«Минфин» пообщался с владелицей американской финансовой компании MBrate Mortgage — Мариной Бочкаревой — о том, как покупать недвижимость в Штатах, сколько на этом можно заработать и на какие нюансы нужно обращать внимание.
Для старта инвестирования в недвижимость в США необходимо иметь от $50 тысяч
Марина, могут ли украинцы покупать недвижимость в США? Что для этого нужно?
— Да, украинцы могут покупать недвижимость в США даже без статуса резидента. В частности, через мою компанию, MBrate Mortgage, можно получить финансирование, даже если у вас нет американского гражданства и кредитной истории. Для этого требуется первоначальный взнос в размере 25−35% от стоимости недвижимости, подтверждение доходов или активов за пределами США, а также загранпаспорт. Мы специализируемся на банковских кредитах для нерезидентов (foreign national loans) и помогаем нашим клиентам проходить все этапы покупки.
Чем рынок недвижимости в США может быть интересен для украинских инвесторов (или тех, кто иммигрировал в Штаты)? В частности, на какую прибыльность можно рассчитывать, сколько нужно вложить?
— Рынок США — стабильный и прогнозируемый, что делает его привлекательным для инвесторов, в том числе украинских. Средняя годовая прибыльность от аренды жилья составляет 6−20%, в зависимости от штата и типа недвижимости. К примеру, во Флориде и Техасе популярны инвестиционные объекты, которые дают высокий доход благодаря потоку туристов и быстрому экономическому росту.
На рынке новостроек (new construction), на котором специализируется наша компания, инвесторы могут получить 20−50% ROI (прибыльность на вложенные инвестиции), в зависимости от локации, масштаба проекта и экономической ситуации в том или ином штате.
Для старта инвестирования в недвижимость США необходимо иметь от $50 тыс. (как первый взнос для финансирования). Самые выгодные рынки для вложений сейчас — Техас, Флорида, Джорджия и Аризона, поскольку там высока миграция населения и быстрый рост экономики.
В какую недвижимость в США вы бы советовали инвестировать? Почему?
— Финансируя девелоперские проекты, я уже достаточно долго собираю данные именно на эту тему — куда выгоднее всего инвестировать. Приобщили к такому исследованию немало профессионалов — девелоперов, инженеров, архитекторов, юристов, страховых агентов и риелторские компании. И есть определенные результаты, что позволяет давать советы клиентам и отслеживать эффективность проектов.
Итак, рекомендую инвестировать в следующие типы недвижимости:
- Новостройки (new construction) — один из самых выгодных секторов для инвесторов.
◦ Техас — самый лучший штат для строительства, поскольку там более дешевая земля и получить разрешения гораздо проще, чем, к примеру, во Флориде или Калифорнии.
- Флипы (ремонт и перепродажа жилья) — стратегия, которую следует применять во Флориде, Техасе и Луизиане. В этих штатах быстрое оформление разрешений, что позволяет минимизировать затраты на содержание недвижимости. Калифорнию для флипов не рекомендую, поскольку из-за долгих процессов получения разрешения на строительство или ремонт затягивается срок реализации проектов, что повышает затраты.
- Многоквартирные дома (multifamily properties) — один из самых стабильных видов инвестиций. Для таких вложений рекомендую Джорджию, Нью-Джерси и Аризону, поскольку здесь относительно недорогие объекты с высокой прибыльностью.
- Инвестиционная жилая недвижимость — самыми лучшими штатами для долгосрочных вложений являются Флорида и Техас из-за активной миграции населения, что создает стабильный спрос на аренду.
- Недвижимость по программе Section 8 — это гарантированный стабильный доход, поскольку, даже если арендатор не может оплатить арендную плату, платежи обеспечиваются государством.
Моя компания MBrate Mortgage не только занимается ипотечным кредитованием, но и активно участвует в разработке стратегий для инвесторов, обеспечивая самые лучшие финансовые решения на рынке США.
Почему вы сосредоточились именно на финансировании нового строительства?
— Новые жилищные проекты — это основа стабильной экономики США. Когда строится новое жилье, это создает тысячи рабочих мест, развивает инфраструктуру и делает рынок недвижимости более доступным.
Именно поэтому я сосредотачиваюсь на финансировании строительства новых домов и жилых комплексов. В Tomball, TX, я работаю над финансированием 3 800 новых домов. В Сарасоте, Флорида, в партнерстве с инженером Эриком Клайном, работаю над финансированием 300 жилых единиц.
Это жилье станет доступным для многих американцев и инвесторов.
На какие нюансы вы бы советовали обращать внимание покупателям жилья (как выбирать риелтора, банк
— Вот простые, но работающие критерии. У риелтора должен быть опыт в вашем сегменте недвижимости. Банк или ипотечный брокер должны предлагать разные финансовые опции. MBrate Mortgage работает с более чем 150 кредиторами и находит самые выгодные условия для наших клиентов.
Структура сделки— если вы планируете перепродажу или сдачу в аренду, обратите внимание на расходы по налогам, HOA, страхованию.
Конечно, это базовые советы. Ваш финансовый специалист распишет все подробно для вашего кейса.
В США ипотечные компании зарабатывают на перепродаже кредитов, а не на высоких комиссиях для клиентов
В свое время вы работали в украинском Приватбанке, поэтому можете сравнивать. Чем отличается ипотечный рынок США и Украины?
— Действительно, именно в Приватбанке я получила практический опыт работы с кредитными программами, оценкой рисков и управлением финансовыми операциями, и научилась работать с большими финансовыми потоками и анализировать сложные финансовые кейсы. Там я увидела, как важно, чтобы финансовая система была организованной и подконтрольной, и этот подход я перенесла в свою работу уже в США. Главные особенности американского ипотечного рынка следующие:
- В США рынок ипотеки четко регулируется законом. С 2008 года здесь запрещены кредиты с отрицательной амортизацией (где долг увеличивается вместо уменьшения).
- На жилищные кредиты нет штрафов за досрочное погашение. Закрытие сделки не может стоить больше установленных пределов, в зависимости от типа кредита.
- В США ипотечные компании зарабатывают в большей степени на перепродаже кредитов на вторичном рынке, а не на больших комиссиях для клиентов. Это делает рынок прозрачным и конкурентным.
Украинская банковская система пока значительно отстает от американской. Но у нее есть и свои сильные стороны. Скажем, приложения украинских банков гораздо более удобные, чем американских. А «Дія», которая объединяет все документы человека в одном месте, — это вообще то, что, по моему мнению, очень необходимо в США. Будь у нас «Дія», ответственный заемщик всегда имел бы под рукой все документы и напоминания о будущих платежах. Это помогло бы избегать просрочек и повысило бы финансовую дисциплину.
Вы внедряете немало технологий в собственной компании. Что это дает?
—Я создала программу по борьбе с мошенничеством в сфере ипотеки, которая анализирует документы, проверяет их на подлинность и выявляет потенциальные манипуляции (fraudcheckers.com). Это помогает оградить банки и клиентов от поддельных кредитных документов. Кроме того, мы активно внедряем автоматизированные системы для упрощения процесса одобрения кредитов.
Работаете ли вы сейчас на украинском рынке?
— Да, я сотрудничаю с украинскими застройщиками и инвесторами. Моя компания помогает привлекать капитал для реконструкции жилья в Украине. Мы также рассматриваем возможность кредитования для украинских строительных компаний, если появятся соответствующие гарантии.
У Украины огромный потенциал для международных инвестиций в секторе строительства и недвижимости
Может ли украинский рынок недвижимости быть интересен американским компаниям, в частности, в плане восстановления жилой застройки после разрушений, нанесенных войной?
— Украина может стать очень привлекательной для американских девелоперов и строительных компаний, особенно — в секторе восстановления. Главный вопрос — это гарантии безопасности и возможность возврата инвестиций. Многие компании готовы инвестировать, если будут международные финансовые механизмы защиты капитала.
При каких условиях компании из США (и международные) будут заходить на украинский рынок?
— У Украины огромный потенциал для международных инвестиций, особенно в секторе строительства и недвижимости, но есть несколько ключевых проблем:
1. Неурегулированная финансовая система — международным инвесторам следует понимать, как они могут свободно и безопасно перечислять деньги. SWIFT должен быть восстановлен, в противном случае, большинство крупных компаний не будут рассматривать Украину, как рынок для инвестиций.
2. Бюрократическая система и коррупционные проверки — многие украинские и иностранные компании сталкиваются с «фейковыми» аудитами в Украине, где с них просто требуют деньги. Это отпугивает потенциальных инвесторов.
3. Защита бизнеса и упрощение разрешительной системы — реформа судебной системы и создание прозрачных правил игры помогут привлечь больше международного капитала. Хорошо бы сработали и налоговые стимулы для инвесторов, например, льготные условия для застройщиков и девелоперов в первые 5−10 лет работы.
Мы работаем с крупными застройщиками и видим, что инвесторы готовы вкладывать деньги в Украину, если будут четкие механизмы безопасного ведения бизнеса.
Какие цели являются ключевыми для вас?
— Стать direct lender. Это как собственный банк, но без выдачи кредитных карт. Тогда я смогу финансировать ипотечные кредиты напрямую, без посредников.
Сейчас большинство брокеров работают через крупные банки или инвесторов, а direct lender сам выдает и контролирует кредиты. Это позволяет предлагать клиентам более выгодные условия.
Я уже работаю над получением warehouse line of credit, что позволит MBrate Mortgage самостоятельно финансировать кредиты. Это позволит уменьшить ставки для клиентов, ускорить процесс получения ипотеки и сделать более доступным кредитование.
Справка «Минфина»
Марина Бочкарева — основатель и владелица компании MBrate Mortgage (NMLS 2431879), которая специализируется на финансировании нового строительства, программ для инвесторов и ипотечном кредитовании в США. Офис компании находится в Ирвайне, Калифорния.
MBrate Mortgage финансирует масштабные строительные проекты, в частности, развитие общества в городе Tomball, TX, где запланировано строительство 3 800 новых домов, а также 300 жилых единиц в Сарасоте, Флорида, в партнерстве с инженером Эриком Клайном.
Марина Бочкарева известна также тем, что внедряет инновационные технологии в сфере ипотечного кредитования, что делает процесс более безопасным и доступным для иммигрантов, предпринимателей и домовладельцев.
В 2024 году была награждена украинским орденом Ивана Мазепы.