Новое исследование «Минфина» в корне отличается от предыдущих. Мы решили изменить методику оценки компаний. Раньше главным критерием при составлении рейтинга было количество домов, которые сдал в эксплуатацию застройщик за отчетный период. Теперь мы ранжируем компании по количеству сданных квадратных метров. В создании рейтинга нам помогали эксперты юридической фирмы Constructive Lawyers.
Такой подход к оценке выглядит более объективно: ведь один застройщик может возвести огромный жилой комплекс на сотни квартир, другой — наклепать за это время несколько пятиэтажек. При прежней системе рейтинг был бы выше у второй компании, что не совсем справедливо.
Если застройщики построили равное количество «квадратов», включается дополнительный критерий. Первенство отдается участнику, который сдал в эксплуатацию большее количество домов. Если же и эти показатели совпадают, то выше поднимается компания, которая за время работы на рынке суммарно построила больше объектов.
Новые лидеры
Всего мы проверили данные по 297 комплексам, которые построены в столице. Оказалось, что во втором полугодии 2018 года ввести в эксплуатацию дома и получить сертификаты Государственной архитектурно-строительной инспекции Украины (ГАСИ) успели только 23 застройщика.
Пятерка лидеров выглядит следующим образом:
Интергал- Буд — 98 204 кв м
St.Sophia Homes — 89 771 кв м
Укрбуд — 70 715 кв м
Stolitsa Group 61 469 кв м
Ковальская Недвижимость 61 415 кв м
Интересные новшества
Мы дополнили рейтинг данными, которые могут быть полезны для инвесторов.
Во-первых, теперь читатели могут увидеть, насколько пунктуален тот или иной застройщик. Мы собрали информацию, кто из компаний и на сколько задержал срок сдачи объектов. У некоторых застройщиков просрочка составляет более года. Таких объектов набралось немало. В их числе, например, ЖК «Новомостицкий» и «Казацкий» компании Укрбуд, ЖК «Новодарницкий» и «Контакт-Инвест» от Житлоинвестбуд-УКБ и многие другие.
Во-вторых, в рейтинге отражено целевое назначение участков, отведенных под строительство каждого из объектов. На эту информацию стоит обратить отдельное внимание. Нередки случаи, когда компании возводят дома на участках, предназначенных для совсем других целей.
Один из самых ярких примеров — скандал с ЖК «Перспектива». Участок, на котором построили этот комплекс, изначально был выделен под строительство школы. В итоге суд признал жилой комплекс объектом самовольного строительства и обязал его снести. Под ударом оказались инвесторы, конфликт до сих пор не исчерпан.
Среди участников нашего рейтинга также есть такие, кто возводил жилые дома на участках, отведенных под строительство и обслуживание учебных и торговых учреждений (коды 3.02 и 3.07). Так что к этим объектам нужно отнестись с особой осторожностью.
Полную расшифровку кодов целевого назначения можно посмотреть в методике.
Кого нет в рейтинге
В исследовании участвовали только компании, которые сдали объекты во 2 полугодии 2018 года. Обязательное требование: построенный дом должен быть не единственным объектом застройщика. Важно, чтоб у него была история работы на рынке — он уже раньше сдавал дома или начал строительство следующих объектов.
Количество построенных за июль-декабрь квадратных метров мы определяли по сертификатам и декларациям ГАСИ. Отдел баз данных просил компании предоставить «Минфину» фотокопии этих документов, либо разыскивал данные в открытых источниках. Двое из участников —К.А.Н. Девелопмент и Гранд ЛУОЛ — наотрез отказались предоставить нам копии сертификатов. Поэтому «Минфин» не указывал, какое количество квадратных метров они построили. «Скрытные» застройщики вошли в рейтинг, но размещаются в конце таблицы с пометкой «н.д.» — нет данных.
Дома, которые были сданы в эксплуатацию, но не успели получить сертификат или декларацию ГАСИ, в исследовании не учитывались. То же касается и объектов, которые получили документы раньше. Отдел баз данных «Минфина» проверил актуальность приведенных в рейтинге данных на 1 января 2019 года.
Что нужно знать о рейтинге застройщиков
Как обычно, при подготовке рейтинга «Минфин» учитывает лишь те показатели, которые можно оценить объективно: количество построенных квадратных метров, домов, общее количество сданных комплексов.
Мы не претендуем на глубокий анализ рынка, не оцениваем качество возведенных объектов или их «проблемность». Задача «Минфина» — дать читателям отправную точку, от которой они смогут оттолкнуться при выборе новостройки. К тому же, такой подход дает возможность минимизировать «человеческий фактор» и сделать исследование максимально непредвзятым.
Важный нюанс: дом физически может быть один, но на несколько очередей. Если каждая из них получила отдельный документ, то считалась отдельным домом. Если же один из застройщиков сдал два дома с одинаковым адресом (корпус 1 и 2 например) и получил только один сертификат, то в графе «сданные дома» у него будет показан один дом.
Есть еще один момент: точное количество квартир, которое находится в построенном доме, многие застройщики не указывают ни на сайте, ни в документации. Запросы «Минфина» часть компаний обычно игнорирует. Поэтому приходится идти на хитрость – звонить в отделы продаж застройщиков под видом клиентов и выяснять, сколько квартир находится на этаже того или иного дома. Или искать план зданий в интернете и самостоятельно подсчитывать количество квартир. Именно поэтому в графе «Сданные квартиры» могут быть неточности.
В рейтинг включены все объекты, введенные в эксплуатацию за отчетный период, – от малоэтажных домов (3 этажа и более) до высотных жилых комплексов.