Но, как отмечает управляющий партнер Fortune Capital Ltd Юлия Ржевская, выбирая апартаменты за рубежом, наши граждане чаще всего поддаются эмоциям: покупают то, что понравилось и на что хватает денег. А как будут обслуживать новое жилье и смогут ли на нем заработать, даже не задумываются.
Между тем, даже самая скромная квартира в Европе будет ежемесячно тянуть из вашего кошелька, минимум, 200-300 евро (коммунальные платежи, налоги и пр.). «Минфин» разбирался, как не потратить лишнего, и на какой недвижимости сейчас можно больше всего заработать.
Море денег
Одним из самых доходных традиционно считается жилье в курортных зонах. Море, солнце и неиссякаемый поток туристов — главные аргументы, которыми оперируют продавцы апартаментов, заманивая доверчивых покупателей.
По словам руководителя агентства «Евро Рейтинг» Григория Перервы, самые ходовые среди украинцев - морские апартаменты в Болгарии, Испании, Турции. С недавних пор в топовый список вошла и Грузия.
Читайте также: «Безвиз» для валютных вкладчиков
Главное, что объединяет недвижимость в этих странах — относительно невысокие цены. Скажем, в Болгарии квартиру- студио в новом жилищном комплексе с бассейном в курортной зоне реально приобрести за 25-30 000 евро. За такие же деньги предлагаеют и жилье у моря в Турции. К примеру, в поселках возле Анталии или Мармариса. А в Грузии, которая в последние годы активно строится, есть широкий выбор новых квартир по 200-300 евро за квадратный метр. То есть чтобы стать счастливым обладателем студии в 50 кв. м в окрестностях Батуми, нужно всего 10-15 000 евро.
В Испании можно уложиться в 50 000 евро: за такую сумму предлагают квартиры у моря, к примеру, в Аликанте, — рассказывает основатель агентства «Мигронис» Анатолий Летаев.
При этом риэлторы обещают покупателям доходность, как минимум, 5% годовых. Жилье в Болгарии, по их словам, в сезон реально сдавать от 20-30 евро в сутки, в Турции и Грузии — по 35-50 евро, а в Испании арендные ставки доходят до 70-100 евро в сутки.
Но, по словам Юлии Ржевской, нарисованная риэлторами красивая картинка часто не имеет ничего общего с действительностью.
«В Болгарии и Испании был бум продаж курортных апартаментов гражданам СНГ, в том числе, россиянам и украинцам. И теперь все они хотят сдавать свои квартиры и зарабатывать на туристах. В итоге предложение жилья превышает спрос»,- рассказывает эксперт.
Неприятным сюрпризом для владельцев тамошнего жилья стала также активность отельеров: те настроили столько гостиниц и смогли обеспечить туристам такой сервис и цены, что частникам попросту не остается постояльцев.
По самым скромным оценкам, в Болгарии и Турции в сезон простаивает до 20% всех сдающихся квартир.
Это развязало руки посредникам — они выбивают у владельцев рекордные комиссионные ( до 40% от арендной ставки).
Продать ставшие обузой квадратные метры также нелегко — предложение в базе риэлторов зашкаливает. Причем приходится конкурировать с новостройками, которые растут как грибы после дождя. Так что многие собственники вынуждены отдавать квартиры себе в убыток.
По тому же пути сейчас идет Грузия: эксперты прогнозируют, что мыльный пузырь на тамошнем рынке недвижимости лопнет уже в ближайшее время.
Пока все более- менее благополучно в Турции: курортный сезон там длится долго, а туристов хватает на всех. По данным Юлии Ржевской, в Турции можно рассчитывать на доходность недвижимости в 8-10% в год, тогда как, к примеру, в Испании она составляет 6%.
Читайте также: Квартира с сюрпризом: что нужно знать, покупая жилье в Европе
Между тем, Григорий Перерва считает, что все может изменить политическая нестабильность в стране и теракты, которые становятся регулярными. Многие иностранные владельцы турецкой недвижимости уже начали избавляться от своего имущества, что грозит рынку обвалом цен.
Тем, кто хочет зарабатывать на курортниках, эксперты советуют присмотреться к Кипру и Таиланду. Доходность там такая же, как и в Турции — 8-10% годовых, курортный сезон длится 6-9 месяцев, а политическая ситуация стабильна.
Правда, цены повыше, чем в Турции. По данным Ассоциации застройщиков Кипра, в Ларнаке апартаменты в 100 кв. м в новом ЖК стоят 190 тыс. евро. Жилье попроще — квартиру в старом доме в 50 квадратов — можно найти за 60-70 000 евро.
В Таиланде цены на жилье пока остаются невысокими. К примеру, в Патайе студия 24 кв м предлагается за $25 000, а апартаменты на 2 спальни можно купить за $50 000 Есть и плохая новость: рост цен на рынке недвижимости Таиланда прекратился, так что перепродать жилье с выгодой для себя будет непросто.
Возможности большого города
Судя по последним тенденциям, самой доходной в ближайшее время будет не курортная, а городская недвижимость — как жилая, так и коммерческая.
По словам Анатолия Летаева, такие объекты можно как сдавать в аренду, так и со временем выгодно перепродать. В среднем по Европе цены на недвижимость ежегодно растут на 5-10%, но в Восточной Европе динамика выше и может достигать 15% в год.
К примеру, в Варшаве, Будапеште и Праге квартиры за последние три года выросли в цене на 20-35%. Инвесторы, которые в 2014 г купили скромные апартаменты за 50 000 евро, теперь могут перепродать их уже за 60-80 000 евро или же сдавать в аренду, получая «чистыми» по 400-700 евро в месяц.
Читайте также: $50 000 от НБУ: что на них можно купить за границей
Для сравнения: в США ежегодный рост цен на недвижимость, по итогам прошлого года, составил всего 3%. В Великобритании после Брекзит цены просели на 1,5%. Но уже в этом они могут вырасти на 3-5%. Ослабление фунта стерлингов и понижательные ценовые тренды привлекли внимание покупателей из Азии, которые кинулись скупать английскую недвижимость.
Юлия Ржевская советует не сбрасывать американскую и британскую недвижимость со счетов и нашим покупателям. Хотя ее сложно выгодно перепродать, на ней можно хорошо зарабатывать.
Скажем, доходность недвижимости в США составляет 8-14%, а в Великобритании — 8-10% в год.
При этом в США самой доходной является торговая недвижимость в крупных городах, в в Великобритании — жилье для студентов и объекты, которые можно перепрофилировать под дома престарелых.
«В Британии суммарные инвестиции в студенческую недвижимость в 2013 году составили 2,1 млрд фунтов, а в 2015 — уже 4,28 млрд. И спрос на такие объекты остается стабильно высоким: что бы не случилось с мировой экономикой, Великобритания останется ведущим международным образовательным центром», — поясняет Ржевская.
К примеру, в Ньюкасле продаются студенческие апартаменты в комплексе Sky Building. Застройщик готов отдать оптовому покупателю меблированные комнаты по 15 квадратов по 52 000 фунтов и обещает доходность 8% в год на протяжении, по меньшей мере, 10 ближайших лет.
Не меньший ажиотаж на рынке жилья для пенсионеров. В Британии растет число жителей старше 65 лет, а насыщенность рынка домами престарелых невысокая: на каждые 100 тыс. пожилых британцев насчитывается всего 5 000 койко-мест. Для сравнения: в странах Западной Европы этот показатель составляет порядка 8 тыс.
Апартаменты под дома престарелых в Британии предлагаются от 58-60 тыс./комната с доходностью 8% на протяжении 25 лет и возможностью обратной продажи девелоперу за 115-125% от первоначальной цены.
Леся Павелецкая