Чому так відбувається
У рамках спільного дослідження НАБУ-USAID ми виділили 10 основних причин, що негативно впливають на ринок іпотечного кредитування в нашій країні, а також запропонували алгоритм усунення цих проблем.
Причина 1: відсутність чіткого переліку документів для вчинення виконавчих написів нотаріусів
Справа в тому, що постанова КМУ 1172 не встановлює чітко переліку документів, необхідних для вчинення виконавчих написів, а також містить неточності, що допускають різне трактування одних і тих же норм. В результаті для недобросовісних позичальників залишається «діра» в законодавстві, що дозволяє їм нескінченно судитися і не виконувати своїх зобов'язань. І в свою чергу — до масових оскаржень у судовому порядку законності вчинених нотаріусами виконавчих написів, що створює для кредиторів ризики при використанні цього інструменту врегулювання заборгованості.
Що з цим робити. Внести зміни до Постанови КМУ для встановлення чіткого переліку документів, необхідних для вчинення виконавчих написів нотаріусів.
Читайте также: Що заважає зробити справді дешеву іпотеку
Причина 2: складнощі в питаннях виселення з іпотечного житла
Дешева і доступна іпотека може бути тільки там, де кредитори і позичальники грають за чесними правилами. Але наше сьогодення створює для недобросовісних позичальників можливості грати нечесно. І ось чому:
Конфлікт житлового та Цивільного кодексів. Зараз ми спостерігаємо відсутність єдиної процедури реєстрації прав на проживання в конкретному житлі та ототожнення реєстрації з майновими правами на житло.
Це абсурдний підхід, адже існує окремий інститут «місце проживання та реєстрації» (Житловий кодекс) та інститут власності (Цивільний кодекс), що передбачає право власника володіти, користуватися, розпоряджатися майном.
Право власності є непорушним. Але в результаті неузгодженості нашого законодавства банк, що стягує заставу (власник майна), не може виселити з квартири попередніх власників. Тобто фактично банк як власник не може розпоряджатися своїм майном або навіть зайти до нього з метою огляду, що є абсолютно нездоровою ситуацією.
Що з цим робити. Необхідно внести зміни до Житлового кодексу, закони «Про свободу пересування і вільний вибір місця проживання», «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень» і «Про іпотеку».
Реєстрація в іпотечному майні нових осіб, включаючи неповнолітніх, без згоди іпотекодержателя. На сьогодні вже нормативно передбачено, що ЦНАП відмовляє в реєстрації в житло, яке перебуває під забороною відчуження і обтяжене іпотекою. Однак проблема залишається відкритою в регіонах/районах, в яких функцію реєстрації виконують інші органи.
Тому для недобросовісних позичальників все ще залишається відкритою опція, наприклад, зареєструвати в житло дітей, щоб ускладнити процес його відчуження.
Читайте також: Чому іпотека під 10% не вирішить житлових проблем українців
Що з цим робити. Необхідно, щоб Мін'юст надав підлеглим органам роз'яснення про неможливість реєстрації в житло, яке перебуває під забороною відчуження, без згоди кредитора. Максимум — прискорити і завершити процедуру створення ЦНАП у всіх регіонах.
Неможливість реалізації іпотечного майна, якщо на нього мають право власності або право користування неповнолітні. Зараз існує вимога про надання опікунською радою згоди на звернення стягнення на іпотеку. Також в інструкції Мін'юсту прописана неможливість вивести квартиру/будинок на публічні торги із зареєстрованими неповнолітніми. Натомість у Законі «Про іпотеку «такого моменту не зазначено.
Тому в цьому контексті теж необхідні зміни в законодавстві. Адже при реєстрації неповнолітніх у заставному майні його стягнення стає фактично неможливим, чим часто користуються непорядні позичальники.
Неможливість виселення з предмета іпотеки, якщо житло придбано не за кредитні кошти. У сформованій судовій практиці, а також в Житловому кодексі прописано, що громадянам, які виселяються з житлових приміщень, одночасно має надаватися інше постійне житлове приміщення. Але в нашій країні відсутній соцфонд для тимчасового проживання.
Тому логічним рішенням буде виключити вимогу про те, що в рішенні суду має бути зазначено постійне житлове приміщення, що надається особі, яку виселяють. Паралельно необхідно створити фонд з будівництва та утримання житлових приміщень для тимчасового проживання.
Банки — не монстри, які хочуть всіх виселити. Навпаки, наша мета — надавати іпотеку сумлінним людям, які її потребують, на зручних і хороших умовах. Але це неможливо, коли для недобросовісних позичальників існує мільйон схем, як не виплачувати гроші. І поки ми цього не змінимо, про ринок доступної іпотеки можна забути.
Причина 3: неврегульовані податкові аспекти
Врегулювання заборгованості за часткове списання боргу породжує зобов'язання з податку на дохід фізичної особи. Адже позичальник отримує благо. Податкове навантаження може бути значним за сумою і є причиною, через яку позичальник не погоджується на врегулювання боргу, оскільки не має коштів на сплату податку.
Мотивувати клієнтів до реструктуризації зобов'язань можна за рахунок встановлення податкових пільг на прощену в процесі реструктуризації частку боргу.
Причина 4: неузгодженість норм про скасування реєстраційних дій
Зараз в Законі «Про іпотеку «говориться, що скасування реєстраційних дій можливе тільки в судовому порядку. Натомість Закон «Про держреєстр прав на нерухоме майно та їх обтяжень» зазначає, що оскарження реєстраційних дій може бути направлено до Мін'юсту та до суду.
Тому очевидна необхідність виправити цю неузгодженість, зокрема шляхом обмеження права Мін'юсту скасовувати реєстраційні дії.
Причина 5: несприятливі умови споживчого кредитування
Закон «Про споживче кредитування» не дозволяє розрахувати повну вартість кредиту із застосуванням змінної процентної ставки. Зате потрібні гнучкі тарифи, щоб банки могли надавати іпотечні кредити на тривалі терміни.
Вирішенням цієї ситуації може бути внесення змін до законодавства і викреслювання кредитів на придбання житла зі списку споживчих (або обмеження споживчих кредитів певною сумою).
Читайте також: Скільки реально коштує «дешева іпотека під 10%»
Причина 6: первинний ринок, програми та гарантії
Сьогодні фактично відсутній механізм контролю за виконанням зобов'язань забудовником. Існує висока концентрація шахрайських операцій при низькому рівні захищеності кредитора. Наприклад, досить часто відбувається зміна адреси в процесі введення будинків в експлуатацію або «технічне» банкрутство забудовників. І цей перелік шахрайств не є вичерпним.
Тому необхідне введення на законодавчому рівні програм, контролюючих ринок житла на первинному ринку в контексті кредитування та захисту прав кредиторів. Паралельно важливо встановити гарантії держави на завершення будівництва та введення в експлуатацію будинків.
Причина 7: відсутність механізмів мінімізації ризиків втрати забезпечення
Відповідно до Порядку вчинення нотаріальних дій, підставою для припинення іпотеки та зняття заборони відчуження предмета іпотеки у разі укладення договору купівлі-продажу є заява іпотекодержателя. Коли право власності на предмет іпотеки переходить від іпотекодавця до іншої особи на підставі Закону «Про іпотеку», такому переходу права передує заява іпотекодержателя про припинення іпотеки та зняття заборони.
При визнанні незаконним переходу права власності та скасування відповідних рішень, іпотекодавець знову набуває права власності на предмет іпотеки. Однак іпотекодержатель позбавлений можливості відновити своє право на іпотеку і заборону на підставі заяв. Оскільки це не передбачено згаданим Порядком. Тому іпотекодавець відновлює свої права, а нерухоме майно залишається без обтяжень. Відповідно, існує ризик втрати забезпечення іпотекодержателем.
Причина 8: недосконале законодавство з фінлізингу
Цікавою альтернативою класичній іпотеці на нашому ринку могло б стати надання житла у фінансовий лізинг. Але законодавство недостатньо чітко регулює взаємини фінлізингу в сфері нерухомості. Щоб цей інструмент запрацював, необхідно забезпечити право лізингодавця на дострокове розірвання договору у разі несплати лізингових і комунальних платежів більше 30 календарних днів.
Також важливо передбачити право лізингодавця на виселення лізингоодержувача та членів його сім'ї у разі дострокового розірвання договору на підставі виконавчого напису нотаріуса.
І це не єдині зміни, яких гостро потребує ринок фінансового лізингу.
Врегулювати питання фінлізингу можливо внесенням змін до законів «Про фінансовий лізинг», «Про фінансові послуги та державне регулювання ринків фінансових послуг», ЦКУ, «Про свободу пересування та свободу вибору місця проживання».
У НАБУ вже є відповідні напрацювання.
Причина 9: відсутність розширеного доступу до держреєстрів для банків
Банки мають володіти повною і достовірною інформацією для прийняття розумних і зважених рішень. Тому їм потрібен доступ до Державного реєстру фізичних осіб — платників податків, єдиного банку даних про платників податків — юридичних осіб, Державного реєстру загальнообов'язкового державного соціального страхування, Єдиного демографічного реєстру.
Причина 10: популістські ініціативи
Якщо ми хочемо побачити в Україні дійсно працюючий ринок іпотеки, нам критично необхідно уникати популістських дій влади. Зокрема, мораторій на відчуження заставних активів, придбаних за рахунок валютних кредитів, повинен бути знятий
Також зазначу, що проекти законів про кредитні зобов'язання позичальників із зони АТО/ООС переводять на банківську систему всі негативні наслідки невиконання зобов'язань за іпотечними кредитами і суперечать державним пріоритетам щодо відновлення кредитування.
Замість висновків
Якщо всі ці проблеми не будуть вирішені, найближчим часом нам варто забути про доступний ринок іпотеки. Адже в цивілізованих країнах борги прийнято виплачувати, а не створювати умови для шахрайства, неоднозначних дій і перешкод для цивілізованого вирішення складних ситуацій.