему выплат.
Условия покупки квартиры в рассрочку в новостройке
Чтобы оформить недвижимость в рассрочку, нужно приехать в отдел продаж, выбрать подходящее жилье и сообщить менеджеру, что вы хотите приобрести его с отсрочкой платежа. Затем обсудить первый взнос, срок выплат и регулярные платежи.
Из документов требуется паспорт и идентификационный код. После обсуждения всех нюансов представитель застройщика подписывает договор с инвестором. В нем детально прописываются сроки выплат и сумма каждого платежа.
Чаще всего сумма остатка фиксируется в долларах США и выплачивается инвестором в гривне по курсу Нацбанка на момент платежа. Поскольку курс в Украине изменчив, некоторые застройщики предусматривают «страховку» для своих клиентов: указывают в договоре максимальный условный курс доллара — например, 30 грн. Инвестору это выгодно: если курс 25 грн/$, он платит по 25 грн, но если доллар вырастет до 40 грн, платить инвестор будет по 30 грн/$.
Также в договоре детально прописываются штрафы и пеня на случай, если инвестор просрочил очередной платеж. С просрочкой стоит быть осторожным — если застройщик сочтет вас недобросовестным плательщиком, то может не выдать ключи, пока вы полностью не погасите сумму рассрочки.
При подписании договора купли-продажи квартиры инвестору нужно заплатить залоговую сумму за квартиру — около $200. При подписании акта приема-передачи готовой квартиры эти деньги пойдут в счет административных расходов за оформление документов, необходимых для госрегистрации прав собственности.
Преимущества и недостатки рассрочки на первичном рынке
Основные плюсы:
- Можно купить квартиру, выплачивая ее стоимость поэтапно и без банковских процентов;
- Минимальные требования к инвестору: застройщику зачастую достаточно паспорта, идентификационного кода и первого взноса;
- Размер первого платежа иногда составляет 10%, а в некоторых случаях – 0%;
- Отсутствуют переплаты по процентной ставке. Хотя некоторые девелоперы могут ввести процентную ставку в случае продления срока рассрочки на период после окончания строительства;
- Итоговая стоимость жилья. При средней ипотечной ставке в 20% годовых пятилетний срок ипотеки повышает стоимость жилья в два раза. В случае рассрочки стоимость квартиры растет только за счет увеличения цены квадратного метра. Если же в договоре рассрочки зафиксирована стоимость кв.м, то переплата будет минимальной.
Основные минусы:
- Обязательный авансовый платеж. Можно встретить предложения рассрочки без первоначального первого взноса, но это скорее исключение из правил.
- Короткий термин рассрочки. Чаще всего застройщик предоставляет кредит до окончания строительства жилого комплекса и обычно не особо заинтересован в его продлении.
- Права собственности на недвижимость передаются инвестору только после выплаты всей суммы рассрочки. Поэтому нужно дополнительно уточнять, можно ли начинать ремонт или жить в квартире, если дом уже введен в эксплуатацию, а рассрочка еще не выплачена;
- Потеря скидки при 100-процентной оплате. Тем, кто покупает недвижимость за полную стоимость, застройщик дает хорошую скидку в 15-25%. Это правило действует даже при ипотеке, ведь банк перечисляет девелоперу всю сумму сразу. А вот в случае рассрочки скидка теряется, что может стать неприятным сюрпризом для инвестора;
- Привязка к доллару США. В большинстве случаев сумма остатка привязывается к курсу валюты, и резкие колебания способны существенно повысить стоимость жилья.
Рассрочка в новостройках Киева от застройщиков
В апреле 2019 года рассрочку в столичном жилом комплексе можно взять с минимальным первым взносом 10%.
Оставить заявку на покупку квартиры у застройщика
Условия рассрочки в жилых комплексах эконом-класса
| Первый взнос, % | Срок | Условия | Жилой комплекс | Застройщик |
| 30 | До 3-х лет | Только для ІV, VІ та VІІ очереди. Остаток равными частями ежемесячно. Цена фиксируется в долларе США | ||
| До введения дома эксплуатацию | Остаток равными частями ежемесячно или ежеквартально. Стоимость кв. м не фиксируется | |||
| До введения в эксплуатацию выбранного дома | Условия выплат оговариваются с инвестором индивидуально | |||
| До окончания строительства выбранного дома | Остаток равными частями. Стоимость кв. м не фиксируется | |||
| До конца 2021 года | Остаток ежемесячно равными частями. Цена не фиксируется | |||
| 50 | До июня 2019 | Остаток равными частями ежемесячно. Цена фиксируется в долларе США | ||
| До конца 2020 года | Остаток равными частями ежемесячно с удорожанием 1 кв. м на 1000 грн | |||
| До марта 2020 года | Остаток равными частями ежемесячно. Цена фиксируется в гривне |
Условия рассрочки в новостройках комфорт-класса
| Первый взнос, % | Срок | Условия | Жилой комплекс | Застройщик |
| 10, 30, 50 и 70 (по выбору инвестора) | До 6-ти лет | Остаток равными частями ежемесячно. На период строительства (до марта 2020 года) рассрочка беспроцентная. До этого срока необходимо выплатить не меньше 50% от стоимости квартиры. Оставшиеся 50% разбиваются на 5 лет. В этом случае на остаток суммы будет начисляться от 7 до 12% годовых в зависимости от периода рассрочки и остатка суммы | «Эквилибриум Трейд» совместно с холдинговой компанией «Киевгорстрой» | |
| 10 | До 5 лет | Остаток выплачивается ежемесячно с удорожанием на 7-8% годовых Цена привязывается к курсу доллара США В случае досрочной выплаты предоставляется скидка на квартиру 5-10% в зависимости от площади и выбранного дома | ||
| До 7 лет | До введения в эксплуатацию дома нужно выплатить половину стоимости квартиры. После введения в эксплуатацию дома — удорожание остатка на 6-10% Цена привязывается к курсу доллара США. В случае досрочной выплаты предоставляется скидка на квартиру 5-10% в зависимости от площади и выбранного дома | |||
| До введения в эксплуатацию +3 года | ||||
| До 3-х лет | Ежемесячные выплаты, удорожание остатка в зависимости от размера первого взноса. Цена фиксируется в долларе США | |||
| До ввода дома в эксплуатацию | Остаток равными частями, цена фиксируется в долларе США. При первом взносе больше 50% цена фиксируется гривне | DIM Group | ||
| 15 | Остаток равными частями. Цена фиксируется в долларе США | |||
| 20 | До 18 месяцев | Остаток равными частями. Цена фиксируется в долларе США | ||
| До 24 месяцев | Остаток равными частями ежемесячно. Стоимость фиксируется в долларах США | |||
| До 50 месяцев | ||||
| 25 | До окончания строительства выбранного дома | Остаток равными частями ежемесячно. Сумма фиксируется в гривне | ||
| 30 | До введения дома в эксплуатацию | Остаток равными частями ежемесячно. Стоимость квадратного метра не фиксируется | ||
| До окончания строительства выбранной очереди | Остаток равными частями ежемесячно. Оплата — до 20-го числа каждого месяца. Возможно досрочное погашение рассрочки без комиссий. Действуют коэффициенты к базовой стоимости кв. м: — при авансе от 50% и более + 100 грн; — при авансе до 49% + 300 грн | |||
| До мая 2020 года | Остаток равными частями ежемесячно. Каждые 4-6 месяцев возможно увеличение стоимости кв. м в зависимости от курса доллара США и степени готовности дома | |||
| До 3 лет | Остаток выплачивается равными частями ежемесячно в гривне. Цена фиксируется в долларе США | |||
| Остаток ежемесячно/ ежеквартально равными частями. Цена фиксируется в долларе США | ||||
| До 5 лет | ||||
| До ввода в эксплуатацию | ||||
| До 6 месяцев | ||||
| До 5 лет | Остаток ежемесячно/ ежеквартально равными частями. Цена фиксируется в долларе США При первом взносе 50% скидка 10% на полную стоимость | |||
| До 28 месяцев | Остаток равными частями ежемесячно. Стоимость увеличивается в зависимости от выбранной квартиры. Цена кв. м фиксируется в долларе США | |||
| До введения в эксплуатацию | Остаток равными частями ежемесячно. Цена фиксируется в долларе США | |||
| Остаток равными частями ежемесячно. На сумму остатка насчитываются 10% годовых. Цена фиксируется в долларе США | ||||
| Остаток выплачивается ежеквартально. Цена фиксируется в долларе США | ||||
| До 24 месяцев | Остаток равными частями ежемесячно. Цена фиксируется в долларе США | |||
| Остаток равными частями ежемесячно. Цена фиксируется в долларе США При первом взносе 50% скидка 5% и рассрочка на 12 или 18 месяцев | ||||
| До 24 месяцев | Остаток ежемесячно или ежеквартально по текущей базовой цене на дату каждого платежа | |||
| 50 | 6 месяцев | Остаток ежемесячно равными частями по текущей цене за кв. м. Цена кв. м фиксируется в долларе США | ||
| 12-24 месяца | Остаток равными частями ежемесячно или поквартально. Сумма остатка фиксируется в долларе США | |||
| За месяц до ввода дома в эксплуатацию | Остаток равными частями ежемесячно. Цена не фиксируется, планово увеличивается до 15-20% в гривне | |||
| До введения дома в эксплуатацию | Остаток равными частями ежемесячно. Цена фиксируется в гривне |
Условия рассрочки в новостройках бизнес-класса
| Первый взнос, % | Срок | Условия | Жилой комплекс | Застройщик |
| 15 | До ІІ квартала 2020 года | Остаток равными частями ежемесячно. Цена фиксируется в долларе США | ||
| До 45 месяцев | Остаток ежемесячно/ежеквартально. До 30 мая 2019 года процент на остаток не начисляется, после — 4-9% | |||
| 20 | До июня 2020 года | Остаток равными частями, ежеквартально/ежемесячно. Цена фиксируется в долларе США. Возможны другие варианты рассрочки по договоренности с инвестором | ||
| 25 | До 36 месяцев | Остаток выплачивается равными частями ежемесячно или ежеквартально без удорожания. Цена фиксируется в долларе США | ||
| До ввода в эксплуатацию выбранного дома | Остаток равными частями ежемесячно. Цена фиксируется в гривне | |||
| 30 | До декабря 2019 года | Остаток ежемесячно равными частями. Стоимость кв. м фиксируется в долларах США. | ||
| До ввода в эксплуатацию выбранного дома | Удорожание цены кв. м до 10% единоразово, затем привязка к курсу доллара США | |||
| До июня 2019 года | Остаток выплачивается ежемесячно равными частями. Цена не фиксируется. | |||
| До июля 2019 года | ||||
| До февраля 2020 года | ||||
| До 2 лет | Только для квартир больше 100 кв. м IV-й очереди. Остаток ежемесячно под 10% годовых с привязкой к курсу доллара США | |||
| До ввода в эксплуатацию | Остаток равными частями ежемесячно. Цена фиксируется в долларе США | |||
| Остаток выплачивается по удобному для покупателя графику. Цена кв. м не фиксируется | ||||
| 18 или 30 месяцев в зависимости от выбранной секции | Остаток выплачивается равными частями. Стоимость увеличивается один раз на 3-7% при оформлении рассрочки, затем привязывается к доллару США | |||
| 50 | До декабря 2020 года | Остаток выплачивается равными частями ежемесячно или ежеквартально без удорожания. Цена фиксируется в долларе США | ||
| За месяц до ввода дома в эксплуатацию | Остаток равными частями ежемесячно. Цена не фиксируется, планово увеличивается до 15-20% в гривне | |||
| На 6 месяцев или дольше по индивидуальному согласованию | Остаток равными частями ежемесячно. Цена фиксируется в долларе США | |||
| 60 | 12 месяцев | Остаток ежемесячно/ ежеквартально равными частями. Цена фиксируется в долларе США |
Условия рассрочки в новостройках премиум-класса
| Первый взнос, % | Срок | Условия | Жилой комплекс | Застройщик |
| 25 | До ввода в эксплуатацию | Остаток ежемесячно равными частями. Цена фиксируется в гривне | ||
| 30 | 1 год | Остаток ежемесячно равными частями. Цена фиксируется в долларе США | ||
| 50 | До 1 сентября 2019 года | Остаток равными частями ежемесячно. Цена фиксируется в долларе США |