Перший внесок: чим більше, тим краще
Отже, починаємо з першого враження, яке ви справляєте на банкірів, як позичальник. Фінансисти складають його із суми, яку позичальник готовий викласти в якості першого внеску. Здебільшого в банках він становить не менше 20% від вартості нерухомості. Але чим більший відсоток позичальник готовий одразу внести, тим вищі його шанси отримати кредит.
«В середньому клієнти вносять 30−35% від вартості житла. Початковий внесок банку необхідний для того, щоб підтвердити платоспроможність позичальника», — пояснює начальник управління кредитування роздрібного бізнесу банку Глобус Віталій Кириленко.
Майже не мають шансів отримати іпотеку ті, хто не має достатньої суми для першого внеску, або ж хочуть зробити його за рахунок тих таки позикових коштів. Логіка банкірів проста: якщо позичальник не зміг накопичити навіть на перший внесок, то й навряд чи зможе сумлінно обслуговувати кредит.
Читайте також: Іпотека-2021: хто кредитує і скільки коштує
Високий стабільний дохід
Але першого враження недостатньо для схвалення іпотечного запиту. Треба ще володіти фінансовими ресурсами для обслуговування кредиту. Тому банки ретельно оцінюють сумарне значення доходів та витрат позичальника.
«Важливо, щоб доходів вистачало не тільки на щомісячне обслуговування іпотечного кредиту, а також і на підтримання нормальних умов життєдіяльності позичальника та його родини», — підкреслює начальник управління розвитку продуктів Укргазбанку Віталій Годун.
Мінімальна межа доходів — не менше 5000 грн в місяць. Але, відверто кажучи, шанси отримати іпотеку з такою сумою теж мінімальні.
«Для розгляду можливості надання іпотечного кредиту позичальнику, а також враховуючи середню вартість житла — офіційний підтверджений дохід людини/сім'ї повинен складати від 20 тисяч гривень», — повідомляють у пресслужбі Кристалбанку.
Оцінюючі платоспроможность клієнта, банкіри користуються правилом: витрати на обслуговування кредитних зобов’язань не повинні перевищувати 50−60% доходу позичальника чи його сім'ї.
За основу береться інформація про середній дохід позичальника: для найманих працівників — за останні 6 місяців, для приватних підприємців — за 12 місяців. Дохід позичальника чи сім'ї коригується на кількість членів сім'ї (дітей, утриманців, інші зобов’язання і т.ін.).
Для прикладу розглянемо потенційного позичальника віком 30 років, не одруженого, без дітей, який хоче отримати 700 тис. грн кредиту на максимальний термін 20 років із відсотковою ставкою 10% річних. Виплати за кредитом та відсотками складатимуть 8750 грн на місяць, при цьому витрати на життя становлять 4−5 тис. грн на місяць.
Для успішного отримання кредиту на таких умовах потрібно надати банку довідку про середньомісячний дохід не менше ніж на 19 тис. грн.
Ідеальний варіант — якщо щомісячний платіж не перевищує чверть сукупного доходу родини. Адже так банкіри перестраховуються від непередбачуваних ситуацій, які можуть статися із позичальником і вибити його із графіку погашення кредиту.
Читайте також: Іпотека під 7%. Кому видаватимуть і на яких умовах
Професія має значення
Минулого року на особливому рахунку в банків були клієнти — працівники бюджетної сфери та держслужбовці. Їм видавали іпотеку охочіше, часто на більш привабливих умовах. Натомість до працівників секторів, найбільш постраждалих від пандемії і карантинних заходів, кредитори підходили з особливою обережністю.
Схоже, подібні тенденції частково зберігатимуться і у 2021 році. Перед тим, як видати іпотечний кредит, банки аналізуватимуть фінансове становище позичальника не просто в момент звернення, але й в динаміці, оцінюючи доходи як за минулий період, так і в перспективі.
«Звичайно, в ході оцінки можливості надання кредиту потенційному позичальнику оцінюється багато факторів. Зокрема, місце роботи клієнта, компанія клієнта, галузь економіки, в якій працює роботодавець, стабільність бізнесу компанії, політику компанії під час кризи і локдауну щодо власних працівників, наскільки цінним є співробітник для компанії, його кваліфікаційні навики і т.ін.», — коментує директор з розвитку роздрібного бізнесу департаменту підтримки та координації мережі Правекс Банку Володимир Чорненький.
Однак, як стверджують банкіри, сфера зайнятості не відіграватиме вирішального значення. В першу чергу, аналізуватимуть самого клієнта та співвідношення його доходу до суми кредиту.
Вікові преференції
Ще один важливий момент при розгляді банком заявки на іпотеку — вік позичальника. За загальним стандартом, мінімальний віковий поріг для надання кредиту — 21 рік, максимальний — 70 на момент закінчення строку кредитування.
«Звісно ж, нам легше працювати з людьми у віковому діапазонні 27−50 років. Здебільшого ці люди чітко розуміють, що саме хочуть отримати», — зауважує представник банку Глобус Віталій Кириленко.
Втім, банкіри запевняють, що переваг, як таких, немає і для кожного клієнта, який звертається за кредитом, намагаються знайти найоптимальніші варіанти, щоб якнайповніше задовільнити його вимоги.
Читайте також: Чи стане доступне житло ще доступнішим
Роль кредитної історії
Кредитна історія — репутація позичальника. Вона є одним з ключових факторів при прийнятті рішення щодо надання кредиту клієнту.
Наявність позитивної кредитної історії вітається банками та додає значну кількість балів при скоринговій оцінці. Крім того, клієнти з хорошою кредитною історію мають можливість отримати на ринку найкращу цінову пропозицію по кредиту.
Але відсутність кредитної історії не буде причиною відмови в оформленні іпотеки. Інша справа, якщо кредитна історія є і вона негативна. Тоді ризик отримати відмову банку суттєво зростає.
«Є різні причини виникнення фактів, які призвели до неможливості клієнтом обслуговувати власні зобов’язання. Банки індивідуально можуть оцінити поведінкову модель позичальника, його комунікацію з банком-кредитором, спроби врегулювати ситуацію, чи повне ігнорування звернень банку. На основі цього приймається рішення, чи надати такому клієнту кредит, чи відмовити», — пояснює представник Правекс Банку Володимир Чорненький.
Якщо ж так трапилося, що кредитна історія недосконала, це аж ніяк не означає, що клієнт навічно занесений у «чорний» список позичальників і йому ніколи не видадуть кредит. Шанси отримати іпотеку зростуть, коли позичальник сплатить власними коштами 50% і більше вартості майна, яке купує за рахунок кредитних коштів.
Читайте також: Як перевірити свою кредитну історію
Як підвищити шанси на отримання іпотеки
Офіційне працевлаштування, хороша кредитна історія, збільшення доходу, постійне підвищення кваліфікації, кар'єрний ріст дозволяють банку при прийнятті рішення більш лояльно оцінювати позичальника.
Позитивну роль відіграє наявність поручительства, а також, якщо клієнт має у власності майно або грошові вклади, розміщені в інших банках.
Банкіри наполегливо рекомендують одразу надавати максимально повну інформацію про себе, з усіма «нюансами». Намагатися «не забувати» повідомляти, наприклад, про інший діючий кредит. Якщо раніше приховати від кредитора таку інформацію не складало особливих труднощів, то зараз банки, як правило, мають доступ до цих даних і активно їх аналізують.
Причини відмови у видачі кредиту
Основні причини відмови в отриманні іпотеки, за словами банкірів, пов’язані з недостатнім розміром офіційно підтвердженого доходу. Те, що значна частина доходів позичальника перебуває в тіні — виплата лише мінімальної зарплати, декларування мінімального доходу підприємця — не дозволяє банкам прийняти позитивне рішення про надання іпотеки.
Іншим найпоширенішим стоп-фактором є негативна кредитна історія клієнта або членів його сім'ї.
Не на руку позичальнику грають також відкриті судові провадження та зіпсована ділова репутація.
Читайте також: Що заважає зробити справді дешеву іпотеку
Слово за регулятором
Нещодавно Нацбанк розширив можливості для кредитування під іпотеку. Зокрема, дозволив враховувати доходи членів родини позичальника в скорингу на отримання кредиту. Рішення регулятора учасники ринку оцінюють однозначно позитивно. На їх переконання, це дозволить банкам поступово нарощувати кредитні портфелі, а позичальникам отримати більш доступні кредити.
Банкіри кажуть, що корисним було б рішення про врахування покриття за кредитами на первинному ринку. Це дозволить значно знизити власний внесок позичальника та зменшити відсоткові ставки, що, в свою чергу, збільшить попит на первинному ринку нерухомості.