Если раньше они платили 1% от оценочной стоимости земли, то теперь — 0,1%. Такая же такса действует и для собственников индивидуальных гаражей, не входящих в кооперативы.

Бонус действует только для легальных гаражей с непросроченными договорами на аренду земли. Владельцы остальных, как и раньше, рискуют лишиться своего имущества — оно может пойти под демонтаж в любой момент. Тем не менее, и легальные и «серые» гаражи активно выставляются на продажу. И, как утверждают риэлторы, спрос на них есть. Причем интерес проявляют не только автовладельцы, но и потенциальные инвесторы. «Некоторые объекты впоследствии можно выгодно продать застройщикам, которые скупают землю в Киеве», — пояснил эксперт рынка недвижимости Михаил Артюхов.

Есть желающие вложиться и в паркинги. «Люди отталкиваются от следующей формулы — аренда должна позволять зарабатывать им 12-20% годовых от потраченных средств. Если находится объект, который вписывается в эти расчеты, его покупают», — пояснил Артюхов.

Впрочем, найти инвестиционно-привлекательные гаражи и паркоместа в Киеве сейчас не так просто. Зато на рынке переизбыток объектов, на которых можно легко прогореть.

«Минфин» разбирался, как найти идеальный для инвестиций гараж или место на парковке и сколько на них реально заработать.

Гаражный вариант

Скидка по налогу на землю для киевских гаражников прописана в решении Киевсовета от 31 января этого года. Этим документом столичные депутаты внесли изменения в свое предыдущее решение от 2011 года «Об установлении местных налогов и сборов». Теперь владельцы гаражей идут в списке с другими льготниками — ОСМД, садоводами, застройщиками и пр.

Гаражные лоббисты предприняли немало усилий, чтобы их имущество оказалось в перечне «льготного». В итоге десятикратное уменьшение тарифа получили и гаражные кооперативы, и владельцы индивидуальных строений. Это значит, что платить за гаражи теперь придется меньше. Если ранее земельный налог с гаража в кооперативе составлял порядка 3 тыс. грн. в год, то теперь будет всего 300 грн. То есть затраты на содержание такой недвижимости заметно снизятся. Это должно повысить привлекательность подобных объектов для потенциальных покупателей, — считают риэлторы.

КРЕДИТКИ ДЛЯ ВОДИТЕЛЕЙ. ВЫБРАТЬ 

Спрос на гаражи в последние годы и так достаточно высок и со стороны покупателей,  и со стороны арендаторов. Ежегодно количество объявлений об аренде гаража растет на 15-20%. Помещения готовы снимать как автовладельцы, так и многочисленные предприниматели, планирующие открыть в гараже СТО, точку по продаже запчастей, мойку и пр. Цены разные. К примеру, гараж площадью 26 кв.м на Оболони можно снять за 3 тыс. грн. в месяц. Гараж в 45 кв.м в Святошино предлагается за 1,2 тыс. грн. 

Но средние цены за последний год выросли примерно на 5-10%, что связано с активизацией спроса и уменьшением предложения. В последние годы в Киеве активно демонтировали незаконные гаражи и целые гаражные кооперативы. В итоге под снос пошло несколько сотен объектов. Особенно массовые демонтажи были в Соломенском районе, на Нивках, Виноградаре и ряде других районов.

Примерно на 5% выросли и цены на гаражи при продаже. Особенно впечатляют ценники на объекты в центре города. Скромный металлический гараж на улице Жилянской площадью 22 квадрата выставлен на продажу за 184 тыс. грн. По нынешнему курсу это больше $6,5 тыс. То есть за каждый квадратный метр такого сооружения нужно заплатить по $300, что в общем-то соизмеримо со стоимостью квартиры в новостройке под Киевом. И это далеко не самая высокая цена. На Ярославовом Валу гараж площадью 16,4 кв.м предлагается за 245 тыс. грн. или около 8,8 тыс. долларов (по 533 $/кв.м). Для сравнения — в Голосеево или на Оболони 20-метровый гараж реально найти за 57-58 тыс. грн. или $2 тыс. ($100 долларов за квадрат).

При этом максимальная арендная ставка на гаражи в центре —5 тыс. грн. в месяц (около $180). При таких расценках гараж на Жилянской можно «отбить» за 3,5 года, а на Ярославом Валу — за 4 года. Это сравнительно немного, ведь инвестиционные квартиры в лучшем случае окупаются за 8-10 лет. То есть покупка нескольких гаражей в центре может казаться гораздо выгоднее вложений в одну квартиру в новостройке.

Правда, нужно очень постараться, чтобы найти денежного арендатора. Ведь за такие же деньги вполне реально снять место в подземном паркинге, а это куда более престижно.

Впрочем, в покупке гаража есть и дополнительные плюсы. «В центре, в частности, на Печерске, осталось немало гаражных кооперативов. А так как свободных участков там мало, на эту землю давно положили глаз застройщики. Они начинают планомерно скупать гаражи в кооперативах. Расчет идет по следующей формуле — сотка земли стоит от $50 тыс. Эту цену умножают на всю площадь участка и уже потом определяют, сколько могут предложить за один гараж», — рассказывает Михаил Артюхов.

За гараж в центре застройщики вполне могут предложить $9-10 тыс. Купив такой объект «под снос», владелец может заработать $1-2 тыс., но только если сумеет договориться с застройщиками в числе первых. Ведь как только компания получает более половины голосов в гаражном кооперативе, остальным участникам предлагают уже гораздо менее привлекательные цены.

У застройщиков сейчас есть интерес к гаражам не только в центре, но и на окраинах, в частности, на Лесном массиве. Но и тут есть свои риски: некоторые застройщики предпочитают решать вопрос по другому и подключают админресурс. В таком случае гаражи могут попросту пойти под снос с минимальной компенсацией собственнику (если он законный) или без таковой — если гараж установлен нелегально или документы просрочены.

Формула идеального паркинга

Украинцы, у которых есть «лишние» сбережения, интересуются и возможностью вложиться в парковочные места. По словам Артюхова, в идеале инвесторы хотят зарабатывать 12-20% годовых. С учетом средней арендной ставки на паркинги (без учета центра города) до 2,5 тыс. грн. в месяц, достичь таких показателей можно лишь купив объект не дороже 300 тыс. грн. или чуть больше $10 тыс. по текущему курсу.

Такие объекты в Киеве есть. По словам начальника отдела продаж Svitlo Park Александра Панфилова, на конец января этого года стоимость места в подземном паркинге площадью 14м2 в ЖК формате «город в городе» составляет от 224 до 280 тыс. гривен. Начиная с минувшего лета, девелоперы стали выставлять на продажу еще и места на открытых парковках, в среднем по 140 тыс. гривен.

В ближайшее время мест в подземных паркингах столичных новостроек станет еще больше. «По новым градостроительным нормам, в проектируемых и строящихся жилкомплексах количество паркомест должно вырасти на 10-20%», — говорит он.

И тут кроется главный подвох для потенциальных покупателей, рассчитывающих на прибыль от аренды. Найти постояльцев на многочисленные парковочные места может оказаться сложнее, чем кажется на первый взгляд. Уже сейчас в некоторых новостройках вакантно 50-65% мест. Если эта цифра вырастет, арендные ставки могут упасть.

«Вопрос инвестиционной привлекательности паркомест спорный. Уж слишком длительный период окупаемости. Инвестирование в паркоместа будет оправдано только при наличии дефицита, как минимум, 5% от рыночной потребности», — считает Панфилов.

Вместе с тем, по его мнению, в некоторых новостройках, преимущественно бизнес-класса, расположенных в центральных районах, ликвидность паркомест достаточно высока. «Количество паркомест там лишь на 40-50% удовлетворяет потребность проживающих в престижном доме граждан. А поскольку они обычно имеют не одно, а несколько авто в семье, то возникает вопрос с парковкой. То есть потребность в местах для авто возрастает в 2-3 раза», — говорит Панфилов. И если на этапе строительства дома вы вложились в паркинг, его можно выгодно сдавать годами одному и тому же арендатору. Плюс таких объектов и в том, что владельцу не нужно тратиться на их обслуживание.

Правда, и стоят такие паркоместа на 30-40% дороже, чем в «обычных» домах (до $15 тыс.). В Киеве есть также несколько адресов (до 10-15 новостроек), где паркоместа стоят по $100 тыс. Это, к примеру, элитный дом «Софийська брама» с квартирами по $20 тыс. за квадрат. «Но такие объекты в свободный рынок, как правило, не попадают. Они перепродаются и сдаются между своими», — говорит Артюхов. По его словам, в большинстве новостроек цены на паркоместа явно завышены. «Застройщики изначально неправильно считают — в себестоимость они закладывают весь огромный массив бетона, который они «закатали» в парковку. И почему-то не перекладывают часть цены на другие помещения — как нежилые, так и жилые, те же квартиры, скажем», — отмечает эксперт.

Управляющий партнер AVM Development Group (строит в пригороде Киева) Владислав Кононов пояснил «Минфину»: обустройство паркинга – дорогое удовольствие для застройщика. «В большинстве загородных ЖК не строят подземных парковок. Ограничиваются открытыми охраняемыми парковками, места на которых выставляются на продажу или сдают в аренду. Средняя цена — от $2 тыс. за место. При этом только около 20% покупателей приобретают квартиру вместе с паркингом. Еще порядка 35% покупают парковочные места в течение 1-2 лет после покупки квартиры. В среднем по пригородному рынку вакантность паркомест на сегодняшний день составляет около 45%», — рассказывает он. При этом, несмотря на наличие своего транспорта практически у каждого покупателя квартиры в пригороде, и, казалось бы, высокий спрос на парковки, инвестировать в такие объекты невыгодно — окупаться они будут до 15 лет, — подсчитал Кононов.

Потенциальным инвесторам он советует при выборе объекта руководствоваться простой формулой: если паркомест в новостройке — всего на 20-30% квартир, спрос на аренду наверняка будет высоким, и у владельца площадки не будет хлопот с поисками клиента. Если же соотношение выше — могут возникнуть вопросы.

Мария Колыванова