Факторы, которые влияют на цену
Цена за квадратный метр в новостройке формируется, в зависимости от совокупности нескольких ключевых факторов.
Класс проекта
Именно от этого фактора зависит, какие материалы будут использоваться при строительстве, каким будет уровень отделки, а также локация. Чем выше уровень отделки и более центральная локация — тем дороже для девелопера себестоимость, следовательно, цена для покупателя недвижимости, соответственно, растет.
Инфраструктура
От уровня инфраструктуры на территории комплекса будет зависеть и стоимость квартиры. Наличие садиков и школ, площадок, зон для отдыха взрослых и детей. Все это — дополнительные расходы. Также на стоимость квадратных метров будет влиять озеленение и ландшафтные работы на территории.
Стоимость земельного участка, на котором строится дом
Чем лучше локация — тем дороже земельный участок. А разница в стоимости, сравнивая центр столицы и окрестности, может достигать 330%.
«У государственных застройщиков или землепользователей есть возможность использования участка на условиях аренды, акта постоянного пользования. Частные же — покупают участок или договариваются с собственником земли на коммерческих условиях. Получить участок под жилую застройку частному застройщику в аренду практически невозможно. Все это влияет на конечную стоимость недвижимости», — говорит руководитель отдела инвестиций и аналитики «Интергал-Буда» Анна Анисимова.
Этажность
Видовые характеристики каждой отдельной квартиры важны для покупателей. А конкуренция за самые привлекательные, с точки зрения клиентов, варианты и формирует цены.
Традиционно считается, что квартиры на первых и последних этажах дешевле, чем на средних. Но, выбирая этаж, отталкиваться, в первую очередь, нужно от собственных предпочтений и жизненных сценариев. У каждого отдельного покупателя свои приоритеты и представления о комфортном для проживания этаже. Логично, что у одиночек они отличаются от семей с детьми или домашними любимцами, которые нуждаются в регулярном выходе на улицу.
Но есть и общие тренды. Второй этаж над коммерцией менее популярен, чем средние и более высокие этажи. К тому же, война тоже внесла свои коррективы. Часть покупателей перестали рассматривать верхний этаж, как преимущество, учитывая фактор безопасности и работу лифтов при отключении света.
Планировка
Планировки, где все комнаты правильной геометрической формы с хорошим естественным освещением, более популярные, поскольку они более функциональные и позволяют максимально рационально использовать пространство. Семиугольные комнаты, комнаты-тоннели, традиционно, пользуются меньшим спросом. Также играет роль наличие ниш под шкафы, зоны хранения, расположение санузлов.
Этап готовности дома
Чем он ниже, тем стоимость для инвестора более привлекательная. «Если девелопер привлекает достаточный объем инвестиций в начале строительства, он несет меньше собственных финансовых рисков, соответственно, и рост цен будет происходить более плавно. Ближе к завершению строительных работ цены корректируют остатки в продаже. Чем меньше вариантов для покупки остается — тем дороже будет квадратный метр», — объясняет Анна Анисимова.
Потому неудивительно, что ближе к завершению строительства цены всегда растут. Следовательно, перед инвесторами стоит выбор — купить на начальных этапах строительства и сэкономить, или купить квадратные метры на финальных этапах работ и уменьшить риски. В условиях войны это очень важно. И война внесла свои коррективы на рынок недвижимости. В «Интергал-Буде» говорят, что осенью 2021 года объем продаж в проектах, до завершения которых было два года, достигал 52%, а сейчас составляет всего 11%.
«Треть сделок сейчас — покупка квадратных метров в домах, которые уже получили сертификат готовности. До войны это было всего 4% от объема продаж компании. Конечно, такие изменения в спросе влияют на стоимость», — говорит руководитель отдела инвестиций и аналитики компании «Интергал-Буд».
Ремонт
Это еще один немаловажный фактор, от которого зависит цена квадратного метра. К примеру, чтобы определить стоимость квартиры с ремонтом в проектах «Интергал-Буда», к базовой цене квадратного метра нужно добавить цену отделки. По состоянию на февраль 2024 года она составляет 300 долларов без мебели и 600 долларов с меблировкой. При этом стоимость ремонта не зависит от стилей дизайна, которые предлагает компания. Для всех стилей она единая.
Технология строительства самого дома
Выбирая ее, девелопер подробно изучает:
- конъюнктуру рынка;
- покупательную способность покупателей в данной локации;
- имеющиеся проекты и окружение;
- наличие инженерных сетей (вода, канализация, электричество, отопление);
- условия для подключения.
«Самая качественная — это монолитно-каркасная. Другую наша компания даже не рассматривает, поскольку на сегодняшний день это единственная технология, которая гарантирует безопасность и безаварийное использование здания более 170 лет (для сравнения: панельное строительство — это около 60 лет, кирпичное — 120 лет), позволяет реализовывать все современные инженерные и архитектурные решения и, главное, у нее самый высокий уровень энергоэффективности», — рассказывает руководитель отдела инвестиций и аналитики «Интергал-Буд».
Как от этого зависит дальнейшая стоимость квадратных метров? Дело в том, что себестоимость монолитно-каркасной технологии строительства в среднем на 40% выше панельной, и на 25% — кирпичной.
Далее застройщик разрабатывает финансовую модель, где подробно рассчитывается стоимость строительно-монтажных работ, согласно классу проекта, общие затраты на приобретение участка. Полученные данные сравнивают с текущей рыночной стоимостью и, соответственно, если рыночная стоимость ниже себестоимости реализации (особенно это присуще регионам и небольшим городам), девелопер либо отказывается от проекта, либо делает оптимизацию себестоимости, если это, конечно, возможно.
«В процентном соотношении себестоимость составляет около 60% от цены реализации в стабилизированном периоде (это где-то 70% готовности дома), к этому нужно добавить еще налоговую нагрузку и, собственно, заработок девелопера (это около 10−15% после налогообложения)», — объясняет Анна Анисимова.
Есть ли сейчас спрос на новое жилье
Для того, чтобы оценить спрос, нужно учесть два аспекта — количество построенных квадратных метров жилья и рост цен. В «Интергал-Буд» говорят, что в 2023 году по этим показателям больше вырос спрос в таких регионах:
| Область | % прироста площадей жилых зданий, принятых в эксплуатацию 2022−2023 январь-сентябрь | % прироста цен на первичке, 2022−2023 |
| Черкасская | 189% | +19% |
| Ивано-Франковская | 22% | +18% |
| Волынская | 15% | +17% |
| г.Киев | 37% | +12% |
«Что касается указанных регионов, это очевидно, поскольку это самые безопасные регионы, которые могут обеспечить людей достойной работой и условиями проживания», — объясняет Анна Анисимова.
Очевидно, что на продажи недвижимости оказывают непосредственное влияние перипетии на фронте. При плохих новостях на время спрос падает. «Мы это наблюдаем на примере активности в отделах продаж компании. Но это, как правило, короткие периоды», — говорит руководитель отдела инвестиций и аналитики «Интергал-Буда». Она констатирует, что после такого спада, обычно, приходит рост заинтересованности. Это современные реалии, которые нужно учитывать.
На спрос по очевидным причинам оказывают влияние и такие факторы, как близость к линии фронта и интенсивность обстрелов в регионах. В условиях военных рисков покупка квадратных метров отходит на задний план.
Что будет со стоимостью квадратных метров в 2024 году
Покупателям нужно рассчитывать на то, что цены продолжат расти. Понятно, что в городах, расположенных неподалеку от линии фронта, это будет происходить менее стремительно, чем в относительно безопасном Киеве или Львове. Однако, существенных дисконтов не стоит ожидать, по крайней мере, от девелоперов, которые действительно строят и демонстрируют заметную динамику на своих площадках. В «Интергал-Буде» говорят, что все из-за высокой себестоимости строительства, которая не позволяет застройщикам существенно снижать стоимость строящейся недвижимости.
Если говорить о конкретных цифрах, то здесь нужно разграничивать цены на квартиры в уже готовых домах и домах на этапе строительства.
Так, стоимость квадратного метра в строящихся проектах в 2024 году будет достигать:
- 1300−1400 долларов — в классе комфорт;
- 1600−1800 долларов — в классе бизнес;
- 4000−4500 долларов — в премиальных проектах.
После завершения строительства стоимость квадратного метра вырастет следующим образом: до 1500−1600 долларов за квадрат в классе комфорт и до 1900−2100 — в бизнесе. Цена будет варьироваться, в зависимости от проекта.
Еще одной важной тенденцией, которую следует ожидать в 2024 году, в «Интергал-Буде» называют замедление роста цен на западе Украины. В компании прогнозируют, что ажиотажный спрос, вызванный полномасштабным вторжением, стабилизируется.
«Ажиотажный спрос был вызван отсутствием достаточного количества нового предложения в западных областях (Ивано-Франковская, Львовская, Черновицкая) — сейчас эти регионы увеличили предложение нового жилья», — объясняет Анна Анисимова.
Так, в январе-сентябре 2023 года наибольшее количество квартир начали строить в таких регионах:
- Киевская область — 9220 квартир (+12%, по сравнению с ценами 2022 года);
- Львовская область — 7651 квартир (+5%, по сравнению с ценами 2022 года);
- Ивано-Франковская область — 5992 квартир (+18%, по сравнению с ценами 2023 года).
Поскольку цены уже почти стабилизировались, а себестоимость урегулирована, в «Интергал-Буд» прогнозируют рост цен в указанных регионах на 12−14% годовых.
А вот ждать снижения стоимости квадратных метров ближе к линии фронта не стоит. И даже, если покупателю попадется выгодное, на первый взгляд, предложение, стоит тщательно все взвесить.
«Речь идет о первичке на этапе строительства. Цену будет формировать себестоимость работ. А она высокая для всех участников рынка, независимо от региона. Поэтому демпинг, для стимулирования продаж, может свидетельствовать, что проект не будет завершен, ведь девелоперу не хватит средств для достройки», — считает Анна Анисимова.
Как найти баланс между ценой и запросом
Несмотря на все, инвесторы стремятся найти самые выгодные предложения на рынке недвижимости, в первую очередь, с финансовой точки зрения. Но ориентироваться только на низкий прайс не стоит, ведь это — неоправданные риски.
Покупая недвижимость, не лишним будет оценить еще и потенциальную ликвидность объекта, даже если речь идет о покупке квартиры для себя. Чем лучше проект по наполнению и расположению, тем больше он вырастет в цене и будет пользоваться большим спросом. Поэтому к выбору жилья следует подходить комплексно, учитывая все ключевые факторы.
Кроме того, следует учесть собственные жизненные планы и возможные сценарии на ближайшие 5−10 лет. Или покупатель в отношениях, или еще нет семьи, есть дети, или планы по их появлению