На самом деле это не совсем так. Рынок недвижимости связан с покупательской способностью населения. И всем очевидно, что несмотря на падение цен, большинство украинцев все равно не может себе позволить приобрести собственное жилье. На что рассчитывают строители? Смогут ли они продать построенные квадратные метры? Стоит ли обычному украинцу вкладывать свои кровные в новострои или лучше не рисковать и приобрести жилье на вторичном рынке, тем более, что цены там падают?
Ярослава Чапко, директор City Development Solutions.
Предложение на рынке действительно превышает спрос. Однако большинство квартир, которые предлагаются сегодня, будут достроены не ранее 2019-2020 гг. Основной вопрос, от которого зависит развитие этого сектора, хватит ли у застройщиков собственных средств, чтобы достроить начатые объекты в условиях небольших объемов продаж. Сегодня многие из них финансируют стройки преимущественно за счет продажи квартир, а покупатели наоборот стремятся инвестировать на более поздних этапах строительства, снижая свои риски. Поэтому развитие первичного сектора жилья будет во многом зависеть от наличия собственных источников финансирования у застройщиков. Риск остановки строек есть, но поскольку большую часть рынка занимают системные крупные застройщики, у которых есть финансовое плечо, этот риск присущ больше мелким компаниям, которые финансируют стройки за счет денег покупателей.
Второй фактор, который может помочь рынку поглотить строящиеся квартиры – запуск программ ипотечного кредитования с невысокими процентными ставками.
Если оперировать гривневыми ценами, то ожидать снижения цен на первичном рынке жилья ниже 12-14 тыс грн/кв м вряд ли стоит. Даже это уже на грани себестоимости строительства. Более того, застройщики, работающие в самом нижнем ценовом сегменте, будут стараться повысить свои цены, поскольку дорожают строительные материалы, растут зарплаты и другие расходы.
На вторичном рынке ситуация будет зависеть от темпов развития первичного сегмента. Если приостановятся стройки, то объем сделок на вторичном рынке значительно вырастет. Мне кажется, что ценам есть куда еще подвинуться на 10-15% минимум. Так как сегодня большой объем вторичного рынка представлен спекулятивными квартирами – т.е. купленными на первичном рынке в строящихся домах. Их пытаются перепродать с хорошим запасом прибыли. Кроме этого, продолжает дешеветь устаревшее жилье – панельки, хрущевки, малосемейки.
Анатолий Топол, вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью
На первичном рынке жилья есть признаки затоваренности. Действительно, предложение опережает спрос. Но при этом во многих популярных комплексах с реализацией все в порядке. Во второй половине 2017 года многие застройщики вышли с предложениями по кредитованию и рассрочке, что позволило привлечь покупателей.
Что будет с ценами на жилье дальше, зависит от экономической ситуации в целом в стране. Если не будет улучшений и реального увеличения доходов граждан, то уже к середине 2018 года мы сможем наблюдать снижение финансового потока от частного инвестора в новостройки. Некоторые стройки могут быть заморожены на неопределенный период времени. Шансы в пользу реализации такого сценария очень высокие. По оценкам экспертов, строек, которые «остановят краны» в 2018 году, может быть до 10 — 12% от существующих сегодня. Мое личное мнение — главный вопрос — не экономика и не количество квадратных метров сверх спроса. Главное — возврат доверия к застройщикам в целом и уверенность в защите вложенных средств в строительство.
Что касается вторичного жилья, то цены медленно (на 0,5 — 1 % в месяц) будут идти вниз. «Декоммунизация» в недвижимости продолжается. Как и прежде, видим снижение спроса и цен на квартиры в домах массовой советской застройки (хрущевки, чешки, брежневки и т.д.). Отсутствие доступных кредитных денег, снижение доходов граждан, сильная ценовая конкуренция со стороны первичного рынка (возможность рассрочек и кредитов) — все эти факторы говорят о том, что тенденция к снижению цен может сохраниться и в следующем году.
Елена Шуляк, руководитель сектора «Строительство» офиса эффективного регулирования (BRDO)
Говорить, что в ближайшее время «пузырь» на рынке недвижимости лопнет, оснований недостаточно. Скорее — цены на первичную недвижимость больше не могут расти, из за того, что покупательская способность ограничена уровнем доходов.
Цены на жилую недвижимость на первичном рынке практически достигли порога рентабельности. Однако продажи жилой и большинства сегментов коммерческой недвижимости, в первую очередь, зависят от уровня доходов населения и предприятий малого и среднего бизнеса. А сейчас он находится на крайне низком уровне. Только в Киеве, по данным экспертов, почти 60 тысяч квартир в новостройках не проданы и имеют все шансы не быть реализованными в ближайшее время. Фактор низкой покупательской способности не позволяет ожидать значительного роста цен на первичную жилую недвижимость, а уровень затрат на организацию строительства, в свою очередь, не способствует возможности их снижения.
Рынок вторичной недвижимости также зависит от многих факторов. Ожидать снижения цен на «вторичку» в престижных районах с хорошо развитой инфраструктурой в 2018 году не стоит. Но при этом возможны колебания цен на жильё так называемого среднего класса и эконом класса, самого востребованного на данный момент в Украине в пределах 5% в годовом выражении.
Ростислав Симонов, руководитель департамента стратегического консалтинга компании UTG
Опасения о формировании так называемого «пузыря» на рынке жилой недвижимости совершенно не обоснованы. Нет даже признаков его возникновения, поскольку этот рынок формируют всего лишь несколько компаний. Порядка 70% рынка «держат» 7 компаний, а 50% объема и вовсе принадлежит двум: Укрбуду и Киевгорстрою. Данные застройщики могут контролировать свои объемы ввода жилья в эксплуатацию. Следовательно, ожидать резкого падения рынка не стоит. Основные операторы на определенном этапе могут снизить темпы ввода в эксплуатацию, и, соответственно, выровнять спрос и предложение.
А вот на вторичном рынке в этом году все еще наблюдалось снижение цен. Падение составило $60 в сравнении с 2016 г., а в гривневом эквиваленте — порядка на 3 тыс. грн. за квадратный метр. Такая ситуация возникла из-за того, что вторичный рынок жилья остается под давлением первичного, где застройщики стремятся предлагать более выгодные условия для стимулирования спроса.
Вероятно, мы будем наблюдать незначительное увеличение цен, но резких изменений в 2018 г., скорее всего не произойдет. В частности, цены на первичную недвижимость эконом-класса и дальше будут оставаться стабильными и вполне сопоставимыми с показателями последних трех лет.
Следите за интересными и эксклюзивными материалами «Минфина» в Telegram