Рассрочка
Рассрочка от застройщика стала популярной после кризиса 2008 г. На тот момент это был единственный инструмент для привлечения инвесторов на рынок недвижимости. Рассрочка выдавалась до окончания срока строительства дома при первоначальном взносе не менее 30%.
В 2012-2013 годах появилась рассрочка на период от 3 до 10 лет с первоначальным взносом от 10% общей стоимости объекта. Позволить себе этот вид финансирования могли только крупные компании с большим количеством строящихся объектов или те, у кого был свой капитал для инвестирования.
Сейчас рассрочку дают 95% застройщиков, и практически все говорят о «беспроцентной рассрочке». Однако, давайте будем честны: стоимость квадратного метра при такой покупке выше, чем при 100% оплате. Кроме того, она часто зависит от суммы первоначального взноса и срока выплаты. Самый популярный среди инвесторов вариант — это рассрочка на 2 года с первоначальным взносом от 20%.
Выгода для покупателя недвижимости при использовании рассрочки очевидна: ее стоимость намного дешевле, чем банковские проценты; при оформлении рассрочки не требуется официальных справок о доходах и прочие документы. Вопрос только в том, что выплатить всю сумму покупатель должен в сжатые сроки.
Ипотека
Последние год-два бытует мнение о том, что ипотечное кредитование на рынке первичного жилья отсутствует в принципе. Ипотеку если и выдают, то крайне мало и под очень высокие проценты. Должна отметить, что это не совсем так. Количество сделок с участием банковского ипотечного кредитования растет с каждым месяцем, и мы видим это по своим продажам.
В Киеве работает несколько банков, которые сотрудничают с застройщиками, выдают кредиты по среднерыночной ставке 20% на 10-15 лет с первоначальным взносом 20% от общей стоимости квартиры. Эти кредиты пользуются популярностью у тех инвесторов, которые понимают, что не смогут выплатить за год-два всю сумму, но при этом получают стабильный доход и могут получить ипотечный кредит.
Несмотря на высокие проценты, ипотечное кредитование тоже имеет свои выгоды: банки работают только с проверенными и надежными застройщиками, которые прошли аккредитацию, имеют все разрешения и документы на строительство. Кроме того, застройщик не может предоставить рассрочку на 10 лет и более, а взяв ипотеку у банка, можно платить меньше, но дольше.
При этом нужно четко понимать, что банк в большинстве случаев дает ипотеку на те объекты, готовность которых превышает 70%. На этот момент застройщик успевает продать более 80% площадей и выбор квартир становится очень ограниченным.
На троих
Если застройщик и банк заинтересованы в увеличении ипотечных сделок, то выигрывают не только они, но и инвестор. Так, например, некоторые банки стали использовать так называемый «льготный год», когда процентная ставка по ипотеки снижена до 5-7%, а по истечению первого года вырастает до 20-21%.
Кроме того, если застройщик и банк договариваются, то возможен вариант, когда застройщик дает банку существенную скидку на квартиры, за счет чего банк может снизить процентную ставку или предложить другие выгодные варианты для инвестора.
Конечно, было бы неплохо, если бы к этом процессу подключился государственный регулятор и ипотечное кредитование стало более доступным. Но сейчас рынок сам находит пути решения и, уверена, количество ипотечных сделок на рынке первичного жилья будет расти с каждым месяцем.