Все эти механизмы относятся к так называемым схемам инвестирования в приобретение. Остальные киевские новостройки продают через механизм приобретения недвижимости, а именно: заключение договоров купли-продажи недвижимости либо купли продажи имущественных прав.
О том, какие из этих схем выгодны и удобны застройщикам, а какие – защищают инвесторов, покупателей строящегося жилья, в своем блоге рассказывает заместитель директора по коммерческим вопросам ИСК Обрій» Олеся Перчак.
Начнем с того, что на данный момент схемы финансирования строящегося жилья, которая бы на все 100% защищала инвесторов, в Украине нет. Есть варианты менее рискованные и более рискованные. Есть те, которые более выгодны застройщикам, и те, в которых они вынуждены работать по той или иной причине.
Давайте коротко пройдемся по каждому из популярных вариантов.
Форварды
Схема получила особую популярность среди киевских застройщиков 2-3 года назад. Дериватив это стандартный документ, удостоверяющий право и/или обязательство купить или продать на определенных условиях, в будущем ценные бумаги, средства, материальные активы (в нашем случае – недвижимость) или нематериальные активы.
При продаже недвижимости в новостройках с помощью форвардных контрактов сделка, как правило, проходит в два этапа при участии компании по управлению активами:
- регистрация форвардного контракта на товарной бирже.
- заключение договора купли-продажи имущественных прав между сторонами сделки;
Основные преимущества Форвардной схемы финансирования:
| Для застройщика | Для инвестора |
| — позволяет вести строительство на партнерских началах, когда одна компания владеет участком, а на другую оформлена вся разрешительная документация для строительства; | — избежание рисков двойных продаж, (инвестор обеспечивается исключительным преимущественным правом на приобретение квартиры по договору купли-продажи имущественных прав); |
| — при работе с форвардными контрактами застройщику не нужен управляющий, как при использовании фондов финансирования строительства; | — сведены к минимуму махинации на рынке недвижимости (обращение форвардных контрактов осуществляется на товарной бирже, которая не только обеспечивает контроль за соглашениями, но и ведет учет прав собственности на форвардные контракты); |
| — облегчена работа с документами (нет необходимости в выпуске облигаций, привлечении квалифицированных и дорогих специалистов как в сфере ценных бумаг, так и в сфере бухгалтерского учета и налогообложения); | |
| — снижение рисков изменения путем фиксирования цены базового актива в долларовом эквиваленте, индексация в соответствии с ростом курса доллара США. | — помогает избежать сопутствующих услуг и дополнительных трат (нотариус и т. д.). |
Целевые облигации
Этот инструмент используется в качестве финансирования строительства на украинском рынке жилья более 5 лет.
Схема также предполагает заключения двух договоров.
1-й — это договор купли — продажи облигаций, который регламентирован Положением о порядке выпуска облигаций предприятий, утвержденным Государственной комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку от 17.07.2003г.
2-й — это договор резервирования объекта недвижимости (заключается между заказчиком (Эмитентом) и покупателем «напрямую»). Фактически, это договор бронирования объекта недвижимости, ведь в договоре купли-продажи облигаций не указывается, какой именно объект инвестирования Вы выбрали, где он находится и т.п.
Основные преимущества приобретения целевых облигаций:
| Для застройщика | Для инвестора |
| — если компания разорится или исчезнет, размер ответственности перед покупателями будет ограничен лишь ее уставным фондом |
|
| — возможность выплатить инвестору стоимость не погашенных облигаций по номинальной цене или даже предоставить недвижимость, если она еще не продана |
|
| — затраты на ведение документации практически идентичны с ФФС |
|
| — возможность предоставление рассрочки как дополнительного маркетингового инструмента. | — при нехватке средств на покупку облигаций на всю квартиру, можно постепенно докупать ценные бумаги, сформировав необходимый пакет за несколько покупок. |
Фонды Финансирования строительства
Одна из самых старых схем финансирования недвижимости. Существует на рынке более 10 лет. Была особо популярна 5-7 лет назад. Однако, на данный момент теряет популярность из-за большого количества бумаг, которые нужно заполнить клиентам – потенциальным покупателям.
Инвестор вступает в договорные отношения только с управителем, которому он передает имущество в доверительную собственность для финансирования строительства. Сам же управитель заключает с застройщиком договор, по которому последний обязуется построить объект недвижимости и передать его в собственность доверителя. Обязательства застройщика перед управителем обеспечиваются ипотекой.
Основные преимущества ФФС:
| Для застройщиков | Для инвесторов |
| — управитель и застройщик могут быть связанными юридическими лицами, что упрощает их взаимоотношения | — контроль над целевым использованием средств застройщиком осуществляет управитель, возможна замена застройщика в случае неисполнения последним своих обязательств |
| -возможность увеличения стоимости объекта из-за дополнительной платы (вознаграждения) управителю | — надзор за действиями управителя осуществляет регулятор (Госфинуслуг); в случае нарушения управителем законодательства о финуслугах, по решению суда может быть осуществлена замена управителя |
| — возможность в типовом договоре максимально защитить права застройщика | — минимизация рисков двойных продаж |
Выбирать удобную схему финансирования и объект строительства, конечно же, должен сам инвестор. При этом четко понимая, что ни одна из работающих в Украине схем инвестирования в новострой не защищена государством на все 100%. Инвестиции это риски. Чтобы минимизировать их, нужно максимально подробно ознакомиться со всеми документами застройщика, начиная от права строить на земельном участки и заканчивая технической документацией. В любом случае, я бы не рекомендовала делать это самостоятельно. Лучше обратиться к юристам-профессионалам, которые смогут проверить документы, вычитать договора и проверить надежность застройщика.