Во-вторых, начал расти курс доллара, что заставило занервничать продавцов, выставляющих цены в национальной валюте. Если гривна и дальше будет обесцениваться, то ценники на квартиры снова перепишут. А в том, что доллар будет только расти, эксперты не сомневаются. Тем более, что даже в проекте бюджета на 2018г, который Камин на днях подал в парламент, заложен среднегодовой курс в 29,3 грн./$ и 30,1 грн./$ в течение бюджетного периода.
Как считает руководитель агентства «Евро рейтинг» Григорий Перерва, поэкспериментировать с ценами наверняка захотят не только частные продавцы, но и застройщики. «Они попытаются пересмотреть стоимость квадратного метра, или, как минимум, уменьшить скидки. Ведь отрасль уже давно работает с минимальной рентабельностью», — говорит эксперт. И при этом добавляет: вовсе не факт, что попытки повысить цены на квартиры будут удачными.
«Минфин» разбирался стоит ли спешить с покупкой жилья «пока не подорожало» и как изменятся цены на недвижимость в обозримом будущем.
Кто так строит?
По данным Domik. ua, средняя стоимость квадратного метра в новостройках в Украине 12,2 тыс. грн. самые высокие цены в Киеве (14, 3 тыс. грн.), Харьковской, Донецкой (12,8 тыс. грн.), Ровненской (12,4 тыс. грн.) обл. и пригороде столицы (12,3 тыс. грн). Дешевле всего покупка квартиры в новом доме обойдется в Кировоградской (10 тыс. грн.), Житомирской (10,7 тыс. грн.), Закарпатской (10,6 тыс. грн.) обл.
Но парадокс в том, что практически во всех регионах прайсы застройщиков занижены или балансируют на грани рентабельности, — говорит Перерва. В Минрегионстрое подсчитали, что себестоимость сооружения квадратного метра жилья в Киеве в этом году составила порядка 10,1 тыс. грн. Но многие подрядчики продают апартаменты практически по такой же цене — от 10,5 тыс. -11 тыс. грн./кв.м. В пригороде цены еще ниже — от 8 тыс. грн./кв.м.
В расчетах на следующий год Минрегион озвучил себестоимость строительства в 14,3 тыс. грн./кв.м. Рост связан с подорожанием стройматериалов на 22,5% и увлечением зарплат в этой отрасли.
Но эксперты сомневаются, что застройщики смогут столь же радикально переписать свои прайсы.
«На первичке предложение крайне высокое, а спрос – крайне низкий. По нашим данным, количество сделок в этом сегменте не превышает 5 тыс. в год. При этом, по данным портала Address.ua, только за первое полугодие 2017 г. стартовало 30 новых строек, и на рынок вышло около 21 тыс. дополнительных квартир. Если не изменится экономическая ситуация в стране, то при таком темпе продаж построенных квартир хватит на десять лет вперед», — говорит управляющий директор компании ARPA Real Estate Михаил Артюхов.
Григорий Перерва добавляет, что в такой ситуации застройщики вряд ли рискнут повысить цены. Ведь тогда найти покупателя на свой товар они точно не смогут — доходы украинцев не растут, а о возобновлении кредитования можно только мечтать.
«Будут пытаться по максимуму снизить себестоимость за счет использования менее качественных стройматериалов, увеличения количества квартир на этаже, экономии на инфраструктуре», — прогнозирует эксперт.
«Серые» скидки
Но есть и более серьезный риск, чем просто купить плохо построенное жилье.
«Пикантности рынку добавляет тот факт, что он «двигается» деньгами частных инвесторов и самих застройщиков, а не, скажем, кредитным ресурсом. А это — крайне опасно», — отмечает Михаил Артюхов.
Схема, по которой сейчас строят множество жилищных комплексов выглядит просто: компания начинает сооружать дом нередко даже не закончив оформлять всю документацию на объект. Сразу же запускают продажу квартир и, чтобы выйти на нужные объемы строительства, заливают новые фундаменты следующих домов. Получается, что за счет продажи жилья в первом ЖК достраивают второй, второй финансирует третий и т.д. Если в какой -то момент схема дает сбой, получается классическая пирамида — достроить последние объекты просто не за что. Соответственно, шансы покупателей получить ключи от вожделенной квартиры и отпраздновать новоселье стремятся к нулю.
Определенный процент таких строек в Киеве, да и в регионах, был всегда. Стоит вспомнить хотя бы нашумевший «Элита-цeнтр», оставивший на улице сотни несостоявшихся новоселов.
Но в последние годы размах строительства пирамид приобрел угрожающие масштабы. Одна из последних раскрытых афер — «империя» одиозного столичного застройщика Анатолия Войцеховского. Более 40 объектов не только претендовали на статус долгостроев, но еще и возводились на проблемных участках. В итоге, даже если такие дома и достраивают, владельцы квартир не могут оформить право собственности на них, а сами жилищные комплексы власти не подключают к коммуникациям.
В августе этого года сотни покупателей такого жилья, которые были вынуждены вселиться в проблемные квартиры, перекрыли Харьковское шоссе, требуя от властей вмешаться в ситуацию.
Тем не менее, жилье в домах Войцеховского до сих пор продается по тем же бросовым ценам — от 10 тыс. грн./кв.м. Более того — его продолжают покупать. Реализуют и немало квартир в других похожих объектах.
Экспертов настораживает тот факт, что власти в последнее время заметно охладели к проблеме так называемых «серых строек». Градостроительный кадастр, где собиралась вся информация о законности того или иного объекта, заполняют уже не так тщательно, как раньше.
В итоге, — говорит Григорий Перерва, количество незаконных строек формально уменьшилось: сейчас их менее десятка. А «новичок» там и вовсе один — ЖК «Ясногорский».
Но эксперт сомневается в правдивости этих данных. По его подсчетам, в Киеве и пригороде не менее 80 новостроек, которые рискуют оказаться проблемными (часть из них заморожены, часть не имеют всех необходимых разрешительных документов).
Когда лопнет этот «жилищный пузырь» — остается только гадать. Аналитик агентства SV Development Сергей Костецкий прогнозировал масштабный кризис на рынке еще прошлой осенью. Теперь же эксперты сдвинули сроки коллапса еще на год.
Между тем демпинг серых застройщиков не позволяет повысить цены и честным компаниям. Так что опасаться резкого подорожания первички в ближайшее время точно не стоит, — убеждают эксперты.
Вторичка попала на распродажу
Переизбыток предложения на первичке «давит» и на вторичный рынок. По данным SV Development, за год заметно подешевело старое жилье почти во всех районах столицы. Скажем, если по состоянию на начало сентября 2016 года квадратный метр на вторичке в Голосеевском районе стоил $1083, то на аналогичную дату этого года — $1014. В Дарницком районе цена упала с $911 до $841/кв.м, в Днепровском — с $1025 до $957, в Оболонском — с $1260 до $1204, Подольском — с $1124 до $1068 и т.д. В итоге в среднем по Киеву вторичка подешевела на $62/кв.м — с $1165 до $1103.
И нынешняя попытка владельцев недвижимости отыграть цены, по мнению Перервы, вряд ли окажется успешной. Ведь покупателей, готовых вложить деньги в старые квартиры, становится все меньше. «Старое жилье становится слишком дорогим в обслуживании — после прошлогоднего роста тарифов на коммуналку именно жители хрущевок получили самые высокие платежки. В таких домах давно износились коммуникации, а после создания ОСМД горожанам придется проводить капитальные ремонты за свой счет», — поясняет эксперт.
Эту тенденцию подтверждает и тот факт, что доля новостроек в общих продажах жилья постоянно растет и уже достигла 40%. А владельцы вторички, чтобы стимулировать спрос, все активнее предлагают потенциальным покупателям скидки, которые могут достигать 10-15% от первоначальной цены. Этот дисконт проходит мимо официальной статистики. Если бы его учитывали, динамика снижения цен была бы еще более заметной.
К примеру, по данным Domik. ua, не так давно в Соломенском районе была продана квартира всего за $13,5 тыс. грн. Общая площадь однушка — 21,1 кв.м, санузел совмещен, жилье требует ремонта. Но все эти недостатки оправдывает стоимость квадратного метра в $640.
При этом, согласно мониторингу SV Development, среднестатистический квадрат жилья в том же Соломенском районе стоит $944. И такие «бросовые» квартиры есть буквально по всем районам столицы, — утверждают риэлторы.
Между тем, так называемое старое новое жилье (в новостройках, которые были сданы в эксплуатацию 3-5 лет назад и уже заселены) практически не падает в цене, и покупатели на него находятся.
По данным Domik. ua, трешка на Героев Сталинграда (Оболонь) в современном монолитно-блочном доме площадью около 130 кв.м недавно «ушла» за $158 тыс,. а это $1225/кв. м. При этом апартаментам еще и требуется косметический ремонт.
Эксперты считают, что в дальнейшем рынок жилья будет расслаиваться еще более активно: старые неликвидные квартиры станут стремительно дешеветь, а объекты, которые пользуются спросом, могут даже немного подорожать. Но это при условии, если обещанного риэлторами коллапса не произойдет. Ели же «жилищный пузырь» все же лопнет, цены на новостройки могут обвалиться в разы, а вторична, наоборот, начнет дорожать, как, пусть и не очень качественный, но надежный объект для вложения средств.
Мария Романова