Качество как преимущество

После практически полной остановки рынка недвижимости в первые месяцы полномасштабной войны, в этом году он демонстрирует стабильное восстановление. Согласно данным портала ЛУН, более 80% ЖК, которые строили в начале 2022 года, уже возобновили работу отделов продаж. Правда, строительство сейчас проходит на несколько меньшей доле новостроек — около 75%.

Кроме этого, по словам сооснователя ЛУН Андрея Мима, еще в 200 новых ЖК началась продажа квартир. Конечно, распределение по регионам здесь неравномерное. Как строительство новых домов, так и восстановление работ касается преимущественно запада Украины и Киева. В восточных и южных регионах ситуация хуже.

Застройщики сталкиваются с рядом таких проблем, как нехватка рабочих рук, удорожание материалов, проблемы с логистикой, но основная из них — существенное уменьшение количества покупателей. По оценкам девелоперов, в Киеве их стало меньше ориентировочно на 70%, по сравнению с довоенным временем. В то же время, если посмотреть на данные середины 2022 года, то сейчас количество сделок все же выросло в несколько раз.

«Начиная с весны, спрос начал демонстрировать восстановление. Он формируется за счет внутренней миграции — новые жители Киева уже определились со своим местожительствов в более долгосрочной перспективе. Также важную роль играет отложенный спрос, ведь, несмотря на периодические обстрелы, люди поняли, что жизнь продолжается и с начала лета этого года начался второй этап роста», — рассказывает коммерческий директор компании Seven Hills Владислав Максимьяка.

Инвесторы ожидают, что после победы спрос на жилье существенно вырастет, а, соответственно, пойдет вверх и его стоимость. Текущие расчеты экспертов подтверждают такие ожидания. По оценкам управляющего партнера Ukraine Economic Outlook Михаила Кухара, наличные деньги на руках у украинцев составляет более $60 млрд. Соответственно, когда люди убедятся в стабилизации ситуации, значительная часть этих денег пойдет в недвижимость.

Поскольку возможность выгодно перепродать жилье будет в значительной степени зависеть от его класса, следует понимать, что предлагают застройщики и как различают жилье.

Различие классов

Девелоперы различают 5 классов недвижимости:

  • Эконом;

  • Комфорт;

  • Бизнес;

  • Премиум;

  • Элит.

Эконом — это самое дешевое жилье, которое строится в спальных районах или на окраинах городов. Часто рядом с такими домами расположены оживленные автомагистрали, рядом может не быть развитой инфраструктуры. В домах, как правило, используются более дешевые материалы, в результате чего в них плохая звукоизоляция, потолки низкие — около 2,5 метров. Кроме этого, застройщики часто не заботятся о безопасности, а возле домов нет паркомест.

Комфорт — подразумевает лучшее расположение, с более удобной инфраструктурой и транспортной развязкой. Также в таких домах часто лучше планировка, большая площадь кухни, как правило, застройщик во дворе размещает детскую площадку, предусматривает гостевую парковку.

Бизнес — в этом классе застройщик начинает заботиться не только о самом помещении, но и о внешней среде. Как правило, территория таких комплексов закрытая. Дома часто имеют свою инфраструктуру на первых этажах, например, магазины или кофейни. В качестве бонуса, застройщик может добавить «бонусы», вроде системы фильтрации воды или очистки воздуха.

Премиум — такие ЖК расположены в более престижных районах, где хорошо развита вся необходимая инфраструктура. Планировка квартир более продуманная, кухни еще больше, как и санузлы, в квартирах часто есть гардеробные, а высота потолков — от 3 метров. Застройщик заботится об охране, использует более дорогие материалы, и предоставляет разнообразные сервисы, а сам ЖК — уже не просто многоквартирный дом, а сделан, как дизайнерский проект.

«Как правило, себестоимость материалов строительства в ЖК такого класса выше на 30−40%, хотя может колебаться в разных проектах, ведь существует большая разница между использованием, например, красного кирпича или газоблоков, или лифтов разных производителей и стран происхождения», — говорит. коммерческий директор Seven Hills Владислав Максимьяка.

Элит — это самые дорогие квартиры, часто сочетают в себе расположение в центре и экологических районах, например, возле парков. Важную роль в таких проектах играет панорамный вид. Площадь квартир, как правило, большая, и часто они продаются уже с дизайнерским ремонтом. Правда, и стоимость такой недвижимости существенно выше, чем других категорий.

Инвесторы обращают больше внимание на премиум-класс, поскольку он сочетает в себе преимущества элитного жилья, но при этом ниже в цене. В то же время, следует понимать, что эта градация не закреплена в законодательстве или жилищных нормах, по факту, застройщики самостоятельно указывают, к какому классу принадлежит их ЖК.

При таких условиях инвесторы рискуют купить квартиру более высокой категории, которую другие потенциальные покупатели к таковой не будут относить. Как следствие, продавать ее придется со скидкой. Поэтому следует понимать, что такое премиум-класс на практике, и на что стоит рассчитывать, прежде чем купить квартиру в таком доме.

Что должно быть в премиум-классе

Расположение

Дома такого класса, как правило, располагаются в центральной части города. Вот только понятие «центра» довольно относительное и, например, с развитием окраин Киева, центр столицы также расширяется.

Поэтому следует проверить, что именно подразумевает застройщик, говоря об удобном расположении. К примеру, ЖК TRIIINITY строится лишь в 650 метрах от Дворца Украины и чуть больше километра к метро Печерская. Центральная часть города обеспечивает близость ко всей необходимой инфраструктуре, лучшим учебным заведениям, магазинам и ресторанам.

Планировка и дизайн

Дом премиум-класса и окружающая среда должна с первого взгляда отличаться от традиционной застройки. ЖК TRIIINITY — это три дома невысокой застройки, в которых вместе всего чуть больше 400 квартир. Комплекс расположен на площади 1,6 га, во дворе будет детская площадка и много прогулочных мест, над которыми работают ландшафтные дизайнеры. На крышах домов предусмотрены общие террасы и спортзал. Дизайнерский в домах и холл с удобной мягкой мебелью.

«В нашем классе важно, какие используются архитектурные и инженерные решения. Какие зоны есть на территории, есть ли место для отдыха, можно ли заниматься спортом, не выходя из дома, где встретиться с друзьями», — объясняет важность этого аспекта коммерческий директор Seven Hills.

Застройщик предлагает квартиры с удобной планировкой, но если у покупателя другое видение своего идеального жилья — его можно изменить еще на этапе строительства. В доме панорамные окна, максимальная шумоизоляция, а на верхних этажах есть индивидуальные террасы. Высота потолков составляет 3 метра.

Во всех домах ЖК есть подземные паркинги, а спуститься в них можно прямо на лифте. Количество мест для автомобилей в полтора раза больше, чем квартир.

Безопасность и энергоэффективность

Одно из отличий недвижимости премиум-класса — обеспечение безопасности жителей. Однако, ее понимание может отличаться, поэтому стоит отдельно обратить внимание на то, что для нее делает застройщик.

Например, в ЖК TRIIINITY не только закрытая территория, но и установлено много камер видеонаблюдения, которые покрывают всю территорию комплекса: лифты, внутренний двор, на паркинг, общая терраса. Есть подземный паркинг с отдельными зонами отдыха.

Обращает внимание застройщик и на энергоэффективность проекта, использует качественные материалы для утепления, что уменьшает затраты на обогрев. Кроме того, он решил установить инновационные лифты Schindler, которые на треть снижают потребление электроэнергии.

Дополнительные сервисы

Кроме базового набора, необходимого для комфортной жизни, застройщики домов премиум-класса пытаются привлечь клиентов благодаря дополнительным бонусам.

«Наша обслуживающая компания работает для жителей 365/24/7. Мы внедряем международные стандарты качества, и предоставляем расширенный комплекс услуг, это не только уборка придомовой территории или текущий ремонт. Перечень услуг гораздо шире. В частности, дополнительный клининг или химчистка. Мы стараемся сделать так, чтобы наш Сервис 360 отвечал всем требованиям жителей», — отмечает Владислав Максимьяк.

Помимо этого, у девелопера есть своя дизайн-студия, которая готова помочь создать стильный и красивый дизайн-проект, а сам застройщик его реализует. Это удобно, потому клиент сразу получит готовую квартиру, куда можно переезжать.

Если же инвестор планирует сдавать квартиру в аренду — управляющая компания может решить и все задачи, связанные с этим.

Тенденции рынка

В условиях продолжения полномасштабной войны застройщики все меньше начинают новые проекты, поскольку покупатели обращают внимание преимущественно на вторичный рынок или на ЖК, работа на которых близится к завершению.

В этих условиях уже в ближайшее время на рынке может возникнуть дефицит нового жилья. Особенно это касается более высоких категорий, в частности, премиум-класса, ведь часть застройщиков не готова вкладывать деньги в более высокостоящие проекты, сосредотачиваясь на экономе или комфорте.

Поэтому инвестиции в жилье премиум-класса выглядят более привлекательными, ведь, даже когда тенденции рынка изменятся, быстро удовлетворить спрос не удастся. Поэтому уже купленное жилье этого класса будет быстрее расти в цене.