Люди ищут недвижимость и для себя, и с целью инвестиций. «На сдаче апартаментов в аренду можно неплохо заработать — 10-12% годовых в валюте. Это в несколько раз больше, чем предлагают украинские банки по валютных депозитам», — пояснил риэлтор Константин Билык. Но в реальности не все так просто — можно как заработать, так и обзавестись «обузой», которая будет регулярно тянуть деньги на содержание и не приносить ни копейки прибыли. 

Курортные расчеты

Среди курортных регионов, которые чаще всего выбирают украинцы в качестве «тихой заводи» для своих семей и капиталов, эксперты называют, в первую очередь, европейские страны — Болгарию, Испанию, Португалию, Кипр, Мальту, Хорватию и Черногорию. Спросом пользуется также жилая курортная недвижимость в Турции.

Представитель агентства Spain Home Юлия Петрачкова поясняет интерес к Испании несколькими факторами. «Стоимость жизни в этой стране не сильно отличается от украинских показателей, а то и ниже. Например, коммунальные расходы составляют в среднем 200-250 евро в год, оплата электричества и воды – примерно 70 евро в месяц на семью из 3-4 человек. Плюс — хорошие экология и климат, сравнительно недорогое медобслуживание — от 50 евро в месяц. Все это важно для тех, кто ищет жилье для себя. Для инвесторов ключевыми факторами являются сравнительно невысокие цены, возможность получить ипотеку (под 3-3,5% годовых), и, главное — доходность, которая может достигать 11%», — говорит эксперт.

Схожие «бонусы» ищут покупатели жилья в Болгарии, Португалии. На Кипре и на Мальте могут быть и дополнительные преимущества — при покупке дорогой недвижимости можно рассчитывать на получение вида на жительство.

Также украинцев подкупает надежность инвестиций.

«Если верить отчетам PwC и Urban Land Institute, можно утверждать, что инвестиции в недвижимость остаются одними из самых выгодных вложений», — говорит адвокат и основатель компании «Мигронис» Анатолий Летаев. 

Многие украинцы рассчитывают, что, купив апартаменты на европейском побережье, они смогут не только получать стабильную ренту, но в будущем еще и заработают на продаже жилья. Скажем, в Испании цены на недвижимость за последние 8 лет выросли на 30%. «Правда, при быстрой перепродаже вряд ли получиться хорошо заработать, так как существует налог на доход в случае перепродажи в первые три года. Но вариантом для инвестиций может стать покупка участка под виллу на продажу. Таким способом можно заработать 30-40% от вложенных инвестиций», — рассказала Петрачкова.

В Хорватии цены на жилье растут с 2015 года, но не такими высокими, как в Испании, темпами — примерно на 2-3% в год. Зато и стартовые цены здесь ниже — еще реально найти квартиру за 40-60 тысяч евро, тогда как в Испании таких предложений становится все меньше. Схожая ситуация и в Черногории — популярность местных курортов среди туристов, как и цены на недвижимость, постоянно растут. Но пока есть и сравнительно бюджетные предложения. Скажем, в Будве однокомнатную квартиру на вторичке площадью 33 квадрата недалеко от пляжа можно купить за 45 тысяч евро. При этом можно получить еще и вид на жительство.

На Мальте, где в обмен на инвестиции тоже обещают вид на жительство, цены намного выше. Квартира на две спальни площадью 68 квадратов в Сент-Джулианс предлагается за 300 тысяч евро, а средняя цена квадрата в этой стране — 3,2 тысячи евро.

На Кипре на ВНЖ можно претендовать, вложив в недвижимость от 300 тысяч евро. «Не секрет, что недвижимость на Кипре переоценена. Рынок недвижимости в этой стране перегрет из-за популярности программы гражданства за инвестиции. Сложно сказать, что будет с недвижимостью на Кипре через 3-6 лет, но сейчас все еще сохраняется достаточно высокий спрос за счет паспортной программы», — отмечает Летаев.

Для себя: атмосфера и бюджет

Выбор курортной недвижимости зависит от того, для каких целей вы ее покупаете. Если для себя, то тут все более-менее понятно: как правило, люди руководствуются собственными вкусами и предпочтениями, а также бюджетом. Но и тут риэлторы советуют учитывать варианты сдачи внаем в межсезонье или последующей продажи. К примеру, «пристроить» квартиру в межсезонье арендатору в Болгарии будет непросто, а сезон слишком короткий (с мая по сентябрь). В период простоя все равно придется оплачивать коммуналку и присмотр за апартаментами, а это, минимум, 100 евро в месяц. В Турции таких проблем нет, так как сезон в курортных регионах  намного дольше — с апреля по октябрь, плюс поток есть даже в межсезонье. Плюс в Турции любой покупатель жилья может рассчитывать на вид на жительство.

Выгодная перепродажа в той же Болгарии — тоже под вопросом. После строительного бума болгарские курорты переполнены недвижимостью, а туристический поток за увеличением предложения на поспевает. Поэтому многие вынуждены продавать апартаменты, купленные в качестве «доходной недвижимости», со скидками до 20%. «Сейчас там очень много новостроек с различными «фишками» — закрытые комплексы с детскими площадками, бассейнами, спортзалами и пр. Поэтому недвижимости на вторичке начала проигрывать», — отметила Петрачкова. 

Важно также учитывать градостроительные планы местных властей. В противном случае может оказаться, что, любителю уединенного отдыха, купившему домик на берегу, через пару лет придется мириться с издержками строительного бума, а впоследствии — терпеть толпы туристов. Некоторые продавцы сами указывают этот факт при описании объекта. Так, покупателям квартир в дном из жилкомплексов турецкой Алании обещают, что в ближайшие несколько лет в окрестностях ничего строить больше не будут.

Для дохода: как работает курортная недвижимость

Тем, кто инвестирует в курортную недвижимость для заработка с аренды, важны другие нюансы.

«Для долгосрочной сдачи наиболее эффективны недорогие апартаменты с одной спальней стоимостью от 40 тыс евро. Доходность составила 10,5-11% годовых. Если владелец все-таки хочет и сам приезжать отдыхать, а в остальное время сдавать, то лучше выбирать недвижимость поближе к морю, в районах с хорошей инфраструктурой. Годовая доходность составляет 8-10%», — советует Петрачкова. В Греции, где жилье дешевле, чем в Испании, и доходность ниже — 6-7% годовых.

При этом, к примеру, в Испании разница между двухкомнатными апартаментами на вторичке и в новостройке может отличаться на треть (60 тысяч против 90 тыс евро и выше). Но разумнее будет вложить больше, чтобы получить более конкурентный объект, который проще сдать в аренду и перепродать в случае необходимости.

«По данным PwC, совокупный спрос для сдачи в аренду жилья в Испании — 265 тыс. новых объектов. Так что сейчас благоприятное время для инвестиций в недвижимость этой страны», — уверен Летаев.

Обратить внимание на новостройки стоит и в Италии. «Последние данные итальянского статистического агентства Istat показывают падение индекса цен на недвижимость в этой стране на 0,8%. Что странно выглядит на фоне общего роста цен на недвижимость в Европе. Дело не в том, что в Италии нет достойных объектов недвижимости, а в том, что их там не так много. Цены на новостройки растут, а на вторичном рынке — падают. Из-за нестабильности экономики в стране инвесторы все еще опасаются вкладывать деньги в недвижимость. Хотя опасаться стоит только старых объектов, которые продолжают падать в цене. Так что можно присмотреться к новым объектам», — советует Летаев.

А вот Португалия, наоборот, стала «открытием» для инвесторов. 

«По данным JLL, рост цен на недвижимость здесь составляет 6,09%. Moody's Investors Service прогнозирует рост цен на жилье от 7% до 8% каждый год до конца 2020 года. Схожий прогноз и у Standard & Poors, по отчету которого, Португалия занимает вторую строчку в Европе по росту цен на недвижимость и уступает лишь Ирландии. Росту экономики способствует сразу несколько факторов. Главный - возобновление ипотечного рынка, так на сегодняшний день даже нерезидент может рассчитывать на процентную ставку от 2,5% до 4% за ипотеку при взносе 50-60% от стоимости объекта. Также есть налоговые каникулы, которые могут получить иностранцы, оформив «золотую визу». Этой возможностью уже активно пользуются французы, итальянцы и британцы», — говорит Анатолий Летаев.

В Турции купить квартиру в новостройке можно совсем дешево. К примеру, двушка уже с ремонтом, сантехникой и даже мебелью в Алании предлагается за 72-75 тыс. евро. На вторичке двухкомнатные апартаменты в Аланье стоят 50-60 тысяч. За 50 тысяч выставлена квартира площадью 65 квадратов в 250 метрах от пляжа. За дополнительные 8 тысяч можно получить также всю мебель и технику.

Впрочем, дешево — еще не значит выгодно. Для многих украинцев, которые решили вложить сбережения в заграничную курортную недвижимость, может стать сюрпризом тот факт, что сдавать свои апартаменты в аренду «просто так» реально далеко не во всех странах. В Испании, например, нужна специальная лицензия на сдачу жилья внаем, и стоимость квартиры без лицензии и с таковой существенно разнится. Так, в Барселоне разница в цене апартаментов, которые можно легально сдавать и в которых можно только жить (или придется оформлять документы с нуля) иногда отличается в 1,5 раза. А так как волокиты с лицензиями хватает, те, кто не сможет их получить, будут вынуждены обращаться к услугам специализированных компаний. Их комиссионные могут «съесть» львиную долю планируемой прибыли с аренды.

Мария Колыванова