Когда закончится кризис на первичном рынке недвижимости

Денег меньше, расходов больше

Самая большая головная боль рынка — это отсутствие средств как у покупателей, которые до недавнего времени инвестировали в покупку жилья на первичном рынке, так и у девелоперов, которые фактически не могут не только развивать новые проекты, но и завершить уже начатые ЖК.

Пока не существует никакого реального механизма, который в этих сложных условиях мог бы перезапустить рынок, избежав глобальной волны банкротств и появления сотен недостроев. Новость об увеличении учетной ставки Нацбанком до 25% фактически перечеркивает все наработки государства по доступной ипотеке, а также делает невозможным, даже теоретически, внедрение любых эффективных «кредитных линий» для застройщиков, которые, получив средства на льготных условиях, могли бы достроить начатые объекты.

Еще одним глобальным фактором, существенно повлиявшим на первичный рынок, считается дефицит строительных материалов, отсутствие налаженных новых логистических цепочек для их поставки, нехватка рабочей силы. Сейчас себестоимость строительства жилья существенно выросла, а официальные «причесанные» прогнозы о 20-процентной инфляции по итогам 2022 года, на фоне роста цен абсолютно на все товары и услуги, абсолютно не добавляют оптимизма. Застройщик остается перед выбором: попытаться достроить начатые объекты хотя бы «в ноль», или же «подстроиться» под новую ценовую конъюнктуру себестоимости, увеличивая для покупателя цену квадратного метра. Понимаем, что оба эти сценария являются патовыми из-за отсутствия покупателей.

К тому же, следует добавить, что война почти полностью уничтожила механизм рассрочки, с помощью которого в 2021 году реализовывалось более 55% всех квартир. И непрогнозируемость войны и дальнейших последствий лишь усиливает ощущение кризиса на первичном рынке.

Компенсация за утраченное жилье

В то же время, к нехватке финансирования добавилась проблема компенсации гражданам ущерба за разрушенное или поврежденное жилье. На законодательном уровне планируется внедрить механизм компенсации «жилье за жилье» — то есть не деньгами, а «метрами».

В то же время, граждане-собственники поврежденного или разрушенного жилья, компании-застройщики в подавляющем большинстве склонны к принципиально другой модели, назовем ее «деньги за жилье». Конечно, этот вопрос достаточно дискуссионный, однако от его решения, без лишнего пафоса, зависит судьба всех участников рынка.

По-моему убеждению, на государственном уровне сейчас крайне важно разработать правильную и прозрачную схему компенсации жилья пострадавшим. Одним из эффективных вариантов может стать внедрение ценных бумаг (имущественных сертификатов) на сумму оценки потерь, которые пострадавший может беспрепятственно конвертировать у девелопера на квадратные метры. В то же время, государство должно гарантировать погашение таких ценных бумаг по их номиналу.

Такой механизм может учесть интересы и права пострадавших от войны граждан, будет способствовать здоровой конкуренции между девелоперами, которая будет стимулировать первичный рынок, ведь у девелоперов появятся «живые» средства. Кроме того, «имущественные сертификаты» могут стать предохранителем коррупции, обычно сопровождающей любые централизованные планы по застройке, и делает невозможным появление новой волны жилья невысокого качества, по примеру массового строительства «хрущевок».

Иными словами, схема компенсации «деньги за жилье» через механизм сертификатов может стать по меньшей мере предохранителем дальнейшего разрушения первичного рынка жилья.

Каким будет «новый» первичный рынок

Мы находимся в эпицентре кризиса первичного рынка, но все же стоит заглянуть в обозримое будущее. По моему мнению, первичный рынок начнется почти с «нуля». И в ближайшие 2−3 года, конечно, не без участия государства, главными принципами нового рынка могут стать:

оперативная реконцепция объектов, строительство которых началось во второй половине 2021 года;
привлечение инвесторов (получение кредитования) на весь цикл строительства объемом в 100% необходимых средств;
продажа квартир на этапе ввода в эксплуатацию — то есть уже готового для заселения жилья;
строительство «под ключ»: существенно возрастет количество жилья с «чистовым» ремонтом, а также квартиры с ремонтом «под ключ» (включая сантехнику, базовую мебель);
произойдет существенное изменение в классификации жилья и используемых строительных технологий: на базе эконом- и комфорт-класса может возникнуть новый тип жилья, который, например, может возводиться из сэндвич-панелей относительно небольшой этажности, но со значительно большей системой безопасности;
нормой станет наличие вместительных и «универсальных» подземных паркингов, которые могут служить бомбоубежищем (капитальные стены, наличие нескольких эвакуационных выходов, канализации, мест для приготовления пищи, «медицинские помещения», автономная система питания и т. п.), хотя этот вопрос вызывает много дискуссий;
развитие ЖК, которое будет сочетать разные форматы: например, микс жилья и сервисных апартаментов;
переосмысление планировочных решений: создание «территорий защиты» на этажах и в квартирах;
повышенное внимание к функциональности территории ЖК, развитию самодостаточной инфраструктуры, наличие вблизи рекреационных зон и т. п.;
100% прозрачности в деятельности девелоперов: создание фондов инвестирования в недвижимость (ФИН) через механизм выпуска ценных бумаг;
работа с недостроями и заброшенными зданиями: их разносторонний аудит, переформатирование и предоставление «второй» жизни;
развитие рынка доходных/арендных домов в связи с утратой возможности купить или взять кредит на новое жилье;
формирование ментальности «мобильной жизни», когда гражданин в любое время сможет отказаться от аренды и изменить место жительства.

По самым оптимистичным прогнозам, которые, безусловно, зависят от последствий и продолжительности войны, новый первичный рынок заработает не раньше конца 2023 — первой половины 2024 года. Именно к этому времени будут завершены первые проекты, построенные по новым принципам.

В то же время, столько же времени (около 2-х лет) потребуется на возобновление покупательной способности покупателей, экономического развития страны. И именно к 2024 году будет сформирована объективная новая цена на недвижимость и в полной мере заработают новые механизмы привлечения инвестиций граждан.