По официальным данным, во время войны в Украине были разрушены и повреждены более 250 тыс. жилых домов. По подсчетам Всемирного банка, 3,4 млн. наших сограждан частично или полностью потеряли жилье. Обеспечить таких людей собственным жильем — задача не из легких для любой страны, не говоря уже об Украине.
Еще до войны, по подсчетам застройщиков, в перенаселенном жилье проживали 54% украинцев, то есть нуждались в улучшении жилищных условий. Поэтому после войны Украина превратится в сплошную строительную площадку.
У каждого города будет свой стиль
Жилищное строительство понемногу восстанавливается уже сейчас, а украинские архитекторы и урбанисты вместе с иностранными коллегами активно нарабатывают проекты послевоенного развития наших городов и сел, не дожидаясь окончания войны.
В прошлом году правительство уже приступило к экспериментальному восстановлению шести деоккупированных сел и городков по принципу комплексного восстановления. По словам премьер-министра Дениса Шмыгаля, один из главных принципов — «отстроить лучше, чем было».
По словам Игоря Терехова, мэра Харькова, после войны при восстановлении города особое внимание будет уделено архитектуре. «Нельзя ставить „коробки“. Каждое здание, каждый микрорайон должны отличаться. Но при этом мы не должны упустить архитектурные традиции, мы всегда славились бекетовскими особняками. Нам нужно посмотреть на восстановление города на много шагов вперед, чтобы создать уникальные сооружения, учитывая наши особенности и ментальность», — отмечал он.
Уникальными станут не только отдельные микрорайоны, но и города и села — мы наконец полностью распрощаемся с советским подходом к строительству, когда одинаковые «коробки» строились по всей стране.
Многие украинские города и городки подверглись критическому разрушению, поэтому речь пойдет уже не о восстановлении, а о строительстве новых городов и районов, считает Андрей Антоненко, основатель и управляющий директор группы компаний UVT.
При этом восстановление каждого отдельного населенного пункта может отличаться даже на уровне концепции. Уже сейчас более 30-ти стран взяли шефство над восстановлением украинских населенных пунктов, которые пострадали от войны. В частности, Дания взяла шефство над Николаевом, Великобритания — над Киевской областью, Турция — над Харьковом, Австрия — над Запорожьем.
«В каждых городе, общине, отрасли, которые будут отстроены, будет историческое свидетельство о том, кто помогал», — сказал Президент Владимир Зеленский, который предложил нашим союзникам такое партнерство в мае 2022 года.
Новостройки будут объединять в себе современные требования к безопасности, комфорту и экологическим нормам.
Дома, способные защитить, станут нормой
На первом месте будет стоять вопрос безопасности украинцев, а проектировщики не смогут игнорировать новые строительные нормы. Поскольку без прохождения экспертизы застройщик не сможет начать строительство, отмечает Елена Шуляк, глава
Многие эксперты уже говорили о том, что Украина в этом вопросе может перенять опыт Израиля, который научился не только эффективно защищаться от агрессивных соседей, но и смог наладить нормальную жизнь в условиях постоянной угрозы войны. Но и отечественные застройщики не отстают.
«У нас есть опыт работы с девелоперскими проектами за пределами Украины, поэтому мы можем профессионально оценить уровень украинских проектов. И он очень высокий. У нас хорошие специалисты, в первую очередь архитекторы, проектировщики, инженеры. А технологии, которые мы применяем здесь, в Украине, выгодно отличаются от иностранной практики», — уверяет Анна Анисимова, руководитель отдела инвестиций и аналитики «Интергал-Буд», одного из крупнейших девелоперов страны.
В первую очередь речь идет о монолитно-каркасной технологии, которую используют большинство системных игроков отечественного девелоперского рынка.
«Она надежная. И, как показала практика, полностью соответствует вызовам военного времени. То есть утверждать, что украинским застройщикам придется коренным образом менять подходы в строительстве, нельзя. Например, утепление фасадов, использование энергосберегающего остекления, строительство подземных паркингов, кладовых в цоколе — все это украинские девелоперы применяли и до полномасштабного вторжения», — говорит Анна Анисимова.
Панельное строительство уже и до войны было не очень популярным, хотя такие проекты были. После нашей победы их доля, как считают эксперты, еще снизится.
«Покупатели понимают, что, учитывая надежность конструкции, такая технология — не самый лучший выбор», — объясняет Анна Анисимова.
Будут корректироваться и сами проекты домов. Руководство Министерства инфраструктуры уже заявляло, что после войны дома в Украине будут проектироваться по типу израильских — с обязательным укрепленным подземным паркингом.
В Национальном союзе архитекторов предлагают делать подземные помещения в новых домах с двойным назначением: в мирное время в них могут размещаться те же выставочные залы, кафе и другие объекты инфраструктуры, что гарантирует поддержание помещений в хорошем состоянии. А во время войны пользователь должен будет передать их под бомбоубежища.
Новации уже воплощаются в жизнь. «Новые Государственные строительные нормы (ГСН) предусматривают обязательное строительство защитных сооружений гражданской защиты или сооружений двойного назначения (СДН).
В случае с СДН у сооружения есть основное функциональное назначение, например, паркинг, но в период чрезвычайных ситуаций оно должно использоваться, как помещение для защиты гражданского населения. Если проектом не предусмотрен подземный паркинг или цокольные помещения, СДН должно быть построено рядом. Есть требования относительно расстояния СДН до здания.
В случае многоэтажек — это 300 метров. Такие нормы уменьшают радиус пешеходной доступности к укрытию, чтобы в случае опасности люди могли быстро спрятаться", — рассказывает Анна Анисимова.
Все более популярной среди покупателей становится каскадная этажность в проектах, где сочетаются здания средней и высокой этажности. На этот запрос начинают реагировать застройщики, поэтому в будущем стоит ожидать меньшего количества высоток.
Игнорировать новые требования — недальновидно, уверяет руководитель отдела инвестиций и аналитики «Интергал-Буд». Ведь изменились не только строительные нормы, но и требования покупателей, которые также теперь особое внимание уделяют вопросу безопасности. И это, кстати, не только о наличии бомбоубежища и особенностях конструкции дома.
«Покупатели стали обращать особое внимание на наличие рядом с домом детских учебных заведений. В приоритете комплексы, где садики или школы находятся на территории или же поблизости. В условиях потенциальных угроз возможность быстро привести или забрать ребенка со школы стала важным преимуществом», — приводит пример Анна Анисимова.
Энергонезависимость по-новому
Массовое разрушение агрессором критической инфраструктуры поставило по-новому вопрос энергонезависимости. По словам застройщиков, теперь потенциальные покупатели относят к вопросам безопасности и собственной защищенности еще и возможность дома самостоятельно обеспечивать себя электропитанием во время общих отключений света. И этот тренд останется и после войны, уверены девелоперы.
«Обеспечение автономным электропитанием жилых проектов — сейчас очень острый вопрос. Мы понимаем актуальный запрос покупателей и внедряем свои решения. Так, например, компания «Интергал-Буд» внесла коррективы во все текущие проекты и планирует обеспечить дома системами резервной электрогенерации, которые будут работать во время блекаутов.
Это позволит запитать все основные инженерные системы, будет работать отопление, высокие этажи будут обеспечены водоснабжением, будут работать лифты. Данное предложение доступно также для уже заселенных домов. Жители смогут установить оборудование для автономной генерации за свой счет", — говорит Анна Анисимова.
Новый смысл приобретает и вопрос энергоэффективности.
«Если же говорить об энергосбережении материалов, то текущие показатели уже достаточно высокие. Мы используем качественные стеклопакеты, минвату для утепления стен. Это позволяет оптимизировать затраты на поддержание оптимальных температурных режимов дома», — уверяет Анна Анисимова.
А вот над повышением энергоэффективности, собственно, проектов домов эксперты еще работают. Например, постепенно в проектах отказываются от большой площади остекления, и не только из-за фактора безопасности.
«Основные теплопотери в домах происходят из-за фасадов.Чтобы исправить это, мы предлагаем уменьшить соотношение коэффициента площади фасада и площади коммерческого здания до 0,6 — 0,7. Уменьшается и площадь окон — теперь не более 20% площади помещений. Это достаточный размер, чтобы был хороший интерьер, и в то же время сэкономить на стекле», — о таких планах на международном форуме восстановления Украины Rebuild ua Lviv рассказывал Дмитрий Васильев, главный архитектор архитектурного бюро «Архиматика».
Также более экономичными станут системы вентиляции — в прошлое может уйти так называемая естественная вентиляция.
«Это обыкновенная решеточка, которая перешла к нам по наследству с советских времен. Из-за нее зимой тепло выбрасывается прямо на улицу. То есть деньги, которые владелец квартиры уплатил за отопление, вылетают в прямом смысле в трубу», — говорит Дмитрий Васильев.
В частности, архитекторы уже предлагают вместо «решеточки» использовать современную технологию — механическую вентиляцию с рекуперацией тепла (подогрев выходящим из помещения теплым воздухом холодного воздуха, входящего в дом для проветривания или вентиляции). Также для повышения энергоэффективности уже были озвучены предложения существенно снизить площади мест общего пользования.
«Усиливается тренд на эстетику фасадных решений. Постепенно покупатели отказываются от застекленных лоджий, выбирая открытые балконы. Теперь это не зоны хранения хлама, а места отдыха, украшенные растениями. Популярным является и озеленение на фасаде построек. Такая растительность выполняет не только эстетическую функцию. Это также способ снизить температуру воздуха внутри здания летом», — добавляет Анна Анисимова.
В целом эксперты, с которыми общался «Минфин», выделили следующие параметры, которыми будет отличаться новое жилье:
- разнообразие дома;
- более низкая этажность и масштаб;
- безбарьерность и доступность маломобильных групп населения;
- европейская планировка квартир: объединенная кухня и гостиная, комнатность будет считаться по количеству спален, наличие кладовых и гардеробных.
Как изменятся цены
Глобальные изменения в проектировании и строительстве повлияют и на цены.
«Застройщики не заинтересованы взвинчивать себестоимость проектов, которая и без того существенно выросла за последние несколько лет. Это в первую очередь связано с низкой покупательной способностью украинцев. Однако есть требования к домам, которые нельзя игнорировать. К примеру, строительство сооружений двойного назначения. Если подземный паркинг выступает, как СДН, то это увеличит стоимость строительства на 15−20%. Однако эти расходы возвращаются с продажей машиномест.
Существенная статья расходов — обеспечение проектов системами автономного электропитания. Сейчас мы все это осуществляем за свой счет, что, безусловно, влияет на цену квадратного метра", — объясняет Анна Анисимова.
Инвестиции системных девелоперов в автономное энергопитание достаточно существенные.
По словам Анны Анисимовой, дальше, особенно в новых проектах, будет наблюдаться рост цены квадратного метра.
«На рынке будут возникать случаи, когда у готового дома будет та же стоимость, что и у дома в начале строительства», — уточняет она.